Vivre à Longueuil sur la Rive-Sud : quartiers, immobilier, transport et coût de la vie

Vous décidez de chercher une propriété à Longueuil.

Cela semble précis.

En réalité, pas vraiment.

Longueuil peut changer considérablement sur une distance relativement courte.

Architecture historique et rues établies dans le Vieux-Longueuil.

Environnement plus urbain autour du métro et du centre de Longueuil.

Grands secteurs résidentiels à Saint-Hubert.

Environnement distinct à Greenfield Park.

Grands parcs et espaces verts.

Condos.

Plex.

Maisons unifamiliales.

Propriétés plus anciennes.

Développements plus récents.

Une propriété dans un secteur de Longueuil peut créer un quotidien complètement différent d’une propriété située ailleurs dans la même ville.

Même à l’intérieur d’un arrondissement, changer de rue peut modifier le type de propriété, le terrain, les options de transport, les services et le trajet quotidien.

C’est pourquoi demander :

« Quel est le meilleur quartier de Longueuil? »

n’est généralement pas le bon point de départ.

Une question plus utile serait :

« Quel secteur de Longueuil me donne la propriété, le trajet et le quotidien que je recherche réellement? »

Parce que vous n’achetez pas Longueuil.

Vous achetez une adresse.

Une propriété.

Une rue.

Un terrain.

Un trajet.

Des services à proximité.

Et les coûts et compromis qui viennent avec tout cela.

Comprenez d’abord le secteur. Puis analysez la propriété.

Pourquoi des acheteurs envisagent-ils de vivre à Longueuil?

L’une des principales caractéristiques de Longueuil est sa diversité.

Selon le secteur, vous pouvez trouver :

• des maisons unifamiliales plus anciennes;
• des condos;
• des plex et autres propriétés à revenus;
• des rues résidentielles établies;
• des environnements plus urbains;
• des secteurs davantage suburbains;
• différentes dimensions de terrain;
• des parcs et installations récréatives;
• différentes options de transport;
• différentes relations avec Montréal et le reste de la Rive-Sud.

Vous pouvez passer de l’environnement historique du Vieux-Longueuil au développement plus urbain autour du métro, puis à des secteurs résidentiels établis et à de grands espaces verts sans quitter Longueuil.

Cette diversité crée des options.

Elle rend aussi les affirmations générales sur « vivre à Longueuil » beaucoup moins utiles.

La vraie question n’est pas simplement de savoir si Longueuil vous convient.

C’est de savoir quelle adresse à Longueuil vous convient.

Longueuil compte trois arrondissements. Pourquoi est-ce important pour un acheteur?

Longueuil est composée de trois arrondissements :

• Vieux-Longueuil;
• Saint-Hubert;
• Greenfield Park.

Ce ne sont pas simplement des divisions administratives.

Pour un acheteur, ils peuvent représenter différents types de propriétés, environnements de rue, habitudes de déplacement et relations avec les municipalités voisines.

Et même à l’intérieur de chaque arrondissement, les secteurs peuvent être très différents.

Votre recherche immobilière ne devrait donc pas s’arrêter à « Longueuil ».

Comparez les secteurs.

Puis les rues.

Puis les propriétés.

Comment est la vie dans le Vieux-Longueuil?

Le Vieux-Longueuil peut attirer les acheteurs qui recherchent un environnement urbain plus établi.

Son identité comprend notamment une architecture historique, des rues résidentielles matures, de l’activité commerciale et une proximité avec le centre de Longueuil qui peut créer un quotidien très différent de celui d’autres secteurs de la ville.

Selon l’adresse, vous pouvez trouver des maisons plus anciennes, des condos, des plex et des propriétés de différentes époques.

Certains acheteurs valoriseront l’accès aux services ainsi que la proximité du centre de Longueuil et de Montréal.

D’autres constateront que le type de maison ou de terrain recherché est plus facile à trouver ailleurs.

Si vous considérez le Vieux-Longueuil, demandez-vous :

• Quel type de propriété suis-je en train d’acheter?
• Quel âge a le bâtiment?
• Quelles rénovations ont été effectuées?
• Quels travaux d’entretien pourraient s’en venir?
• Mes destinations quotidiennes sont-elles réellement pratiques depuis cette adresse?
• Comment est la rue aux heures où je vais réellement l’utiliser?
• Qu’est-ce que mon budget achète ici comparativement à Saint-Hubert ou Greenfield Park?

N’achetez pas simplement l’idée du Vieux-Longueuil.

Achetez l’adresse qui vous donne réellement les aspects du Vieux-Longueuil que vous recherchez.

Le Longueuil historique et le Longueuil moderne peuvent être étonnamment proches

C’est l’une des particularités intéressantes de Longueuil.

La ville possède un environnement historique établi, notamment dans le Vieux-Longueuil.

Architecture patrimoniale.

Rues matures.

Bâtiments qui témoignent de différentes périodes de développement.

Mais le centre de Longueuil présente également un visage beaucoup plus urbain.

Le métro.

Les infrastructures de transport.

Les bureaux.

Les tours résidentielles.

Les bâtiments institutionnels.

Pour un acheteur, ce contraste compte.

Une personne peut rechercher le caractère d’une rue résidentielle plus ancienne tout en valorisant l’accès à des infrastructures importantes de transport.

Une autre peut préférer un condo et un mode de vie plus urbain.

Une autre encore peut ne rechercher ni l’un ni l’autre et concentrer sa recherche sur un secteur résidentiel plus tranquille.

Ne décidez pas simplement si vous voulez Longueuil. Déterminez quelle version de Longueuil correspond à votre vie.

Comment est la vie à Saint-Hubert?

Saint-Hubert couvre un vaste territoire.

Les généralisations y sont donc particulièrement peu utiles.

Une adresse à Saint-Hubert peut très bien fonctionner avec votre routine tandis qu’une autre peut exiger beaucoup plus de déplacements en voiture.

Les types de propriétés, périodes de développement, configurations des rues et distances par rapport aux services peuvent varier.

Si vous cherchez à Saint-Hubert, portez une attention particulière :

• au secteur résidentiel précis;
• à l’âge de la propriété;
• à la dimension du terrain;
• à l’accès aux grands axes routiers;
• au transport collectif;
• à la proximité de vos destinations régulières;
• aux développements futurs autour de la propriété;
• à vos véritables habitudes de déplacement.

Une gare de train de banlieue dessert également Longueuil–Saint-Hubert, mais l’utilité de toute infrastructure de transport dépend de votre adresse et de votre destination.

Une infrastructure de transport n’a de valeur que si elle fonctionne entre votre adresse et les endroits où vous devez réellement aller.

Comment est la vie à Greenfield Park?

Greenfield Park est le plus petit arrondissement de Longueuil sur le plan géographique, mais il possède sa propre identité résidentielle.

Pour certains acheteurs, sa position par rapport à Saint-Lambert, Brossard et aux autres secteurs de Longueuil peut être particulièrement pertinente.

Encore une fois, ne réduisez pas votre décision au nom de l’arrondissement.

Regardez la propriété.

Regardez la rue.

Regardez où vous faites vos achats.

Regardez où vos enfants doivent aller.

Regardez où vous travaillez.

Puis comparez cette même routine depuis des propriétés situées ailleurs à Longueuil.

Un quartier est réellement utile lorsqu’il fonctionne avec la vie que vous vivez.

Quel est le meilleur secteur de Longueuil?

Il n’existe pas de secteur universellement meilleur à Longueuil.

Il existe plutôt des secteurs qui peuvent mieux correspondre à certaines priorités.

Si vous recherchez un environnement urbain plus établi, une partie du Vieux-Longueuil peut mériter votre attention.

Si vous cherchez un type particulier de maison unifamiliale ou de terrain, certains secteurs de Saint-Hubert peuvent entrer dans votre recherche.

Si l’emplacement de Greenfield Park fonctionne particulièrement bien avec votre routine, le calcul peut encore changer.

Si l’accès au métro et un environnement plus urbain sont prioritaires, une autre partie de Longueuil peut devenir plus intéressante.

Au lieu de chercher un classement, définissez vos critères :

• budget;
• type de propriété;
• terrain;
• âge du bâtiment;
• trajet quotidien;
• transport collectif;
• besoins scolaires et de garde;
• commerces;
• loisirs;
• tolérance à l’entretien;
• nombre de véhicules;
• projets à long terme.

Puis comparez les adresses.

Choisissez vos critères avant de choisir votre code postal.

Combien coûte la vie à Longueuil?

Il n’existe pas un seul chiffre de « coût de la vie à Longueuil » réellement utile pour un acheteur immobilier.

Vos dépenses principales peuvent changer considérablement selon la propriété et votre ménage.

Considérez :

• prix d’achat;
• mise de fonds;
• versements hypothécaires;
• taxes municipales et scolaires;
• assurance;
• électricité et chauffage;
• entretien;
• rénovations;
• frais de copropriété, lorsqu’applicable;
• transport;
• nombre de véhicules;
• coûts liés aux déplacements.

Un prix d’achat moins élevé ne signifie pas automatiquement un coût de vie moins élevé.

Une propriété plus éloignée de vos destinations quotidiennes peut modifier vos dépenses de transport.

Une maison plus ancienne peut demander davantage d’entretien.

Un condo peut coûter moins cher à l’achat que certaines maisons tout en ajoutant des frais mensuels de copropriété et la possibilité de cotisations spéciales.

Ne comparez pas seulement les prix d’achat. Comparez le coût de la vie qui vient avec chaque propriété.

Est-ce moins cher de vivre à Longueuil qu’à Montréal?

Une propriété à Longueuil peut parfois avoir un prix demandé inférieur à celui d’une propriété qu’un acheteur considère à Montréal.

Cela ne signifie pas que « Longueuil est moins chère que Montréal » constitue une règle utile.

Montréal contient elle-même des quartiers et des types de propriétés très différents.

Longueuil aussi.

Une comparaison pertinente devrait utiliser de véritables options.

Par exemple :

Un condo dans le Vieux-Longueuil comparé à un condo dans le quartier de Montréal que vous considérez.

Une maison unifamiliale à Saint-Hubert comparée à une propriété montréalaise pouvant répondre aux besoins du même ménage.

Ajoutez ensuite le transport, les taxes, l’entretien et les autres coûts de possession.

Comparez des propriétés et des modes de vie. Pas des stéréotypes sur deux villes.

Maison ou condo à Longueuil?

La bonne réponse dépend des responsabilités que vous souhaitez assumer et du budget dont vous disposez réellement.

Avec une maison, vous pourriez être directement responsable de :

• la toiture;
• la fondation;
• les fenêtres;
• l’extérieur;
• l’aménagement paysager;
• le drainage;
• les systèmes importants;
• l’entretien courant.

Avec un condo, certaines responsabilités sont partagées.

Mais vous devez alors comprendre :

• les frais de copropriété;
• le fonds de prévoyance;
• les états financiers;
• l’assurance;
• les procès-verbaux;
• les travaux prévus;
• les règles de copropriété;
• les cotisations spéciales possibles.

Ne comparez pas une maison de 500 000 $ à un condo de 500 000 $ comme si leurs obligations financières étaient identiques.

Le prix d’achat n’est que le début de la comparaison.

Propriété ancienne ou construction récente?

La taille de Longueuil et son histoire de développement font en sorte que les acheteurs peuvent rencontrer des propriétés de différentes époques.

Ni ancien ni récent ne signifie automatiquement meilleur.

Pour une propriété plus ancienne, vérifiez notamment :

• la fondation;
• la structure;
• la toiture;
• les fenêtres;
• l’électricité;
• la plomberie;
• l’isolation;
• le drainage;
• les rénovations;
• les permis disponibles;
• les signes d’infiltration antérieure.

Pour une construction plus récente, examinez :

• la qualité de construction;
• les garanties lorsqu’applicables;
• le drainage;
• la configuration du terrain;
• le développement restant dans le secteur;
• les terrains vacants à proximité;
• les phases futures;
• les taxes;
• les accès et la circulation.

Ne choisissez pas simplement entre ancien et récent. Comparez la propriété et les responsabilités qui viennent avec elle.

Comment est le transport collectif à Longueuil?

Le transport est l’une des questions les plus importantes pour de nombreux acheteurs à Longueuil.

Mais il doit être analysé de porte à porte.

Selon votre adresse et votre destination, votre routine peut comprendre l’autobus, le métro, le train de banlieue, le vélo, la voiture ou une combinaison de plusieurs modes.

Ne demandez pas simplement :

« Y a-t-il du transport collectif à proximité? »

Demandez :

« Est-ce que je peux me rendre de cette propriété aux endroits où je dois réellement aller de façon pratique et fiable? »

Calculez :

• le temps entre votre porte et votre premier lien de transport;
• l’attente;
• les correspondances;
• le temps total;
• la dernière portion du trajet;
• le service le soir et la fin de semaine;
• ce qui se passe lorsque votre horaire change.

Puis testez le trajet.

N’achetez pas un trajet théorique. Testez celui que vous allez réellement vivre.

Et si vous travaillez au centre-ville de Montréal?

Le centre-ville de Montréal n’est qu’un scénario de déplacement parmi plusieurs.

Votre lieu de travail pourrait être :

• au centre-ville de Montréal;
• à Saint-Laurent;
• à Brossard;
• à Longueuil;
• dans l’Ouest-de-l’Île;
• dans une autre municipalité de la Rive-Sud.

Ces destinations peuvent complètement changer l’adresse de Longueuil qui fonctionne pour vous.

Une propriété très pratique pour une personne qui se rend au centre-ville peut être beaucoup moins pratique pour quelqu’un qui travaille ailleurs.

Le travail hybride change encore le calcul.

Si vous faites le trajet deux jours par semaine plutôt que cinq, vous pourriez accepter un compromis différent entre propriété et emplacement.

Votre lieu de travail compte. La fréquence de vos déplacements aussi.

Peut-on vivre à Longueuil avec une seule voiture?

Possiblement.

Mais la réponse dépend beaucoup plus de votre adresse et de votre ménage que du simple fait d’habiter à Longueuil.

Cartographiez votre vraie semaine :

• travail;
• garderie;
• école;
• épicerie;
• rendez-vous;
• sports;
• famille;
• activités sociales;
• déplacements en soirée.

Puis demandez-vous :

Que se passe-t-il lorsque deux personnes doivent se déplacer en même temps?

Si la réponse exige régulièrement un deuxième véhicule, incluez ce coût lorsque vous comparez les propriétés.

Une maison moins chère qui exige une voiture supplémentaire peut modifier considérablement votre calcul d’abordabilité.

Longueuil convient-elle aux familles?

Au lieu de demander si toute une ville est « bonne pour les familles », vérifiez si une propriété précise fonctionne pour la vôtre.

Vérifiez :

• l’école desservant l’adresse exacte;
• la logistique de la garderie;
• les parcs que vous utiliseriez réellement;
• les sports et loisirs;
• le temps nécessaire pour les activités;
• la dimension de la propriété;
• la configuration des chambres;
• le rangement;
• l’espace extérieur;
• les déplacements lorsque les enfants deviendront plus autonomes.

Longueuil possède des parcs, des installations récréatives et différents services publics répartis sur son territoire.

Mais leur proximité varie selon l’adresse.

Une ville peut offrir beaucoup de services sans que chaque adresse soit aussi pratique pour votre famille.

Qu’en est-il des parcs et espaces verts à Longueuil?

Les espaces verts peuvent représenter une partie importante de l’attrait de Longueuil.

Le parc Michel-Chartrand est l’un des environnements naturels les plus reconnaissables de la ville, mais votre relation quotidienne avec les espaces verts dépend toujours de votre adresse.

Quel parc utiliseriez-vous réellement?

Pouvez-vous vous y rendre à pied ou à vélo?

Vos enfants devraient-ils traverser un grand axe routier?

La propriété elle-même offre-t-elle l’espace extérieur que vous recherchez?

Utiliseriez-vous encore le parc en hiver?

Ne comptez pas simplement les commodités.

Mesurez comment elles s’intègrent à votre quotidien.

Vieux-Longueuil ou Saint-Hubert?

Cette comparaison peut être particulièrement utile parce qu’un même acheteur peut trouver des propriétés très différentes dans ces deux arrondissements.

Plutôt que de décider selon leur réputation, comparez :

• le type de propriété;
• l’âge;
• le terrain;
• les rénovations nécessaires;
• le transport;
• le trajet quotidien;
• les services à proximité;
• les coûts de possession;
• vos besoins d’espace à long terme.

Puis comparez de véritables propriétés dans votre budget.

La question n’est pas :

« Quel arrondissement est meilleur? »

Elle est plutôt :

« Quelle propriété correspond le mieux aux compromis que je suis prêt à accepter? »

Longueuil ou Brossard?

Ces deux marchés peuvent se retrouver dans la même recherche pour un acheteur de la Rive-Sud.

Votre décision peut dépendre :

• du type de propriété;
• du budget;
• du transport;
• du lieu de travail;
• du terrain;
• de l’âge du bâtiment;
• des services à proximité;
• de l’entretien;
• de vos destinations quotidiennes.

Ne présumez pas que traverser une frontière municipale améliorera ou détériorera automatiquement votre quotidien.

Testez les adresses.

Longueuil ou Saint-Lambert?

Saint-Lambert peut attirer des acheteurs qui recherchent un environnement résidentiel établi, des rues matures et un noyau commercial local distinct.

Longueuil offre un territoire beaucoup plus vaste et une plus grande diversité d’environnements résidentiels.

Cela ne rend pas une municipalité meilleure que l’autre.

Cela rend la comparaison plus précise.

Demandez :

Qu’est-ce que mon budget me permet réellement d’acheter dans chaque municipalité?

Puis comparez l’état, le terrain, le trajet et les coûts de possession de ces propriétés.

Longueuil ou Boucherville?

Boucherville peut également entrer dans une recherche immobilière sur la Rive-Sud.

Encore une fois, votre lieu de travail et vos priorités immobilières comptent.

Au lieu de comparer la réputation des municipalités, comparez :

• de véritables propriétés;
• vos déplacements;
• le coût total de possession;
• les services que vous utilisez;
• l’espace;
• l’entretien;
• vos besoins futurs.

Comparez la vie qui vient avec la propriété. Pas simplement la municipalité inscrite dans l’adresse.

Longueuil est-elle intéressante pour un investissement immobilier?

Une population importante et la proximité de Montréal ne transforment pas automatiquement chaque propriété de Longueuil en bon investissement.

Analysez l’actif précis.

Considérez :

• le prix d’acquisition;
• le financement;
• les revenus locatifs réalistes;
• les dépenses d’exploitation;
• les taxes;
• l’assurance;
• l’entretien;
• les hypothèses d’inoccupation;
• les règles locatives et municipales applicables;
• les logements concurrents;
• l’emplacement dans Longueuil;
• la stratégie de sortie.

Un plex dans une partie du Vieux-Longueuil et un condo ailleurs dans la ville ne constituent pas le même investissement simplement parce que les deux ont une adresse à Longueuil.

La ville fournit le contexte. La propriété détermine les chiffres.

Vous pensez vendre une propriété à Longueuil?

La taille de Longueuil crée un enjeu important pour les vendeurs lorsqu’il faut sélectionner des comparables.

Une vente quelque part à Longueuil n’est pas automatiquement un comparable pertinent.

L’acheteur qui considère votre propriété peut regarder :

• le même secteur;
• un type de propriété semblable;
• un âge comparable;
• un terrain comparable;
• l’état;
• les rénovations;
• le stationnement;
• le garage;
• le sous-sol;
• le transport;
• les propriétés actuellement concurrentes.

Demandez :

« À mon prix demandé, qu’est-ce que cet acheteur peut acheter d’autre à proximité? »

Voilà votre véritable concurrence.

Une moyenne municipale ne peut pas déterminer le prix d’une propriété précise.

Que faut-il vérifier avant d’acheter une propriété à Longueuil?

Avant de faire une promesse d’achat, comprenez :

• l’arrondissement;
• le secteur précis;
• la rue;
• la propriété;
• le terrain;
• l’âge du bâtiment;
• les rénovations;
• le transport;
• les écoles lorsque pertinent;
• les services à proximité;
• les coûts de possession;
• les restrictions applicables;
• les ventes comparables;
• les développements futurs autour de la propriété.

Puis testez vos hypothèses.

Visitez pendant l’heure de pointe.

Revenez en soirée.

Visitez la fin de semaine.

Marchez dans le secteur.

Faites votre véritable trajet vers le travail.

Essayez le parcours de transport collectif que vous pensez utiliser.

Allez à l’épicerie où vous feriez réellement vos courses.

Analysez la propriété. Puis testez la vie qui vient avec elle.

10 questions à poser avant de déménager à Longueuil

Avant d’acheter, demandez-vous :

1. Pourquoi est-ce que je considère Longueuil?
2. Quel arrondissement correspond réellement à mes priorités?
3. Quel type de propriété est-ce que je recherche?
4. Qu’est-ce que mon budget achète réellement dans le Vieux-Longueuil, à Saint-Hubert et à Greenfield Park?
5. Quel est mon véritable trajet de porte à porte?
6. De combien de véhicules notre ménage aura-t-il réellement besoin?
7. Quels travaux d’entretien ou rénovations cette propriété pourrait-elle demander?
8. Le prix demandé est-il soutenu par de véritables comparables?
9. Brossard, Saint-Lambert, Boucherville ou une autre municipalité de la Rive-Sud éliminerait-elle un compromis important?
10. Cette adresse fonctionnera-t-elle encore si mon travail, ma famille ou mes besoins de transport changent?

Cette dernière question mérite une attention particulière.

La propriété peut rester exactement au même endroit.

Votre vie, probablement pas.

Alors, est-ce une bonne idée de vivre à Longueuil?

Longueuil offre quelque chose de précieux aux acheteurs.

Des options.

Vieux-Longueuil.

Saint-Hubert.

Greenfield Park.

Architecture historique.

Un centre plus urbain.

Maisons plus anciennes.

Condos.

Plex.

Rues établies.

Grands espaces verts.

Différentes habitudes de transport.

Différentes relations avec Montréal et le reste de la Rive-Sud.

Mais davantage d’options ne rendent pas automatiquement la décision plus facile.

Elles rendent la comparaison plus importante.

Ne commencez pas par chercher le « meilleur quartier de Longueuil ».

Commencez par votre vie.

Votre budget.

Vos besoins immobiliers.

Votre trajet.

Vos déplacements.

Votre tolérance à l’entretien.

Vos projets futurs.

Puis comparez de véritables adresses.

Choisissez une adresse, pas simplement le nom d’une ville.

Parce que Longueuil est trop grande et trop diversifiée pour que le nom de la municipalité puisse à lui seul vous dire à quoi ressemblera votre quotidien.

Votre adresse le fera.

La bonne propriété est celle qui fonctionne avec vos finances, vos responsabilités, vos déplacements et la vie que vous voulez réellement vivre.

La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.

Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730