Peut-on se retirer d’une promesse d’achat après l’inspection au Québec? Clause 8.1, Lefrançois et Simoneau expliqués
Imaginez.
Votre promesse d’achat est acceptée.
Vous faites inspecter la propriété.
Le rapport arrive.
Plusieurs problèmes sont identifiés.
Vous commencez à calculer.
Travaux.
Réparations.
Risques.
Dépenses potentielles.
Vous ne voyez plus la maison exactement de la même façon.
Alors vous vous dites :
« Je ne suis plus à l’aise. Je vais simplement me retirer. »
Simple?
Pas nécessairement.
Parce qu’une condition d’inspection n’est pas une période d’essai permettant automatiquement à l’acheteur de changer d’idée.
Et le simple fait qu’un rapport d’inspection identifie des problèmes ne donne pas automatiquement à l’acheteur le droit de rendre sa promesse d’achat nulle et non avenue.
Deux décisions de la Cour supérieure du Québec permettent particulièrement bien de comprendre pourquoi :
Lefrançois c. Kottaras, 2003 CanLII 1058
et
Simoneau c. Bisson, 2024 QCCS 719
La deuxième affaire est particulièrement intéressante.
Elle est récente.
Elle applique directement les principes de Lefrançois à un litige concernant la clause 8.1 d’une promesse d’achat.
Et surtout, elle montre ce qui peut arriver lorsqu’une personne confond :
« Je considère que ces problèmes sont significatifs. »
avec :
« Je peux démontrer objectivement que ces problèmes satisfont aux exigences de ma condition d’inspection. »
Dans Simoneau, cette distinction a finalement représenté :
87 000 $.
Pas parce qu’il existe une pénalité automatique de 87 000 $ pour avoir incorrectement tenté de se retirer d’une promesse d’achat.
Il n’y en a pas.
Nous allons y revenir.
Mais parce qu’une promesse d’achat est un contrat.
Et croire que vous êtes libéré d’un contrat et être juridiquement en droit de l’être peuvent être deux choses très différentes.
Que prévoit la clause 8.1 concernant l’inspection?
Dans le formulaire examiné dans Simoneau c. Bisson, la clause 8.1 rendait la promesse d’achat conditionnelle à la possibilité pour l’acheteur de faire inspecter l’immeuble dans le délai prévu.
Elle permettait à l’acheteur d’agir lorsque l’inspection révélait un facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative :
-
d’en diminuer la valeur;
-
d’en diminuer les revenus;
-
ou d’en augmenter les dépenses.
Le mot important?
Significative.
Pas :
« Quelque chose que je n’aime pas. »
Pas :
« Quelque chose que je n’avais pas remarqué. »
Pas :
« Une réparation que je préférerais ne pas payer. »
La condition comporte un seuil.
Il doit y avoir un facteur révélé par l’inspection.
Ce facteur doit être susceptible d’avoir l’un des effets prévus par la condition.
Et cet effet doit être significatif.
Autrement dit :
Rapport d’inspection négatif ≠ droit automatique de retrait.
Cette distinction est fondamentale.
Que dit réellement Lefrançois c. Kottaras?
Lefrançois c. Kottaras demeure une décision importante pour comprendre la condition d’inspection.
Son enseignement compte.
Tout défaut ou problème découvert pendant une inspection ne donne pas automatiquement à l’acheteur le droit d’annuler la promesse d’achat.
Le facteur invoqué doit être susceptible de produire l’effet prévu par la condition.
Mais la Cour ajoute quelque chose d’essentiel.
Le facteur, ou l’ensemble des défauts et problèmes, doit être suffisamment important pour avoir un impact significatif sur le prix offert, notamment parce qu’il diminue la valeur ou les revenus de l’immeuble ou augmente les dépenses potentielles.
Cela élimine deux raccourcis tentants.
Le premier :
« Il n’y a pas un énorme problème, donc je ne peux rien faire. »
Pas nécessairement.
Le deuxième :
« Mon rapport d’inspection contient 37 problèmes, donc je peux certainement me retirer. »
Pas nécessairement non plus.
Parce qu’un tribunal ne compte pas simplement les points dans un rapport d’inspection.
Il cherche à comprendre leur importance.
Faut-il nécessairement un seul défaut majeur?
Non.
Et cette distinction est essentielle.
La Cour parle expressément du facteur ou de l’ensemble des défauts et problèmes.
Il n’est donc pas nécessaire de trouver quelque chose de spectaculaire.
Une fondation qui s’effondre.
Une toiture qui laisse entrer l’eau.
Une structure gravement compromise.
Plusieurs problèmes peuvent potentiellement être considérés ensemble.
Imaginez qu’une inspection révèle des problèmes touchant différentes composantes de la propriété.
Aucun n’est nécessairement suffisant lorsqu’il est considéré seul.
Cela ne signifie pas automatiquement que leur effet combiné doit être ignoré.
Mais attention au raisonnement inverse.
Un rapport de 80 pages contenant 40 recommandations ne signifie pas automatiquement :
« Félicitations. Vous pouvez annuler la transaction. »
La longueur du rapport n’est pas le test.
Le nombre de recommandations n’est pas le test.
L’anxiété ressentie en le lisant n’est pas le test.
La question demeure :
Le facteur, ou l’ensemble des défauts et problèmes, est-il suffisamment important pour produire l’impact significatif exigé par la condition?
Que signifie réellement « significatif »?
Dans Lefrançois, la Cour compare le degré d’importance des défauts pouvant être invoqués sous la condition d’inspection avec les vices visés par l’article 1726 du Code civil du Québec.
Mais il faut être prudent.
La Cour ne dit pas que la condition d’inspection et le régime juridique des vices cachés sont la même chose.
Ils ne le sont pas.
La comparaison porte sur leur degré d’importance.
L’analyse consiste notamment à se demander si les problèmes sont suffisamment importants pour pouvoir modifier la décision d’acheter au prix convenu, voire la décision d’acheter elle-même.
La Cour examine également s’ils sont de nature à justifier une diminution du prix de vente.
Remarquez ce qui vient de se produire.
Nous sommes passés de :
« Y a-t-il un problème? »
à :
« Quelle conséquence réelle ce problème peut-il avoir? »
C’est une énorme différence.
N’importe quelle dépense découverte pendant l’inspection suffit-elle?
Non.
Vous achetez une maison existante.
Pas une maison neuve sortie d’une boîte hier matin.
Une toiture vieillissante.
Des fenêtres plus anciennes.
Des composantes qui approchent de la fin de leur vie utile.
De l’entretien qui devra éventuellement être effectué.
Des recommandations d’amélioration.
Tout cela peut représenter de vraies dépenses.
Mais :
Dépense ≠ automatiquement dépense significative au sens de la condition.
La condition d’inspection n’a pas pour objectif de garantir qu’un immeuble existant sera exempt de toute usure liée à son âge.
L’âge du bâtiment, sa nature, son état et le contexte de la transaction peuvent tous devenir pertinents.
La meilleure question n’est donc pas simplement :
« Est-ce que ça va me coûter de l’argent? »
C’est :
« Quelle est l’importance de ce qui vient d’être découvert dans le contexte de cette propriété et de cette transaction? »
Pour mieux comprendre le processus d’inspection et les vérifications qu’un acheteur devrait envisager, consultez Inspection préachat au Québec : 12 choses à savoir avant d’acheter une maison.
Que la propriété soit située à Brossard, Longueuil, Saint-Lambert ou La Prairie, le même principe demeure. L’âge, l’état et les caractéristiques réelles du bâtiment doivent être considérés dans leur contexte.
Existe-t-il un montant minimal de travaux permettant de se retirer?
Non.
C’est une idée importante à éliminer.
Il n’existe pas dans Lefrançois une règle disant :
« 20 000 $ de travaux = droit de retrait. »
Il n’existe pas non plus de règle automatique basée sur :
5 %;
10 %;
15 %;
ou tout autre pourcentage du prix d’achat.
Ce serait pratique.
Une calculatrice.
Un chiffre.
Une réponse.
Le droit fonctionne rarement aussi gentiment.
Le coût des travaux peut évidemment devenir une preuve pertinente lorsqu’il faut déterminer si les dépenses seraient augmentées de façon significative.
Mais cela ne crée pas un seuil monétaire universel.
Et c’est précisément ici que Simoneau c. Bisson devient fascinante.
Simoneau c. Bisson : 552 000 $, une inspection et une demande de 30 000 $
Dans Simoneau c. Bisson, 2024 QCCS 719, la Cour supérieure du Québec devait déterminer si des acheteurs avaient valablement exercé leur droit de retrait à la suite d’une inspection.
Les faits illustrent presque parfaitement la différence entre :
être préoccupé par un rapport d’inspection
et
être capable de démontrer juridiquement que la condition permettant de se retirer est satisfaite.
La propriété avait été mise en vente à :
449 000 $.
Dans un marché particulièrement compétitif, les acheteurs présentent une offre de :
552 000 $.
Elle est acceptée.
Une inspection préachat est ensuite réalisée.
Qu’avait révélé l’inspection?
Selon le jugement, l’inspectrice n’avait identifié aucun vice majeur ni indice de vice majeur.
Le jugement mentionne notamment l’absence d’un ventilateur dans une salle de bain au sous-sol.
Une autre préoccupation concernait l’absence de garde-robe dans une chambre au sous-sol, bien que cette situation ait été visible lorsque les acheteurs avaient visité la propriété avant de présenter leur promesse d’achat.
Après avoir reçu le rapport écrit, les acheteurs identifient toutefois plusieurs éléments qu’ils souhaitent voir corrigés.
Ils demandent une réduction de prix de :
30 000 $.
Et c’est ici que l’affaire devient particulièrement instructive.
Combien les travaux allaient-ils réellement coûter?
Bonne question.
Selon la Cour :
Le montant de 30 000 $ ne reposait sur aucune soumission, expertise ou évaluation.
Il s’agissait essentiellement d’un chiffre avancé pour commencer une négociation.
Relisez ça.
La demande était de :
30 000 $.
La preuve objective derrière ce chiffre?
Aucune soumission.
Aucune expertise.
Aucune évaluation.
La vendeuse refuse.
Elle propose néanmoins une réduction de :
3 000 $.
Et, pour être parfaitement équitable, ce montant n’était lui non plus appuyé par une estimation, une expertise ou une soumission.
Les acheteurs proposent ensuite de maintenir le prix convenu si la vendeuse fait effectuer les travaux recommandés et reporte la conclusion de la transaction.
La vendeuse refuse.
Les acheteurs annoncent finalement qu’ils se retirent de leur promesse d’achat.
C’est à ce moment que la différence entre :
« Nous croyons que c’est significatif. »
et
« Nous pouvons démontrer que c’est significatif. »
devient extrêmement importante.
Pourquoi la preuve objective est-elle si importante?
Parce que la Cour rappelle qu’il s’agit d’un :
test objectif.
Et un test objectif exige quelque chose de plus solide qu’une impression.
Dans cette affaire, la Cour souligne qu’aucune preuve n’avait été présentée pour établir la valeur des travaux requis afin de corriger les problèmes identifiés dans le rapport d’inspection.
Compte tenu de la nature apparemment limitée des travaux requis, la Cour conclut qu’il était impossible de mesurer leur caractère significatif sans une telle preuve.
Cela nous amène à l’une des phrases les plus importantes de tout cet article :
Dire qu’un problème est significatif et démontrer objectivement qu’il est significatif ne sont pas la même chose.
Une inquiétude peut être réelle.
Une impression peut être sincère.
Un acheteur peut réellement ne plus être à l’aise d’aller de l’avant.
Mais lorsqu’un droit contractuel est contesté devant un tribunal, la question n’est plus simplement :
« Comment vous sentiez-vous? »
Elle devient :
« Qu’est-ce que la preuve démontre? »
Cela signifie-t-il qu’une soumission est toujours obligatoire?
Non.
Et il est important de ne pas transformer Simoneau en une règle qu’elle ne crée pas.
Le jugement ne dit pas :
« Sans soumission, la clause 8.1 ne peut jamais être utilisée. »
Ce serait une mauvaise lecture.
La décision ne crée pas une nouvelle formalité universelle.
Elle démontre plutôt le risque d’affirmer qu’un facteur est significatif sans disposer d’éléments objectifs permettant d’appuyer cette conclusion lorsqu’elle est contestée.
Selon le problème, la preuve pertinente pourrait comprendre :
-
une soumission;
-
une expertise;
-
une évaluation;
-
l’opinion d’un spécialiste approprié;
-
le rapport d’inspection lui-même, selon ce qu’il établit;
-
ou d’autres éléments de preuve pertinents.
La nature de la preuve dépend de la nature du problème.
Ne retenez donc pas de Simoneau :
« Obtenez toujours une soumission. »
Retenez plutôt :
« Soyez capable d’appuyer ce que vous affirmez. »
Qui doit démontrer que les conditions permettant le retrait sont satisfaites?
Dans Simoneau, la Cour indique que les acheteurs avaient le fardeau de démontrer que les conditions qu’ils invoquaient s’appliquaient.
Dans les circonstances précises de cette affaire, ils devaient établir qu’une inspection préachat avait été effectuée et qu’elle avait révélé au moins un facteur affectant significativement la valeur de la propriété.
La Cour conclut qu’ils n’ont pas satisfait à ce fardeau.
Et la formulation de sa conclusion est particulièrement importante.
La Cour conclut qu’aucun des problèmes soulevés dans le rapport, ni même leur effet combiné, ne constituait selon la preuve présentée un facteur susceptible d’affecter significativement la valeur de la propriété.
C’est pourquoi Simoneau complète si bien Lefrançois.
Lefrançois :
Plusieurs problèmes peuvent être considérés ensemble.
Simoneau :
Très bien.
Mais même ensemble, encore faut-il démontrer qu’ils atteignent le seuil requis.
Le nombre ne remplace pas l’importance.
L’acheteur décide-t-il lui-même de ce qui est significatif?
Pas entièrement.
La jurisprudence reconnaît une certaine marge d’appréciation à l’acheteur.
Mais le caractère significatif ne peut pas dépendre uniquement de sa perception personnelle.
L’analyse comporte une dimension objective.
Évidemment, les acheteurs n’ont pas un juge assis à leur table de cuisine pendant la période d’inspection.
Ils doivent prendre leurs décisions à partir des informations disponibles et dans les délais prévus à leur promesse d’achat.
Mais cela ne transforme pas la condition d’inspection en bouton :
« J’ai changé d’idée. »
La condition protège l’acheteur lorsque ses exigences sont satisfaites.
Elle ne transforme pas une promesse d’achat en réservation gratuite.
Peut-on utiliser l’inspection pour renégocier le prix?
Bien sûr qu’une inspection peut mener à une discussion.
Un acheteur peut demander une réduction de prix.
Des réparations peuvent être discutées.
D’autres arrangements peuvent être proposés.
Les parties peuvent négocier.
Mais voici la distinction importante :
Demander n’est pas avoir droit.
Un acheteur peut demander 30 000 $.
Le vendeur peut dire non.
Un acheteur peut demander des travaux.
Le vendeur peut dire non.
Le refus du vendeur ne crée pas automatiquement un droit de retrait.
Dans Simoneau, les acheteurs ont demandé 30 000 $.
La vendeuse a refusé.
Ce refus n’a pas transformé les problèmes en facteurs juridiquement significatifs.
Le droit de retrait dépendait toujours de l’application de la condition contenue dans la promesse d’achat.
Plusieurs petits problèmes peuvent-ils devenir significatifs lorsqu’on les additionne?
Potentiellement, oui.
Automatiquement, non.
C’est probablement la façon la plus simple de retenir les deux décisions.
Lefrançois permet expressément de considérer l’ensemble des défauts et problèmes.
Simoneau applique ce raisonnement et conclut que, dans les circonstances de cette affaire, ni les problèmes individuellement ni leur effet combiné n’atteignaient le seuil requis selon la preuve présentée.
La question n’est donc pas :
« Combien de problèmes l’inspecteur a-t-il trouvés? »
Elle est :
« Quel est leur impact réel? »
Un rapport volumineux peut contenir beaucoup d’observations relativement mineures.
Un rapport beaucoup plus court peut contenir une constatation extrêmement importante.
Le nombre de pages ne mesure pas le risque.
Et maintenant, les 87 000 $
Après le retrait des acheteurs dans Simoneau, la vendeuse remet rapidement la propriété sur le marché.
Le deuxième meilleur offrant avait déjà acheté une autre propriété.
La maison est finalement vendue à un tiers pour :
465 000 $.
Rappelons le prix de la première promesse d’achat acceptée :
552 000 $.
Différence :
87 000 $.
La vendeuse poursuit les premiers acheteurs pour violation de leur promesse d’achat.
La Cour supérieure lui donne raison.
Les acheteurs ont-ils réellement été condamnés à payer 87 000 $?
Oui.
La Cour conclut que les acheteurs avaient manqué à leur obligation contractuelle.
Ils sont condamnés solidairement à payer à la vendeuse 87 000 $, soit la différence entre le prix prévu dans leur promesse d’achat et le prix finalement obtenu de l’acheteur subséquent.
Le jugement a ensuite été rectifié le 15 mars 2024 concernant la date utilisée pour calculer les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle.
Mais arrêtons-nous ici un instant.
Parce que ce chiffre pourrait facilement devenir un titre sensationnaliste qui déforme complètement l’affaire.
87 000 $ n’est pas la pénalité pour avoir mal utilisé la clause 8.1.
Il n’existe pas d’amende automatique de 87 000 $ cachée dans une promesse d’achat.
Dans cette affaire, ce montant correspond aux dommages retenus par la Cour dans les circonstances qui lui étaient présentées.
C’est très différent.
Vous pouvez consulter directement la décision complète Simoneau c. Bisson sur SOQUIJ.
8 règles à retenir concernant la clause 8.1
Maintenant que nous avons le contexte, la jurisprudence devient beaucoup plus facile à retenir.
Règle 1. Découvrir un problème ne donne pas automatiquement le droit de se retirer
Un rapport d’inspection peut contenir des déficiences, des recommandations et des travaux futurs sans permettre automatiquement à l’acheteur de rendre sa promesse d’achat nulle et non avenue.
Problème découvert ≠ droit automatique de retrait.
Règle 2. Il n’est pas nécessaire d’avoir un seul défaut majeur
Lefrançois parle expressément du facteur ou de l’ensemble des défauts et problèmes.
Plusieurs problèmes peuvent donc être considérés ensemble.
Leur effet combiné peut être important.
Règle 3. Une longue liste de problèmes ne suffit pas non plus
Plusieurs problèmes peuvent être considérés ensemble, mais leur nombre ne satisfait pas automatiquement à la condition.
Dans Simoneau, la Cour conclut que ni les problèmes individuels ni leur effet combiné n’atteignaient le seuil requis selon la preuve présentée.
Le nombre ne remplace pas l’importance.
Règle 4. Il n’existe pas de montant magique
10 000 $?
20 000 $?
30 000 $?
5 % du prix d’achat?
10 %?
Aucun de ces chiffres ne constitue un seuil universel établi par les décisions analysées ici.
Le coût peut être pertinent.
Mais il doit être considéré dans le contexte de la transaction.
Règle 5. Le caractère significatif doit pouvoir être évalué objectivement
C’est l’une des règles les plus importantes.
L’acheteur peut sincèrement être inquiet.
Mais lorsque le droit de retrait est contesté, la perception personnelle peut ne pas suffire.
Dans Simoneau, la demande de réduction de 30 000 $ n’était appuyée par aucune soumission, expertise ou évaluation.
Croire qu’un problème est significatif et pouvoir démontrer son importance sont deux choses différentes.
Règle 6. Une soumission n’est pas toujours obligatoire, mais la preuve peut devenir déterminante
Simoneau ne dit pas :
« Pas de soumission, pas de retrait. »
La preuve appropriée dépend du problème.
Rapport d’inspection.
Soumission.
Expertise.
Évaluation.
Spécialiste qualifié.
Autre preuve pertinente.
La meilleure règle à retenir est :
Soyez capable d’appuyer ce que vous affirmez lorsque les circonstances l’exigent.
Règle 7. Le refus du vendeur de renégocier ne crée pas un droit de retrait
Un acheteur peut demander une réduction.
Le vendeur peut refuser.
Ce refus ne transforme pas automatiquement les constatations de l’inspection en facteurs significatifs.
Demander n’est pas avoir droit.
Le droit de retrait continue de dépendre de la condition prévue à la promesse d’achat.
Règle 8. Le fond et la procédure comptent tous les deux
Même lorsqu’un problème peut satisfaire au seuil de fond de la condition, celle-ci doit encore être exercée correctement.
Les délais comptent.
L’avis compte.
Le rapport compte.
La preuve de réception peut compter.
Il existe donc deux questions distinctes :
Le fond : les constatations satisfont-elles réellement aux exigences de la condition d’inspection?
La procédure : la condition a-t-elle été exercée correctement et dans les délais applicables?
Le fond ne remplace pas la procédure.
La procédure ne remplace pas le fond.
Il faut les deux.
Que devrait faire un acheteur lorsqu’un problème important apparaît?
Voici probablement le mauvais premier réflexe :
« Combien devrais-je demander au vendeur? »
Une meilleure première question est :
« Qu’est-ce que l’inspection vient réellement de révéler? »
Ensuite :
Quelle en est la cause?
Quelle est son étendue?
Quelles sont les conséquences?
Est-ce documenté?
Une expertise supplémentaire est-elle nécessaire?
Le coût peut-il être raisonnablement mesuré?
Quels sont les délais?
Que permet réellement la condition?
Selon les circonstances, il peut être approprié de :
-
discuter des constatations avec l’inspecteur;
-
déterminer si une expertise spécialisée est recommandée;
-
obtenir des informations supplémentaires;
-
documenter l’étendue du problème;
-
obtenir une estimation ou une soumission lorsque pertinent;
-
vérifier immédiatement les délais prévus à la promesse d’achat;
-
discuter avec votre courtier immobilier;
-
obtenir un avis juridique lorsque le droit de retrait est incertain ou contesté.
La séquence compte.
Comprendre. Documenter. Mesurer. Décider.
Pas :
Paniquer. Inventer un chiffre. Se retirer.
Que l’achat soit à Saint-Laurent, Brossard, Longueuil ou ailleurs dans le Grand Montréal, cette séquence demeure importante. Ce sont les constatations concernant l’immeuble et la preuve disponible qui doivent guider l’analyse.
Quel est le rôle du courtier immobilier?
C’est exactement le genre de situation où la valeur d’un courtier ne devrait pas se résumer à :
« Je vous ai trouvé une maison. »
Le courtier doit comprendre les formulaires utilisés et expliquer leur fonctionnement.
Il doit également assurer le suivi des conditions, des délais et des documents requis dans le cadre de la transaction.
Mais il est tout aussi important de comprendre où son rôle s’arrête.
Le courtier n’est pas le tribunal.
Le courtier n’est pas l’inspecteur en bâtiment.
Le courtier n’est pas l’ingénieur.
Le courtier n’est pas l’avocat.
Lorsque la situation devient technique, l’expert approprié devrait être consulté.
Lorsque le droit juridique d’un acheteur de se retirer est contesté ou incertain, un avis juridique peut devenir nécessaire.
Mon rôle n’est pas de prétendre avoir la réponse à toutes les questions qui appartiennent à une autre profession.
Mon rôle consiste notamment à vous aider à comprendre ce qui se passe dans votre transaction, à poser les bonnes questions, à surveiller les conditions et les délais et à vous diriger vers l’expertise appropriée lorsqu’elle devient nécessaire.
Parce que parfois, dire :
« Je ne suis pas le bon professionnel pour répondre à cette question. »
protège beaucoup mieux un client que d’improviser une réponse.
La clause 8.1 est-elle la même chose qu’un recours pour vice caché?
Non.
La condition d’inspection intervient dans le cadre de la promesse d’achat, avant que la vente soit complétée.
Le régime juridique des vices cachés, notamment l’article 1726 du Code civil du Québec, intervient dans un contexte juridique différent.
Lefrançois compare les concepts lorsqu’il est question du degré d’importance.
Cela ne transforme pas la condition d’inspection en recours pour vice caché.
Il faut donc distinguer :
« Ma condition d’inspection me permet-elle de rendre ma promesse d’achat nulle et non avenue? »
de :
« Après l’achat, ai-je un recours concernant un vice découvert? »
Deux questions.
Deux contextes.
Deux analyses.
Une promesse d’achat acceptée est-elle réellement contraignante?
Oui.
Et Simoneau constitue un rappel particulièrement concret.
Une promesse d’achat n’est pas :
« Je réserve la maison et je déciderai plus tard. »
C’est un contrat qui lie les parties.
Les conditions prévues au contrat peuvent permettre à une partie de ne pas poursuivre la transaction lorsqu’elles s’appliquent.
Mais leur présence ne rend pas la promesse facultative.
Si votre promesse vient d’être acceptée, mon guide Acheter une maison au Québec : 10 choses à savoir avant de recevoir les clés explique plusieurs étapes importantes qui peuvent encore rester avant la prise de possession.
Et du côté du vendeur?
L’inspection n’est pas uniquement une question d’acheteur.
Un vendeur devrait également comprendre quels documents et renseignements existent concernant sa propriété avant de la mettre sur le marché.
Rapports d’inspection antérieurs.
Factures.
Réparations.
Rénovations.
Permis.
Historique d’infiltrations d’eau.
Travaux correctifs.
Expertises antérieures.
Une meilleure documentation peut aider à clarifier certaines situations avant qu’elles deviennent urgentes pendant la période d’inspection.
Parce que découvrir un problème avant la mise en vente vous donne du temps pour le comprendre.
Le découvrir lorsqu’une promesse d’achat est déjà acceptée et qu’une horloge contractuelle tourne...
c’est une expérience très différente.
Pour préparer votre dossier avant la vente, consultez Documents nécessaires pour vendre une maison au Québec : quoi préparer avant la mise en vente.
Pour un vendeur à La Prairie, Candiac, Saint-Constant ou Brossard, cette préparation peut aussi faciliter l’analyse lorsque des questions sur l’état de la propriété apparaissent pendant l’inspection.
Alors, peut-on se retirer d’une promesse d’achat après l’inspection?
Oui.
Lorsque les exigences de la condition d’inspection sont satisfaites et que le mécanisme prévu au contrat est correctement exercé.
Mais portez attention à la deuxième moitié de cette phrase.
Une inspection n’est pas une période générale permettant de changer d’idée.
Un rapport peut contenir plusieurs observations sans nécessairement atteindre le seuil requis.
À l’inverse, plusieurs problèmes peuvent, ensemble, devenir suffisamment importants pour satisfaire à la condition.
La vraie question n’est donc pas simplement :
« L’inspecteur a-t-il trouvé des problèmes? »
Elle est :
« Qu’est-ce que l’inspection a révélé, quelle est l’importance objective de ces constatations et les exigences de ma condition d’inspection sont-elles réellement satisfaites? »
Lefrançois nous donne le cadre.
Simoneau nous rappelle l’importance de la preuve.
Et les deux décisions ramènent finalement l’acheteur au même principe :
Comprendre. Documenter. Mesurer. Décider.
Pas l’inverse.
Lorsqu’un droit de retrait est contesté ou que son application demeure incertaine, obtenez rapidement un avis juridique adapté aux faits de votre transaction.
Parce qu’une promesse d’achat peut représenter plusieurs centaines de milliers de dollars.
Et comme Simoneau le démontre particulièrement bien :
croire que vous êtes libéré d’une promesse d’achat et être juridiquement en droit de l’être peuvent être deux choses très différentes.
Comprendre d’abord. Conseiller ensuite.
La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
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