Acheter une maison au Québec : 10 choses à savoir avant de recevoir les clés

Votre promesse d’achat a été acceptée.

C’est souvent à ce moment qu’un acheteur commence enfin à se dire :

« Ça y est. La maison est à nous. »

Presque.

Entre une promesse d’achat acceptée et le moment où vous pourrez réellement entrer chez vous avec les clés, plusieurs étapes importantes doivent encore être franchies.

Financement. Inspection. Conditions. Assurance. Notaire. Signature. Occupation.

Et certaines de ces étapes peuvent encore avoir une incidence sur votre transaction.

Il y a aussi quelque chose d’important à comprendre si vous faites des recherches sur le « closing day » en ligne.

Une grande partie de l’information que vous trouverez décrit le processus américain.

Au Québec, l’achat d’une propriété fonctionne différemment.

Le notaire joue notamment un rôle central dans la réalisation de la transaction. La signature de l’acte de vente, l’inscription de la transaction au Registre foncier et l’occupation de la propriété doivent être correctement coordonnées. L’OACIQ explique les principales étapes qui suivent une Promesse d’achat acceptée.

Alors, plutôt que de simplement vous demander :

« Quand vais-je recevoir mes clés? »

Une meilleure question serait :

« Qu’est-ce qui doit encore se produire avant que cette propriété soit réellement la mienne? »

Voici 10 choses à comprendre.

1. Une promesse d’achat acceptée ne signifie pas que tout est terminé

Votre promesse d’achat peut contenir différentes conditions qui doivent encore être réalisées dans les délais prévus.

Selon votre transaction, cela peut notamment concerner :

• Le financement hypothécaire
• L’inspection préachat
• L’examen de certains documents liés à la propriété
• La vente d’une autre propriété, lorsqu’une telle condition est prévue
• D’autres conditions particulières inscrites à la Promesse d’achat

L’OACIQ rappelle qu’une fois la Promesse d’achat ou la Contre-proposition acceptée, les conditions qui y figurent doivent être réalisées et les délais prévus doivent être respectés.

C’est pourquoi la période suivant l’acceptation de votre offre ne devrait pas être considérée comme une simple attente avant le rendez-vous chez le notaire.

Il reste encore des étapes importantes à franchir.

Et certaines peuvent demander une action, une information ou une décision de votre part dans un délai précis.

Une promesse d’achat acceptée est excitante.

Mais tant que les conditions et les étapes restantes ne sont pas correctement réglées, restez impliqué dans le processus.

2. Choisissez votre notaire suffisamment tôt

Au Québec, le notaire n’est pas simplement présent pour obtenir les signatures des parties.

Il joue un rôle juridique important dans la réalisation de la transaction.

Il effectue notamment l’examen des titres et prépare les actes nécessaires à la transaction. Lorsqu’un financement hypothécaire est impliqué, l’acte de prêt fait également partie du processus.

Le notaire vérifie notamment certains éléments liés au titre de propriété, à la capacité du vendeur de vendre et aux droits pouvant affecter l’immeuble. L’OACIQ explique plus en détail ce qui se passe lors du rendez-vous de l’acheteur chez le notaire.

Choisir votre notaire suffisamment tôt donne aux différentes personnes impliquées davantage de temps pour transmettre les informations et les documents nécessaires.

Votre rendez-vous chez le notaire est l’aboutissement d’un travail qui commence bien avant votre signature.

3. Signer et emménager ne veulent pas nécessairement dire la même date

C’est une distinction importante.

La date de signature de l’acte de vente et la date à laquelle vous pourrez occuper la propriété peuvent être identiques.

Mais elles peuvent aussi être différentes.

Par exemple, le vendeur pourrait avoir besoin de quelques jours supplémentaires avant de quitter la propriété si cette situation a été prévue dans la transaction.

Ne planifiez donc pas votre camion de déménagement simplement parce que vous connaissez la date de votre rendez-vous chez le notaire.

Vérifiez la date et l’heure d’occupation prévues à votre transaction.

Quelques jours de différence peuvent complètement changer l’organisation d’un déménagement, particulièrement si vous vendez également une propriété.

Lorsque deux transactions sont interreliées, par exemple lorsque vous vendez votre propriété pour en acheter une autre, l’OACIQ indique qu’un délai raisonnable doit être prévu entre les dates de signature des actes de vente.

4. Gardez votre financement sur la bonne voie jusqu’à la transaction

Obtenir une préapprobation hypothécaire ne signifie pas que vous devriez cesser de porter attention à votre situation financière.

Votre prêteur et votre notaire doivent encore coordonner différents éléments avant la réalisation de votre achat.

Pendant cette période, évitez de présumer qu’un changement financier important sera sans conséquence.

Un nouveau prêt automobile, une nouvelle dette ou un autre engagement financier important pourrait avoir une incidence sur votre financement.

Avant de prendre une décision financière importante pendant que votre achat est toujours en cours, discutez-en avec votre professionnel hypothécaire.

Le pire moment pour créer une surprise dans votre financement est quelques jours avant de devenir propriétaire.

Et n’oubliez pas que se qualifier pour un prêt hypothécaire n’est qu’une partie de l’équation.

Il faut également être prêt pour les dépenses liées à la prise de possession et les coûts récurrents de la propriété.

5. Organisez votre assurance habitation avant la transaction

N’attendez pas le déménagement pour vous occuper de votre assurance habitation.

Lorsque votre acquisition est financée, l’OACIQ indique que vous devez fournir une preuve qu’une assurance habitation est en vigueur pour un montant équivalent ou supérieur à l’hypothèque en place.

Votre assureur peut également vouloir obtenir certaines informations sur la propriété avant de confirmer la couverture.

Selon la propriété et l’assureur, cela peut notamment concerner le chauffage, l’électricité, la plomberie, la toiture, certaines rénovations ou l’utilisation prévue des lieux.

Si vous achetez une copropriété, il faut également distinguer l’assurance détenue par le syndicat de copropriété de la couverture dont vous avez personnellement besoin.

Commencez donc les démarches suffisamment tôt pour pouvoir régler les questions avant qu’elles deviennent urgentes.

Une propriété que vous voulez acheter doit aussi être une propriété que vous pouvez assurer adéquatement.

6. Comprenez les coûts qui s’ajoutent au prix d’achat

Le prix d’achat n’est pas le seul montant à prévoir.

Selon votre propriété et votre transaction, différentes dépenses peuvent s’ajouter :

• Les honoraires et débours du notaire qui vous concernent
• L’inspection en bâtiment
• Certaines dépenses liées au financement
• L’assurance habitation
• Les ajustements calculés lors de la transaction
• Les frais de déménagement
• Les droits de mutation immobilière
• Certains travaux ou réparations à prévoir
• Les dépenses liées à votre installation

Les droits de mutation immobilière sont souvent appelés la taxe de bienvenue.

Le Gouvernement du Québec indique qu’une municipalité doit généralement percevoir ce droit auprès du nouveau propriétaire lors du transfert d’un immeuble, sous réserve de certaines exonérations. Vous pouvez consulter les règles officielles concernant les droits de mutation immobilière au Québec.

C’est pourquoi je serais prudent avec un conseil générique trouvé en ligne qui recommande simplement à tous les acheteurs québécois de prévoir un pourcentage fixe pour leurs « frais de clôture ».

La question beaucoup plus utile est :

« Quels coûts s’appliquent réellement à mon achat? »

Parce qu’être capable d’acheter une propriété et être financièrement prêt à en devenir propriétaire ne sont pas exactement la même chose.

7. Le montant final peut comprendre certains ajustements

Le montant nécessaire pour compléter votre achat ne correspond pas toujours simplement à :

Prix d’achat moins financement.

Certaines dépenses liées à la propriété peuvent devoir être réparties entre le vendeur et l’acheteur selon la date prévue à la transaction.

Cela peut notamment concerner certaines taxes, dépenses de copropriété lorsqu’applicables et d’autres montants liés à l’immeuble.

Le notaire effectue les calculs applicables à votre transaction.

C’est une autre raison de ne pas planifier le montant final dont vous aurez besoin à partir d’une estimation approximative.

Sachez ce que vous devrez réellement fournir avant que la transaction soit complétée.

8. Vérifiez ce qui est inclus et exclu

Avant de prendre possession, revenez à votre Promesse d’achat.

Qu’est-ce qui était inclus?

Qu’est-ce qui était exclu?

Par exemple :

• Électroménagers
• Luminaires
• Habillages de fenêtres
• Équipements fixés
• Accessoires de piscine
• Structures extérieures
• Autres biens spécifiquement négociés

Ce qui semble évident pour vous ne l’est pas nécessairement pour le vendeur.

C’est précisément pour cette raison que les inclusions et exclusions devraient être clairement identifiées au moment de préparer l’offre.

Lorsque vous prenez possession, vérifiez que les éléments qui devaient demeurer sur place sont présents.

Si quelque chose ne correspond pas à ce qui avait été convenu, communiquez rapidement avec votre courtier.

9. Comprenez quand vous recevrez réellement les clés

C’est probablement le moment que vous attendez depuis l’acceptation de votre offre.

Mais ne présumez pas que :

Signature = clés = déménagement immédiat.

Une fois l’acte de vente conclu, le notaire procède à l’inscription de la transaction au Registre foncier. Cette inscription rend public votre droit de propriété ainsi que les droits détenus par votre créancier hypothécaire.

La remise des clés doit également respecter les modalités d’occupation prévues à votre transaction.

La meilleure question n’est donc pas :

« À quelle heure vais-je recevoir mes clés? »

Mais plutôt :

« Qu’est-ce que ma transaction prévoit pour la signature, l’occupation et la remise des clés? »

Cette réponse est beaucoup plus utile qu’une règle générale provenant d’une vidéo américaine sur le « closing day ».

10. Recevoir les clés marque aussi le début de vos responsabilités de propriétaire

Recevoir les clés peut donner l’impression que le processus d’achat est terminé.

D’une certaine façon, c’est plutôt le début d’une nouvelle étape.

Une fois en possession des lieux, vérifiez les éléments convenus dans la transaction et conservez vos documents importants dans un endroit sécuritaire.

Vous devrez également intégrer à votre budget les responsabilités et dépenses liées à la propriété :

• Paiements hypothécaires
• Assurance habitation
• Taxes municipales et scolaires
• Services publics
• Entretien
• Réparations
• Frais de copropriété, lorsqu’applicables
• Dépenses imprévues

C’est pourquoi je veux qu’un acheteur réfléchisse au-delà de :

« Est-ce que je peux acheter cette propriété? »

et se demande également :

« Est-ce que je suis à l’aise avec ce qu’elle me coûtera à posséder et à entretenir? »

Ce sont deux questions différentes.

Combien de temps faut-il pour conclure l’achat d’une maison au Québec?

Il n’existe pas un nombre universel de jours applicable à toutes les transactions.

Le délai peut dépendre des conditions prévues à la Promesse d’achat, du financement, de l’inspection, des documents à examiner, de la disponibilité du notaire et des dates négociées entre l’acheteur et le vendeur.

Si vous vendez également une propriété afin de coordonner votre prochain achat, les dates deviennent encore plus importantes.

La question utile n’est donc pas :

« Combien de temps prend normalement un closing? »

Elle est plutôt :

« Quelles sont les dates et les échéances importantes de ma transaction? »

Votre propre transaction devrait déterminer votre planification, et non un délai générique trouvé sur Internet.

Peut-on recevoir les clés avant de signer l’acte de vente?

Ne présumez jamais que vous pouvez occuper la propriété avant la date convenue.

La signature et l’occupation sont deux éléments distincts de la transaction.

Une occupation avant la signature de l’acte de vente peut créer des risques et nécessite une attention particulière.

Si votre situation nécessite une entente inhabituelle, discutez-en avec votre courtier immobilier et votre notaire avant d’organiser votre déménagement autour de cette possibilité.

Ne planifiez pas votre déménagement à partir d’une supposition.

Qui paie le notaire lors de l’achat d’une maison au Québec?

La réponse mérite plus de nuance que simplement :

« L’acheteur paie le notaire. »

Dans une transaction immobilière, différents honoraires, débours et frais peuvent être associés au travail effectué pour l’acheteur et pour le vendeur.

Le montant dépend également des actes nécessaires et des particularités du dossier.

Demandez donc à votre notaire une estimation correspondant à votre achat et à votre dossier, plutôt que de présumer qu’un montant générique trouvé en ligne s’appliquera à votre situation.

Quand faut-il payer la taxe de bienvenue?

Le droit de mutation devient dû à compter du transfert de l’immeuble.

Le Gouvernement du Québec précise qu’il doit être payé à la municipalité avant le 31e jour suivant l’envoi du compte, sauf lorsqu’une municipalité prévoit des modalités permettant plusieurs versements.

Autrement dit, la taxe de bienvenue ne disparaît pas simplement parce qu’elle n’est pas payée le jour où vous recevez les clés.

Prévoyez-la dans votre budget avant d’acheter.

Est-ce que le vendeur reçoit son argent immédiatement après la signature?

Pas nécessairement.

Après la signature de l’acte de vente, le notaire doit encore compléter certaines étapes.

L’OACIQ indique notamment que le notaire inscrit l’acte au Bureau de la publicité des droits et retient les fonds jusqu’à ce que cette étape soit franchie. Le solde peut ensuite être remis au vendeur après les déductions applicables.

Pour l’acheteur, le point important est simplement ceci :

La signature de l’acte fait partie d’un processus juridique. Ce n’est pas simplement un échange d’argent contre des clés.

Quelle est la plus grande erreur après l’acceptation de votre offre?

Penser que la partie difficile est terminée.

Faire accepter une Promesse d’achat est une étape importante.

Mais il peut encore rester des conditions à réaliser, des délais à respecter, du financement à finaliser, des documents à examiner, une assurance à organiser et des dates à coordonner.

C’est aussi à ce moment que certains acheteurs deviennent tellement concentrés sur la remise des clés qu’ils cessent de regarder attentivement ce qui doit encore être fait.

La meilleure approche consiste à demeurer impliqué jusqu’à ce que la transaction soit réellement complétée.

Une Promesse d’achat acceptée devrait faire passer votre attention de l’obtention de la propriété à la réalisation correcte de l’achat.

Vous achetez dans le Grand Montréal ou sur la Rive-Sud?

Une Promesse d’achat acceptée est excitante.

Recevoir les clés l’est encore davantage.

Mais entre ces deux moments, plusieurs décisions et étapes peuvent encore avoir une incidence sur votre achat.

Mon rôle n’est donc pas simplement de vous aider à trouver une propriété et à faire accepter votre offre.

Je veux aussi que vous compreniez les conditions importantes de votre transaction, les dates à surveiller, ce à quoi vous vous engagez et ce qui doit encore se produire avant que vous deveniez propriétaire.

Si vous achetez dans le Grand Montréal ou sur la Rive-Sud, notamment à Verdun, LaSalle, Lachine, Dorval, Pointe-Claire, Boucherville, Varennes, Sainte-Julie, Chambly, Carignan, Beloeil, Mont-Saint-Hilaire ou dans les secteurs environnants, nous pouvons commencer par comprendre ce que vous recherchez et les décisions qui entourent votre achat.

Parce que trouver une propriété est une chose.

Comprendre ce que vous achetez et ce à quoi vous vous engagez en est une autre.

La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.

Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730