Vendre une propriété moins de 365 jours après l’achat au Québec : ce qu’il faut savoir avant de vendre

Vous avez acheté une propriété.

Puis quelque chose a changé.

Votre emploi.

Votre relation.

Votre famille.

Votre situation financière.

Peut-être devez-vous déménager.

Peut-être que la propriété ne correspond plus à vos besoins.

Peut-être l’avez-vous rénovée et qu’une occasion de vendre s’est présentée plus rapidement que prévu.

Ou peut-être l’avez-vous achetée avec l’intention éventuelle de la revendre avec profit.

Maintenant, vous pensez vendre.

Puis quelqu’un vous dit :

« Attention. Vous ne détenez pas la propriété depuis 365 jours. »

Et immédiatement, une autre question apparaît :

« Si je vends maintenant, est-ce que je risque de payer beaucoup plus d’impôt que prévu? »

Potentiellement.

Depuis le 1er janvier 2023, des règles fiscales particulières s’appliquent à certaines reventes rapides de propriétés résidentielles au Canada.

De façon générale, lorsqu’un logement situé au Canada, y compris certains biens locatifs ou droits d’acquérir un logement, est détenu pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, le gain est réputé constituer un revenu d’entreprise plutôt qu’un gain en capital, sauf lorsqu’une exception prévue s’applique.

Mais il y a une deuxième partie de la règle qu’il est tout aussi important de comprendre :

Attendre le 365e jour ne garantit pas automatiquement que votre profit sera traité comme un gain en capital.

Et c’est probablement l’une des erreurs les plus importantes à éviter.

Si vous avez acheté une propriété récemment et pensez déjà à la vendre, je ne commencerais donc pas par :

« À quelle vitesse pouvons-nous la mettre sur le marché? »

Je commencerais plutôt par :

« Pourquoi vendez-vous, quand avez-vous acquis la propriété et qu’est-ce qui doit être clarifié avant de choisir le moment de vendre? »

Parce que le moment d’une vente peut avoir des conséquences qui vont bien au-delà du prix obtenu.

Qu’est-ce que la règle des 365 jours sur la revente précipitée d’une propriété?

La règle fédérale sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels s’applique aux dispositions effectuées après 2022.

De façon générale, un logement situé au Canada, ou un droit d’acquérir un tel logement, peut être considéré comme un bien à revente précipitée lorsqu’il a été détenu pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sous réserve des exceptions prévues.

Cela peut notamment concerner :

• une maison;
• un condominium;
• certains immeubles locatifs;
• certains droits d’acquérir un logement.

Lorsque la règle s’applique et qu’un profit est réalisé, ce profit est généralement considéré comme un revenu d’entreprise plutôt que comme un gain en capital.

L’Agence du revenu du Canada explique les règles applicables aux biens à revente précipitée.

Pour les propriétaires québécois, Revenu Québec explique également les règles et les événements de vie pouvant constituer des exceptions.

Pour un propriétaire québécois, cette distinction peut avoir une incidence importante sur les conséquences fiscales de la vente.

Que votre propriété soit située à Saint-Laurent, Laval, Rosemont-La Petite-Patrie, Boucherville, Varennes, Sainte-Julie, Chambly, Saint-Constant ou Châteauguay, une courte période de détention mérite donc d’être examinée avant de décider quand vendre.

Que se passe-t-il si vous vendez avant 365 jours?

Imaginez que vous avez acheté une propriété résidentielle il y a huit mois.

Vous la vendez aujourd’hui et réalisez un profit.

Si la propriété est visée par la règle fédérale sur les reventes précipitées et qu’aucune exception applicable ne s’applique, le gain est généralement réputé être un revenu d’entreprise.

C’est très différent de supposer :

« C’était ma résidence principale, donc mon profit devrait être exempt d’impôt. »

Lorsque la règle sur la revente précipitée s’applique, le profit considéré comme un revenu d’entreprise ne peut pas simplement être protégé par l’exemption pour résidence principale.

Le simple fait d’avoir habité la propriété ne suffit donc pas à écarter cette règle.

C’est pourquoi cette question doit être examinée avant la vente.

Pas après.

« Alors, je vais simplement attendre le 365e jour »

C’est ici qu’apparaît l’une des plus grandes sources de confusion.

Un propriétaire entend parler de la règle et pense :

« J’attendrai d’avoir détenu la propriété pendant 365 jours avant de vendre. Le problème sera réglé. »

Pas nécessairement.

Atteindre ce seuil peut changer l’application de la règle spécifique visant une période de détention de moins de 365 jours.

Mais cela ne détermine pas automatiquement la façon dont le profit sera traité fiscalement.

Le 365e jour n’est pas un interrupteur magique qui transforme automatiquement un revenu d’entreprise en gain en capital.

Les faits entourant la transaction peuvent toujours compter.

Pourquoi avez-vous acheté la propriété?

Quelle était votre intention au moment de l’acquisition?

Qu’avez-vous fait avec la propriété?

Pourquoi la vendez-vous?

La transaction avait-elle, dans les faits, un caractère commercial?

Revenu Québec précise d’ailleurs qu’un profit peut encore être imposable en totalité même lorsqu’une propriété a été détenue pendant plus de 365 jours consécutifs. La distinction entre revenu d’entreprise et gain en capital demeure une question de faits, notamment en fonction de l’intention de conserver ou de revendre la propriété.

La bonne question n’est donc pas seulement :

« Est-ce que je détiens la propriété depuis 365 jours? »

Il faut également demander :

« Quelle est réellement la nature de cette transaction? »

Pourquoi cette distinction peut-elle changer votre décision?

Parce que le traitement fiscal d’un revenu d’entreprise et celui d’un gain en capital ne sont pas les mêmes.

Imaginez qu’une personne achète une propriété, la rénove et la revend avec un profit important.

Si ce profit est traité comme un revenu d’entreprise, il est entièrement inclus comme revenu d’entreprise aux fins fiscales.

Si la transaction est plutôt considérée comme étant de nature capitale, les règles relatives aux gains en capital peuvent s’appliquer.

Cette distinction peut avoir une incidence importante sur le résultat financier réel de la vente.

Ce qui signifie qu’un propriétaire ne devrait pas prendre une décision impliquant potentiellement des centaines de milliers de dollars en se fiant simplement à une règle entendue en ligne.

La meilleure question est plutôt :

« Avant d’accepter une Promesse d’achat, est-ce que je comprends les conséquences fiscales possibles de cette transaction? »

C’est ici qu’un comptable ou un fiscaliste qualifié devient important.

Qu’en est-il de l’exemption pour résidence principale?

C’est une autre supposition qui peut créer des problèmes.

Un propriétaire pourrait penser :

« J’y habitais. C’était ma résidence principale. Le profit devrait donc être exempt. »

Pas nécessairement.

Normalement, un propriétaire admissible peut bénéficier de l’exemption pour résidence principale afin de réduire ou d’éliminer l’impôt sur un gain en capital provenant de la vente d’une résidence principale.

Mais lorsque la règle fédérale sur la revente précipitée s’applique et que le gain est réputé être un revenu d’entreprise, l’exemption pour résidence principale n’est pas disponible pour ce gain.

Et même lorsqu’une propriété est détenue pendant 365 jours ou plus, la question de savoir si le profit constitue un revenu d’entreprise ou un gain en capital peut encore dépendre des circonstances.

Les étiquettes ne suffisent donc pas.

« Ma maison. »

« Mon immeuble locatif. »

« Mon investissement. »

Ce sont les faits réels de la transaction et les règles qui s’y appliquent qui comptent.

Et si la vie vous oblige à vendre?

C’est ici que la règle devient plus nuancée.

Toutes les personnes qui vendent moins d’un an après l’achat n’avaient pas l’intention de faire un flip immobilier.

La vie change.

Un décès survient.

Une relation prend fin.

Un enfant naît.

La composition du ménage change.

Votre santé change.

Votre situation professionnelle change.

Vous devez déménager.

Votre sécurité personnelle est menacée.

Votre situation financière se détériore.

La propriété est détruite ou expropriée.

Les règles reconnaissent certains événements de la vie pouvant faire en sorte que la disposition ne soit pas traitée comme une revente précipitée lorsque les conditions applicables sont respectées.

Ces situations peuvent notamment concerner :

• un décès;
• certains changements dans la composition du ménage;
• la rupture d’un mariage ou d’une union de fait;
• une menace à la sécurité personnelle;
• une maladie grave ou un handicap;
• certains déménagements admissibles liés au travail;
• une cessation d’emploi involontaire;
• l’insolvabilité;
• la destruction ou l’expropriation de la propriété.

Mais il existe une distinction importante :

Avoir une bonne raison personnelle de vendre ne signifie pas automatiquement que vous êtes admissible à une exception.

Les conditions précises doivent être respectées.

Si vous pensez qu’une exception pourrait s’appliquer à votre situation, faites-la confirmer par votre comptable ou votre fiscaliste avant de baser votre stratégie de vente sur cette hypothèse.

Prenons deux situations complètement différentes

Imaginez que vous achetez une maison à Saint-Laurent avec l’intention d’y vivre.

Huit mois plus tard, une nouvelle occasion professionnelle vous oblige à déménager.

Vous envisagez donc de vendre.

Vous détenez la propriété depuis moins de 365 jours consécutifs.

La règle sur les reventes précipitées doit être examinée.

Mais la raison du déménagement peut également être pertinente puisque certains déménagements admissibles liés au travail font partie des événements de vie prévus par les règles.

Changeons maintenant complètement la situation.

Une personne achète une propriété avec l’intention de la rénover et de la revendre avec profit.

Au lieu de vendre après 11 mois, elle attend 14 mois.

Elle pourrait penser :

« J’ai dépassé 365 jours. Mon profit est donc automatiquement un gain en capital. »

Cette conclusion n’est pas nécessairement correcte.

La règle automatique visant une détention de moins de 365 jours peut ne plus s’appliquer.

Mais l’intention et les circonstances entourant la transaction peuvent toujours être pertinentes pour déterminer comment le profit doit être traité.

Même type de propriété.

Deux histoires différentes.

Des conséquences fiscales potentiellement très différentes.

C’est précisément pourquoi je ne prendrais jamais cette décision uniquement en regardant le calendrier.

Que se passe-t-il si vous vendez à perte?

Il existe un autre aspect de la règle qui peut surprendre.

Lorsqu’une propriété est considérée comme un bien à revente précipitée, une perte d’entreprise découlant de sa disposition est réputée nulle dans le cadre de cette règle.

La règle ne concerne donc pas seulement les ventes rapides réalisées avec profit.

Elle traite également les pertes.

C’est particulièrement important pour une personne qui achète une propriété dans le cadre d’une stratégie de revente à court terme.

La planification fiscale devrait avoir lieu avant le projet.

Pas après la vente, lorsque le résultat ne peut plus être changé.

La règle peut-elle s’appliquer à un immeuble locatif?

Potentiellement.

La règle ne se limite pas à la maison occupée personnellement par son propriétaire.

Certains biens locatifs peuvent également être visés lorsqu’ils répondent aux conditions applicables.

L’ARC le confirme dans son guide sur les revenus de location et les biens à revente précipitée.

Cela ne signifie pas que chaque immeuble locatif vendu rapidement produira exactement le même résultat fiscal.

Cela signifie qu’il ne faut pas supposer :

« C’était un immeuble locatif, donc la règle des 365 jours ne me concerne pas. »

Encore une fois, les faits comptent.

Qu’en est-il des cessions de contrat?

La règle fédérale peut également viser certains droits d’acquérir un logement.

La question ne concerne donc pas uniquement les transactions de revente traditionnelles.

Une personne peut, par exemple, signer un contrat pour l’achat d’une propriété neuve puis envisager de céder ses droits avant d’en prendre possession.

Les conséquences fiscales d’une telle transaction ne devraient pas être présumées identiques à celles de la vente d’une maison que vous occupez depuis plusieurs années.

Si vous envisagez une cession, faites examiner la structure de la transaction et ses conséquences fiscales avant de procéder.

Ne confondez pas la règle canadienne avec la taxe de la Colombie-Britannique

Une recherche en ligne sur la « taxe sur le flipping immobilier » peut facilement créer de la confusion.

Vous pourriez tomber sur des renseignements concernant la taxe sur la revente de logements de la Colombie-Britannique.

Il s’agit d’un régime distinct de la règle fédérale canadienne sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels.

Si votre propriété se trouve au Québec, les renseignements expliquant une taxe propre à la Colombie-Britannique ne constituent pas le bon cadre pour analyser votre transaction québécoise.

Pour un propriétaire au Québec, les principaux points de départ sont les règles fédérales administrées par l’Agence du revenu du Canada et les règles fiscales québécoises administrées par Revenu Québec.

Les noms peuvent sembler similaires.

Les règles ne sont pas interchangeables.

Quels documents devriez-vous conserver?

Si les circonstances entourant votre achat et votre vente peuvent devenir pertinentes sur le plan fiscal, la documentation compte.

Conservez notamment les documents relatifs :

• à l’achat et à la vente;
• au financement;
• aux rénovations et améliorations;
• aux services professionnels;
• aux dépenses pertinentes;
• aux circonstances entourant l’achat et la vente de la propriété.

Si vous pensez qu’une exception liée à un événement de la vie s’applique, les documents permettant d’établir cet événement peuvent également devenir importants.

Votre comptable ou votre fiscaliste pourra déterminer exactement quels documents doivent être conservés selon votre situation.

Devriez-vous attendre le 365e jour avant de vendre?

Pas automatiquement.

C’est ici que la question fiscale devient également une décision immobilière.

Imaginez que vous êtes au jour 320.

Quelqu’un vous dit :

« Attendez simplement 45 jours. »

Cela semble simple.

Mais que peut-il se passer pendant ces 45 jours?

Le marché peut-il changer?

Vos frais de possession vont-ils continuer à s’accumuler?

L’attente pourrait-elle compliquer votre prochain achat?

Votre déménagement pourrait-il devenir plus difficile?

Pourriez-vous perdre une occasion qui compte davantage que la différence fiscale potentielle?

Considérons maintenant la situation inverse.

Et si vendre aujourd’hui créait une conséquence fiscale suffisamment importante pour que l’attente soit financièrement avantageuse?

Cette possibilité mérite également d’être analysée.

La bonne question n’est donc pas :

« Est-ce que tout le monde devrait attendre 365 jours? »

Elle est plutôt :

« Qu’est-ce qui change pour moi si je vends maintenant plutôt que plus tard? »

Cette décision demande deux expertises différentes.

Votre comptable ou fiscaliste peut vous aider à comprendre les conséquences fiscales.

Votre courtier immobilier peut vous aider à comprendre le marché, la stratégie de vente, le positionnement, les délais possibles et ce que l’attente pourrait changer du côté immobilier.

Vous pouvez ensuite comparer les scénarios.

Avant de vendre, je voudrais connaître les réponses à ces questions

Avant de déterminer quand mettre la propriété sur le marché, je voudrais comprendre :

• Pourquoi vendez-vous?
• Quand avez-vous acquis la propriété?
• Quelle était votre intention au moment de l’acquisition?
• Qu’est-ce qui a changé?
• Depuis combien de temps détenez-vous la propriété?
• Une exception liée à un événement de la vie pourrait-elle s’appliquer?
• Quelles seraient, selon votre fiscaliste, les conséquences d’une vente maintenant?
• Qu’est-ce qui changerait si vous attendiez?
• Que se passe-t-il actuellement dans votre marché immobilier local?
• Quels sont vos frais de possession pendant l’attente?
• Que doit-il se produire après la vente?

Et peut-être surtout :

Prenez-vous cette décision parce que le moment choisi améliore réellement votre situation, ou simplement parce que quelqu’un vous a dit que le 365e jour règle tout?

Cette distinction compte.

Vendre une propriété récemment achetée dans le Grand Montréal ou sur la Rive-Sud?

Si vous avez récemment acheté à Saint-Laurent, Laval, Rosemont-La Petite-Patrie, Boucherville, Varennes, Sainte-Julie, Chambly, Saint-Constant, Châteauguay ou ailleurs dans le Grand Montréal ou sur la Rive-Sud, une vente rapide peut ajouter une dimension supplémentaire à une décision déjà importante.

Mon rôle comme courtier immobilier n’est pas de déterminer votre traitement fiscal.

Cette responsabilité appartient à votre comptable ou à votre fiscaliste qualifié.

Mon rôle consiste à vous aider à comprendre le côté immobilier de la décision.

À quel prix la propriété pourrait-elle raisonnablement se vendre?

Quelle concurrence affronteriez-vous?

Comment devrait-elle être positionnée?

Combien de temps la vente pourrait-elle raisonnablement prendre?

Qu’arrive-t-il à votre prochain projet si vous vendez maintenant?

Et qu’est-ce que l’attente pourrait changer du point de vue immobilier?

Votre professionnel de la fiscalité pourra ensuite déterminer ce que les différents scénarios pourraient signifier après impôt.

La meilleure décision n’est pas simplement celle qui produit le prix de vente le plus élevé.

C’est celle qui vous place dans la meilleure situation globale après avoir considéré les coûts, les impôts, le moment de la vente et ce qui vient ensuite.

L’essentiel à retenir sur une vente avant 365 jours

S’il y a une chose à retenir de cet article, c’est celle-ci :

Ne supposez pas qu’une vente avant le 365e jour produit automatiquement le même résultat fiscal dans toutes les situations.

Il existe des exceptions admissibles.

Et tout aussi important :

Ne supposez pas qu’attendre le 365e jour garantit automatiquement le traitement du profit comme un gain en capital.

Les circonstances entourant la transaction comptent toujours.

Avant de décider quand vendre, examinez donc les deux côtés de la décision.

Que signifie une vente maintenant du point de vue fiscal?

Que signifie une vente maintenant du point de vue immobilier?

Qu’est-ce qui change si vous attendez?

Et quel scénario vous place réellement dans la meilleure situation?

C’est cette conversation qu’il vaut mieux avoir avant de mettre la propriété sur le marché.

Pas après avoir accepté une Promesse d’achat.

La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.

Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730