Quel est le meilleur moment pour vendre sa maison au Québec? Les vrais signaux à surveiller avant de décider
Quel est le meilleur moment pour vendre sa maison?
Le printemps?
Lorsque les taux d’intérêt baissent?
Lorsque les prix montent?
Avant que davantage de propriétés arrivent sur le marché?
La réponse que vous entendrez souvent est simple :
« Le printemps est la meilleure saison pour vendre. »
Il y a une part de vérité là-dedans.
Mais ce n’est pas une règle.
Et surtout, ce n’est pas nécessairement la bonne façon de décider quand vous devriez vendre.
Une propriété mise en vente au printemps peut obtenir un excellent résultat.
Une autre peut très bien se vendre en octobre.
Et attendre plusieurs mois simplement pour atteindre la supposée meilleure saison peut parfois vous placer dans une situation moins avantageuse.
Pourquoi?
Parce que le meilleur moment pour vendre dépend de plusieurs éléments qui évoluent en même temps :
- votre marché immobilier local;
- le nombre de propriétés concurrentes;
- la demande pour votre type de propriété;
- votre situation financière;
- votre prochain achat;
- le temps dont vous disposez;
- l’état de votre propriété;
- et surtout, la raison pour laquelle vous envisagez de vendre.
La vraie question n’est donc pas seulement :
« Quel est le meilleur mois pour vendre? »
Elle est plutôt :
« Qu’est-ce qui doit être vrai pour que ce soit le bon moment pour moi de vendre? »
C’est une question beaucoup plus utile.
Le printemps est-il vraiment le meilleur moment pour vendre une maison?
Le printemps possède plusieurs avantages évidents.
Les journées s’allongent.
Les espaces extérieurs redeviennent visibles.
Les acheteurs peuvent être plus actifs.
Certaines familles commencent à chercher pour coordonner un déménagement avant la prochaine rentrée scolaire.
Une maison peut également être plus facile à présenter lorsque la neige a disparu et que le terrain, la cour et l’aménagement extérieur sont plus faciles à apprécier.
Le printemps peut donc être une excellente période de mise en marché.
Mais il y a une autre moitié de l’équation.
Davantage d’acheteurs peuvent aussi attirer davantage de vendeurs.
Et lorsque plusieurs propriétés similaires arrivent sur le marché en même temps, votre maison doit rivaliser avec davantage de choix.
Le printemps ne transforme donc pas automatiquement une propriété en meilleure vente.
Ce qui compte, c’est la relation entre la demande des acheteurs et l’offre disponible.
Imaginez 20 acheteurs qui recherchent votre type de propriété.
S’ils ont trois maisons comparables parmi lesquelles choisir, votre position est très différente de celle où ils en ont quinze.
Voilà pourquoi je préfère analyser le marché plutôt que simplement regarder le calendrier.
Peut-on très bien vendre sa maison en été?
Oui.
L’été peut être particulièrement intéressant pour certains vendeurs.
Des familles peuvent vouloir finaliser leur déménagement avant la rentrée scolaire.
Les propriétés avec une cour, une piscine, une terrasse ou un aménagement paysager attrayant peuvent également être présentées dans d’excellentes conditions.
Mais l’été comporte aussi ses particularités.
Les vacances peuvent ralentir l’activité à certains moments.
Les disponibilités des acheteurs peuvent changer.
Certaines périodes peuvent être très actives, puis devenir temporairement plus calmes.
Cela ne signifie pas que l’été est une mauvaise saison.
Cela signifie simplement qu’une saison ne devrait jamais être analysée indépendamment de votre marché précis.
Est-ce une mauvaise idée de vendre à l’automne?
Pas nécessairement.
L’automne peut même offrir une dynamique intéressante.
L’inventaire peut diminuer.
Certains vendeurs peuvent retirer leur propriété.
Et les acheteurs qui demeurent actifs ont souvent une raison concrète d’acheter.
Mutation professionnelle.
Séparation.
Agrandissement de la famille.
Réduction de la taille de la propriété.
Achat déjà effectué.
Besoin de déménager avant une date précise.
Ces acheteurs ne disparaissent pas simplement parce que les feuilles changent de couleur.
Une propriété bien positionnée peut donc très bien attirer l’attention à l’automne.
La question demeure la même :
« Quelle sera ma concurrence au moment où j’arrive sur le marché? »
Peut-on vendre une maison au Québec en hiver?
Absolument.
L’hiver est généralement associé à une activité immobilière plus calme.
Mais plus calme ne signifie pas impossible.
Il peut y avoir moins d’acheteurs.
Il peut également y avoir moins de propriétés concurrentes.
Et les acheteurs qui se déplacent pour visiter une propriété en plein hiver peuvent avoir une motivation très réelle.
Cela dit, vendre en hiver demande une préparation différente.
L’accès à la propriété doit être sécuritaire.
L’entrée doit être dégagée.
La luminosité intérieure devient particulièrement importante.
Les photos doivent montrer la propriété sous son meilleur jour.
Et certains éléments extérieurs peuvent être plus difficiles à évaluer lorsqu’ils sont recouverts de neige.
Le bon moment n’est donc pas nécessairement celui où votre propriété est la plus photogénique.
Il peut être celui où la relation entre les acheteurs disponibles et les propriétés concurrentes vous est favorable.
Le meilleur moment pour vendre dépend-il du type de propriété?
Oui.
Et c’est un élément souvent oublié.
Le marché d’une maison unifamiliale n’est pas nécessairement identique à celui d’un condo.
Le marché d’un plex peut encore être différent.
Même dans une seule municipalité, plusieurs marchés peuvent coexister.
Une maison familiale de quatre chambres.
Un condo d’une chambre.
Un bungalow à rénover.
Une propriété haut de gamme.
Un duplex.
Ces propriétés ne s’adressent pas nécessairement aux mêmes acheteurs.
Elles ne réagissent donc pas nécessairement aux mêmes conditions.
C’est pourquoi la question :
« Comment va le marché immobilier? »
est souvent trop générale.
Je préfère demander :
« Comment va le marché pour une propriété comme la vôtre, dans votre secteur et dans votre gamme de prix? »
C’est cette réponse qui devient réellement utile.
Votre concurrence peut être plus importante que la saison
Imaginez deux scénarios.
Scénario A
Nous sommes au printemps.
Les acheteurs sont actifs.
Mais huit propriétés très similaires à la vôtre viennent d’être mises en vente dans votre secteur.
Scénario B
Nous sommes en octobre.
Il y a légèrement moins d’acheteurs.
Mais seulement deux propriétés comparables à la vôtre sont disponibles.
Quel scénario est le meilleur?
Impossible de répondre simplement avec le calendrier.
Il faut regarder le marché.
Avant de choisir le moment de vendre, j’examinerais notamment :
- combien de propriétés comparables sont actuellement disponibles;
- combien se sont vendues récemment;
- combien de temps elles sont demeurées sur le marché;
- si de nouvelles propriétés arrivent rapidement;
- si les prix demandés sont ajustés;
- comment votre maison se positionnerait face aux choix existants.
Ce sont ces informations qui commencent à nous dire si le moment est réellement intéressant.
Les taux d’intérêt déterminent-ils le meilleur moment pour vendre?
Ils comptent.
Mais je serais prudent avant de baser toute votre décision sur une prévision de taux.
Les taux d’intérêt influencent la capacité d’emprunt et les paiements hypothécaires des acheteurs.
Ils peuvent donc influencer la demande.
Mais essayer de prévoir exactement la prochaine décision de la Banque du Canada et d’organiser toute votre vente autour de cette prédiction peut devenir risqué.
La Banque du Canada établit son taux directeur à huit dates préétablies par année.
Entre-temps, beaucoup d’autres choses peuvent évoluer.
Les attentes des acheteurs.
Les prix.
L’inventaire.
Votre concurrence.
Votre propre situation.
Alors oui, les conditions de financement font partie de l’analyse.
Mais je ne recommanderais pas :
« Attendez absolument une baisse des taux avant de vendre. »
sans comprendre tout le reste de votre situation.
Une prévision n’est pas une stratégie.
Si les prix montent, devriez-vous attendre?
Voici un raisonnement très naturel :
« Les prix semblent augmenter. Pourquoi vendre maintenant? Je pourrais attendre et obtenir davantage. »
Peut-être.
Mais il manque une question importante.
« Qu’allez-vous faire après la vente? »
Supposons que votre maison vaut aujourd’hui 800 000 $ et que la propriété que vous souhaitez acheter vaut 1 000 000 $.
Vous décidez d’attendre parce que vous espérez que votre maison prendra de la valeur.
Si votre propriété augmente de 5 %, elle pourrait théoriquement valoir 840 000 $.
Bonne nouvelle.
Mais si la propriété de 1 000 000 $ que vous souhaitez acheter augmente elle aussi de 5 %, elle passe à 1 050 000 $.
Votre maison a gagné 40 000 $.
Votre prochain achat a gagné 50 000 $.
Dans cet exemple simplifié, attendre n’a pas amélioré votre position.
Il peut même avoir augmenté l’écart entre les deux propriétés.
C’est pourquoi, pour quelqu’un qui vend et rachète dans le même marché, je ne regarde jamais uniquement le prix de vente.
Je regarde l’ensemble du mouvement.
Ce n’est pas seulement ce que vous vendez qui compte. C’est aussi ce que vous achetez ensuite.
Et si les prix baissent?
Le même raisonnement peut fonctionner dans l’autre direction.
Une baisse du marché peut sembler être une mauvaise nouvelle pour un vendeur.
Mais si vous vendez pour acheter une propriété plus chère, une baisse peut également rendre votre prochain achat plus accessible.
Cela ne signifie pas automatiquement qu’une baisse est avantageuse.
Les différents secteurs et types de propriétés ne progressent pas ou ne reculent pas toujours au même rythme.
Une maison unifamiliale peut évoluer différemment d’un condo.
Un secteur peut demeurer très recherché pendant qu’un autre ralentit.
Votre maison peut perdre 3 % alors que la propriété que vous souhaitez acheter en perd 7 %.
Ou l’inverse.
Voilà pourquoi attendre uniquement parce que vous pensez que le marché va monter ou vendre uniquement parce que vous pensez qu’il va baisser simplifie trop la décision.
Votre transition complète compte davantage qu’une seule statistique.
Avez-vous déjà acheté votre prochaine propriété?
Cette question peut complètement changer la stratégie.
Si vous avez déjà acheté, votre calendrier devient beaucoup plus concret.
Vous pourriez avoir :
- une date d’occupation à respecter;
- deux propriétés à financer temporairement;
- un besoin précis de liquidités;
- des frais de déménagement à coordonner;
- une période d’occupation à négocier;
- beaucoup moins de flexibilité qu’un vendeur qui n’a encore rien acheté.
Dans cette situation, attendre plusieurs mois simplement parce qu’une autre saison est historiquement plus active peut être une mauvaise décision.
Le meilleur moment pour vendre doit alors être coordonné avec votre prochain engagement immobilier.
Devriez-vous acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter?
Pour plusieurs propriétaires, c’est la véritable question derrière le choix du moment.
Et il n’existe pas une seule bonne réponse.
Vendre d’abord peut vous donner davantage de certitude concernant votre budget pour le prochain achat.
Vous savez alors beaucoup mieux avec quoi vous travaillez.
Mais vous pourriez devoir trouver une solution temporaire si vous ne trouvez pas votre prochaine propriété à temps.
Acheter d’abord peut vous donner davantage de contrôle sur votre prochain logement.
Vous évitez peut-être de laisser passer une propriété difficile à remplacer.
Mais cela peut aussi créer une pression financière ou temporelle si votre propriété actuelle prend plus de temps à vendre que prévu.
Le bon ordre dépend notamment de votre capacité financière, de votre tolérance au risque, de la facilité avec laquelle votre propriété actuelle pourrait se vendre, de la rareté du type de propriété que vous voulez acheter et de votre besoin de certitude.
Au Québec, lorsque deux transactions sont interreliées, par exemple lorsque vous vendez pour acheter une autre propriété, l’OACIQ indique qu’un délai raisonnable doit être prévu entre les dates de signature des actes de vente.
Le meilleur moment pour vendre ne peut donc pas toujours être séparé du meilleur moment pour acheter.
Et si vous n’êtes pas pressé de vendre?
C’est souvent une position avantageuse.
Lorsque vous avez de la flexibilité, vous pouvez choisir votre moment en fonction de plusieurs éléments plutôt que d’une échéance urgente.
Vous pouvez préparer la propriété correctement.
Analyser votre concurrence.
Réunir les documents nécessaires.
Effectuer les travaux qui ont réellement du sens.
Choisir votre stratégie de prix.
Et déterminer la fenêtre de mise en marché qui correspond le mieux à vos objectifs.
Avoir du temps est utile.
Mais avoir du temps ne signifie pas nécessairement qu’il faut attendre.
L’attente devrait elle aussi avoir une raison.
Si vous attendez six mois, qu’espérez-vous réellement améliorer?
Le prix?
La concurrence?
Votre situation financière?
La préparation de la propriété?
Votre prochain achat?
Si la réponse est simplement :
« Le printemps est probablement meilleur. »
J’irais chercher davantage d’information avant de décider.
Et si vous devez vendre rapidement?
Alors la stratégie change.
La question n’est plus :
« Quel serait le mois théoriquement parfait? »
Elle devient :
« Comment pouvons-nous créer les meilleures conditions possibles avec le temps dont nous disposons? »
Cela peut demander une attention particulière au prix.
À la préparation.
À la présentation.
À la mise en marché.
Aux dates d’occupation.
À la négociation.
Et à la façon dont votre propriété se positionne face à la concurrence.
Une échéance courte ne signifie pas automatiquement qu’il faut sacrifier votre résultat.
Mais elle réduit parfois votre marge de manœuvre.
C’est pourquoi il est important de comprendre votre calendrier avant la mise en vente.
Votre maison est-elle réellement prête à être mise sur le marché?
Le marché peut être favorable.
Mais si votre propriété n’est pas prête, quelques semaines de préparation peuvent parfois être plus importantes que le mois inscrit au calendrier.
Il peut être utile de vérifier :
- les réparations qui méritent réellement d’être faites;
- le désencombrement;
- la présentation des pièces;
- les espaces extérieurs;
- la photographie;
- les documents liés à la propriété;
- le certificat de localisation;
- les informations qui devront être communiquées;
- votre stratégie de prix.
Mais attention.
Préparer ne signifie pas rénover toute la maison.
Il faut régler les problèmes qui peuvent réellement nuire à la vente.
Pas dépenser automatiquement des dizaines de milliers de dollars dans l’espoir de tout récupérer.
La bonne question est :
« Quel problème essayons-nous de régler? »
Parfois, la réponse est une réparation.
Parfois, c’est la présentation.
Parfois, c’est le prix.
Et parfois, il n’y a rien d’important à changer.
Pour la présentation, vous pouvez consulter mes conseils de home staging pour mettre votre maison en valeur avant de vendre.
Comment savoir si le marché vous donne un bon signal pour vendre?
Je regarderais plusieurs signaux ensemble.
Les propriétés comparables se vendent-elles?
Une vente récente est plus utile qu’une simple propriété affichée.
Elle nous indique qu’un acheteur et un vendeur ont réellement réussi à s’entendre.
Combien de propriétés comparables sont disponibles?
Moins de concurrence peut améliorer votre position.
Mais seulement si une demande réelle existe également.
Les nouvelles propriétés se vendent-elles rapidement?
Cela peut indiquer une demande active.
Mais encore faut-il comparer des propriétés réellement similaires à la vôtre.
Les vendeurs réduisent-ils leurs prix?
Des ajustements fréquents peuvent signaler un décalage entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs.
Les acheteurs ont-ils plusieurs choix?
Plus ils ont d’options comparables, plus votre prix et votre présentation devront être compétitifs.
Que se passe-t-il dans votre gamme de prix?
Le marché à 500 000 $ peut être très différent du marché à 1,5 million de dollars.
Voilà pourquoi une statistique générale peut donner du contexte sans nécessairement vous donner la réponse.
Le prix reste important, peu importe la saison
Vous pouvez choisir une excellente période de l’année et tout de même avoir de la difficulté à vendre si le prix ne correspond pas au marché.
À l’inverse, une propriété bien positionnée peut attirer des acheteurs même pendant une période traditionnellement plus calme.
Le timing et le prix doivent donc travailler ensemble.
Avant de vendre, il faut comprendre ce que les propriétés comparables ont réellement obtenu, ce que vos concurrents demandent actuellement, comment les acheteurs risquent de comparer votre maison et ce que votre stratégie doit accomplir.
Le meilleur mois ne peut pas compenser un mauvais prix.
Et un bon prix ne remplace pas une stratégie complète.
Pour approfondir cette partie, consultez mon guide sur la façon de fixer le prix de vente de votre maison au Québec.
Le meilleur moment pour vendre dans le Grand Montréal et sur la Rive-Sud
Il n’existe pas un seul marché immobilier dans le Grand Montréal.
Une maison à Saint-Laurent peut connaître une dynamique différente d’une propriété à Montréal-Nord, Saint-Léonard, Rivière-des-Prairies ou Pointe-aux-Trembles.
Sur la Rive-Sud, les conditions peuvent également varier entre Brossard, Saint-Constant, Sainte-Catherine, Delson et Châteauguay.
Et même dans une seule ville, le marché peut changer selon :
- le quartier;
- le type de propriété;
- la gamme de prix;
- l’état;
- la superficie;
- le terrain;
- les services à proximité;
- la concurrence disponible au même moment.
C’est pourquoi une manchette disant :
« Le marché de Montréal est favorable aux vendeurs. »
ne suffit pas pour déterminer si votre maison devrait être mise en vente maintenant.
Il faut descendre jusqu’au marché qui concerne réellement votre propriété.
C’est là que l’analyse devient utile.
Alors, quel est vraiment le meilleur moment pour vendre votre maison?
Le meilleur moment n’est pas automatiquement avril.
Ni juin.
Ni septembre.
Et ce n’est pas nécessairement le mois suivant une baisse de taux.
Le meilleur moment est celui où le marché, votre propriété et votre situation personnelle sont suffisamment alignés pour que la vente serve votre prochain objectif.
Avant de décider, je regarderais quatre choses.
Votre marché.
Que font réellement les acheteurs et les propriétés comparables?
Votre concurrence.
À quoi votre maison sera-t-elle comparée lorsqu’elle arrivera sur le marché?
Votre prochain mouvement.
Achetez-vous ensuite? Avez-vous déjà acheté? Avez-vous besoin d’une date précise?
Votre objectif.
Pourquoi voulez-vous vendre maintenant?
C’est probablement la question la plus importante.
Parce que parfois, les conditions de marché sont excellentes, mais vendre ne correspond pas encore à votre projet.
Et parfois, le marché n’est pas dans sa période traditionnellement la plus active, mais votre situation rend la vente parfaitement logique.
C’est aussi là que le rôle d’un bon courtier devrait aller plus loin que simplement vous dire :
« C’est un bon marché pour vendre. »
Le véritable travail consiste à regarder votre propriété, votre concurrence, la demande actuelle, votre prochain achat, votre calendrier et vos objectifs ensemble.
Puis à vous expliquer ce que ces éléments signifient pour vous.
Pas pour le marché en général.
Pour votre situation.
Parce que vous n’avez pas besoin de quelqu’un pour vous dire que le printemps existe.
Vous avez besoin de quelqu’un capable de déterminer si attendre le printemps améliore réellement votre position.
Et parfois, la bonne recommandation sera de vendre maintenant.
Parfois, ce sera d’attendre.
Parfois, ce sera de préparer certaines choses avant de mettre la propriété sur le marché.
Et parfois, ce sera même de vous dire que vendre maintenant ne sert pas suffisamment bien votre objectif.
C’est ce genre de décision qui compte.
Si vous envisagez de vendre dans le Grand Montréal ou sur la Rive-Sud, c’est là que je commencerais.
Pourquoi pensez-vous vendre?
Que voulez-vous accomplir?
Que se passe-t-il après la vente?
Et qu’est-ce qui doit être vrai pour que le moment soit réellement le bon?
Ensuite, nous pouvons regarder le marché et voir si les deux s’alignent.
Pour une vue plus large de l’ensemble du processus, consultez également mon guide sur comment vendre votre maison rapidement, au meilleur prix et dans les meilleures conditions.
La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730