Inspection préachat au Québec : 12 choses à savoir avant d'acheter une maison
Vous avez trouvé la maison.
Le quartier vous plaît.
La cuisine fonctionne.
Il y a suffisamment de chambres.
La cour correspond à ce que vous cherchiez.
Après plusieurs semaines ou plusieurs mois de recherche, vous commencez enfin à vous imaginer propriétaire.
C'est précisément à ce moment qu'il devient important de regarder la propriété autrement.
Parce qu'à partir du moment où vous voulez vraiment la maison, votre attention peut naturellement se porter davantage sur les raisons de l'acheter que sur celles de ralentir.
L'inspection préachat vient remettre le bâtiment au centre de la décision.
Pas la décoration.
Pas vos meubles dans le salon.
Pas le barbecue sur la terrasse.
Le bâtiment.
Sa toiture.
Ses fondations.
Son humidité.
Ses systèmes.
Son entretien.
Et les responsabilités financières qui pourraient bientôt devenir les vôtres.
Une inspection ne sert pas à vous convaincre d'acheter la maison. Elle sert à vous aider à mieux comprendre ce que vous envisagez d'acheter.
Et cette distinction est importante.
Parce qu'une maison n'a pas besoin d'être parfaite pour être un bon achat.
Mais vous devriez comprendre autant que possible ses imperfections avant qu'elles deviennent vos responsabilités.
Voici donc 12 choses à savoir sur l'inspection préachat au Québec avant d'acheter une maison.
1. Qu'est-ce qu'une inspection préachat?
Une inspection préachat est une inspection du bâtiment réalisée dans le contexte d'une transaction immobilière.
Elle vise notamment à observer les composantes accessibles de la propriété, à relever certaines déficiences ou certains indices de problèmes et à fournir à l'acheteur de l'information sur l'état apparent du bâtiment.
Le mot important ici est :
accessible.
Une inspection n'est pas une opération qui consiste à ouvrir les murs.
Ce n'est pas une rénovation exploratoire.
Ce n'est pas une analyse destructive du bâtiment.
Ce n'est pas une garantie que chaque composante cachée de la maison est parfaite.
Et ce n'est pas non plus une promesse que vous n'aurez jamais de réparation après l'achat.
L'inspection réduit l'incertitude. Elle ne peut pas l'éliminer complètement.
Son véritable rôle est de vous donner davantage d'information avant que la propriété et les responsabilités qui viennent avec elle deviennent les vôtres.
2. Pourquoi faire inspecter une maison qui semble en excellent état?
Parce que vous achetez beaucoup plus que ce que vous remarquez pendant une visite.
Lors d'une visite, votre attention peut naturellement aller vers :
- la cuisine;
- les chambres;
- la luminosité;
- la cour;
- le rangement;
- l'emplacement.
Vous vous demandez :
« Est-ce que je pourrais vivre ici? »
L'inspecteur regarde la propriété avec un objectif complètement différent.
Il s'intéresse au bâtiment.
À son état apparent.
Aux indices.
Aux anomalies.
Aux composantes vieillissantes.
Aux éléments qui méritent peut-être une vérification supplémentaire.
Pendant que vous regardez la cuisine, il peut regarder sous l'évier.
Pendant que vous admirez le sous-sol fini, il peut chercher des indices d'humidité.
Pendant que vous imaginez votre table sur la terrasse, il peut examiner sa structure et ses garde-corps.
Ce n'est pas parce que l'un de vous regarde mieux que l'autre.
Vous ne regardez simplement pas la même chose.
Une maison peut être extrêmement bien présentée et tout de même comporter des éléments qui nécessitent votre attention.
Une belle propriété et une propriété en bon état ne sont pas nécessairement deux synonymes.
3. Que vérifie généralement un inspecteur?
L'inspection dépend du bâtiment et de ce qui est accessible, mais elle peut notamment porter sur des éléments comme :
- la toiture;
- les composantes extérieures;
- les fondations visibles;
- la structure accessible;
- les fenêtres et les portes;
- la plomberie visible;
- certaines composantes électriques accessibles;
- le chauffage et certains systèmes mécaniques;
- l'isolation et la ventilation lorsqu'elles peuvent être observées;
- les signes visibles d'humidité ou d'infiltration;
- les balcons, escaliers et garde-corps;
- le drainage apparent autour du bâtiment.
Mais il faut comprendre quelque chose d'important.
L'inspecteur peut observer un indice sans nécessairement pouvoir déterminer immédiatement toute sa cause ou son ampleur.
Une fissure.
Une trace d'humidité.
Une anomalie électrique.
Une déformation.
Une composante qui semble avoir été modifiée.
Ces observations peuvent parfois justifier l'intervention d'un autre professionnel.
Selon la situation, cela pourrait être un couvreur, un électricien, un plombier, un ingénieur, un spécialiste des fondations ou un autre professionnel compétent.
Retenez donc cette séquence :
Observation.
Investigation supplémentaire lorsqu'elle est nécessaire.
Décision.
Ne sautez pas directement de l'observation à la conclusion.
L'inspecteur n'a pas besoin de poser le diagnostic final de chaque problème pour vous signaler qu'une situation mérite d'être comprise davantage.
4. Une inspection préachat peut-elle découvrir tous les problèmes?
Non.
Et un acheteur devrait comprendre cette limite avant l'inspection, pas après.
Une inspection de bâtiment n'est pas une opération destructive.
L'inspecteur ne peut pas nécessairement voir :
- derrière les murs;
- sous tous les planchers;
- derrière tous les meubles;
- à l'intérieur de toutes les composantes;
- dans les endroits inaccessibles;
- un problème qui ne présente aucun indice observable au moment de l'inspection.
Les conditions au moment de l'inspection peuvent également influencer ce qui est observable.
Une toiture couverte de neige, par exemple, ne présente évidemment pas les mêmes possibilités d'observation qu'une toiture entièrement dégagée.
Même chose pour certaines parties du terrain.
Certains espaces encombrés.
Certaines composantes rendues inaccessibles.
C'est pourquoi cette phrase est importante :
« L'inspecteur ne l'a pas vu » ne signifie pas automatiquement « l'inspecteur pouvait le voir ».
Et inversement :
L'absence d'un problème dans le rapport ne signifie pas nécessairement que chaque partie cachée du bâtiment a été vérifiée.
L'inspection vous donne davantage d'information.
Elle ne vous donne pas une vision à rayons X de la maison.
5. Comment choisir un inspecteur en bâtiment au Québec?
L'inspection des bâtiments d'habitation en vue d'une transaction immobilière fait l'objet d'un encadrement au Québec.
Ne choisissez donc pas votre inspecteur uniquement en fonction du prix ou de la première disponibilité.
Selon le bâtiment et l'inspection concernés, vérifiez notamment :
- les qualifications et certifications applicables;
- son expérience;
- le type de bâtiment qu'il inspecte régulièrement;
- la portée de son inspection;
- son contrat ou sa convention de service;
- son assurance responsabilité professionnelle;
- la qualité et la clarté de ses rapports;
- sa façon d'expliquer les problèmes à ses clients.
Vous pouvez également demander à voir un exemple de rapport.
Un rapport de 80 pages n'est pas automatiquement meilleur qu'un rapport de 40 pages.
Des dizaines de photographies ne rendent pas automatiquement une inspection plus utile non plus.
La vraie question est :
Est-ce que le rapport vous permet de comprendre ce qui a été observé, pourquoi c'est important et ce qui devrait être vérifié ou corrigé?
Vous n'achetez pas un nombre de pages.
Vous achetez de l'information qui doit vous aider à prendre une décision.
6. Devriez-vous assister à l'inspection?
Lorsque c'est possible, oui.
Le rapport est important.
Mais être présent peut vous permettre de voir les éléments pendant que l'inspecteur vous les explique.
Vous pouvez poser des questions.
Comprendre où se trouvent certaines composantes.
Voir les indices qui préoccupent l'inspecteur.
Distinguer un élément d'entretien normal d'un problème qui mérite davantage d'attention.
Et surtout, vous pouvez poser une question extrêmement utile :
« Qu'est-ce que je devrais chercher à mieux comprendre avant de prendre ma décision? »
L'objectif n'est pas de demander à l'inspecteur :
« Est-ce que vous achèteriez cette maison? »
Cette décision ne lui appartient pas.
Une personne peut accepter 50 000 $ de travaux.
Une autre ne veut pratiquement aucune rénovation.
Une personne possède une importante réserve financière.
Une autre utilise presque toutes ses liquidités pour acheter.
Le même problème peut donc avoir des conséquences très différentes pour deux acheteurs.
L'objectif est de comprendre ce que vous devez savoir davantage avant de décider ce que vous êtes prêt à accepter.
7. Un rapport d'inspection rempli de problèmes signifie-t-il que la maison est mauvaise?
Pas nécessairement.
Une maison est un ensemble de composantes.
Et particulièrement lorsqu'elle a plusieurs années, il est normal que certaines composantes présentent de l'usure, nécessitent de l'entretien ou approchent éventuellement de leur remplacement.
Un long rapport peut donc être impressionnant.
Mais le nombre de remarques est beaucoup moins important que leur nature.
Essayez de distinguer :
l'entretien courant
d'un
problème potentiellement important.
Une prise à corriger et une infiltration active ne devraient évidemment pas être analysées de la même manière.
Une terrasse qui aura éventuellement besoin d'être teinte et une fondation présentant un indice préoccupant non plus.
Posez-vous plutôt ces questions :
Quel est le problème?
Quelle pourrait être sa cause?
Quelle est son importance?
Est-ce urgent?
Faut-il une expertise supplémentaire?
Quel pourrait être le coût ou l'ampleur des travaux?
Puis ajoutez une question souvent oubliée :
« Est-ce que j'ai financièrement et personnellement envie de gérer ce problème après l'achat? »
Parce qu'un problème peut être parfaitement réparable...
et tout de même ne pas être un problème que vous voulez acheter.
Le rapport ne devrait donc pas simplement vous faire peur ou vous rassurer.
Il devrait vous aider à mieux hiérarchiser les risques.
8. Que faire lorsqu'un problème important est découvert?
C'est souvent ici que l'émotion revient.
L'inspecteur remarque quelque chose.
Et immédiatement, la conversation devient :
« Combien ça coûte? »
Puis :
« Combien peut-on demander au vendeur? »
Ralentissez.
Avant de négocier un problème, vous devez comprendre ce que vous négociez.
Supposons que l'inspecteur observe un indice préoccupant près de la fondation.
La première question n'est pas nécessairement :
« Le vendeur va-t-il me donner 20 000 $? »
La première question est :
« Qu'est-ce que c'est réellement? »
Parce qu'une estimation faite à partir d'une hypothèse incertaine reste une estimation basée sur une hypothèse incertaine.
Une expertise supplémentaire peut parfois être nécessaire.
Et selon la situation, il peut être utile d'obtenir une estimation ou davantage d'information avant de décider comment procéder.
Une fois le problème mieux compris, vous pouvez analyser vos options selon votre promesse d'achat et les circonstances.
Retenez encore cette séquence :
Comprendre.
Mesurer.
Décider.
Comprenez d'abord le problème. Décidez ensuite quoi faire avec cette information.
9. Peut-on automatiquement annuler une promesse d'achat si l'inspection révèle un problème?
Non.
C'est l'une des distinctions les plus importantes à comprendre.
La découverte d'un problème ne donne pas automatiquement à l'acheteur un droit général de mettre fin à la transaction.
Tout dépend notamment des conditions de la promesse d'achat, de la clause d'inspection applicable, de la nature des constatations et du respect des délais et formalités prévus.
Dans les formulaires résidentiels de promesse d'achat utilisés en courtage immobilier au Québec, la clause d'inspection prévoit un mécanisme précis.
Les constatations doivent être analysées en fonction des conditions de cette clause, et les délais applicables doivent être respectés.
Il ne faut donc pas traiter l'inspection comme une période pendant laquelle l'acheteur peut simplement changer d'idée.
Une condition d'inspection est une clause contractuelle. Elle doit être utilisée conformément à ses conditions.
Et lorsqu'un problème important apparaît, les délais prévus à votre promesse d'achat deviennent particulièrement importants.
Ne présumez pas que vous pourrez régler la question plus tard.
Ne présumez pas non plus qu'un rapport d'inspection suffit à lui seul à produire automatiquement le résultat souhaité.
Pour une analyse détaillée de cette question, notre article consacré à la clause 8.1 et à la jurisprudence québécoise explique plus précisément comment les constatations d'une inspection peuvent affecter la suite d'une transaction.
10. Le vendeur doit-il automatiquement réparer tout ce que l'inspecteur trouve?
Non.
Un rapport d'inspection n'est pas automatiquement une liste de travaux que le vendeur est obligé d'effectuer.
Il peut contenir :
- des recommandations d'entretien;
- des éléments à surveiller;
- des réparations;
- des problèmes à faire expertiser;
- des composantes vieillissantes;
- des déficiences plus importantes.
Selon la situation et les conditions de la transaction, les parties peuvent parfois convenir de modifier certaines modalités.
Mais le simple fait qu'un inspecteur recommande une intervention ne signifie pas automatiquement que le vendeur doit la réaliser ou réduire le prix.
Imaginez une maison de plusieurs décennies.
Certaines composantes sont plus vieilles.
Certaines nécessitent de l'entretien.
Certaines devront éventuellement être remplacées.
Ce vieillissement faisait peut-être déjà partie de la propriété que vous avez décidé d'acheter au prix convenu.
Le rapport sert à mieux comprendre la situation.
Il ne transforme pas automatiquement chaque observation en crédit, réparation ou réduction de prix.
11. Est-ce risqué de renoncer à l'inspection pour rendre son offre plus intéressante?
Renoncer à une inspection signifie accepter de prendre une décision avec moins d'information sur l'état apparent du bâtiment.
C'est une décision importante.
Dans le contexte du courtage immobilier québécois, le courtier doit recommander à l'acheteur de faire effectuer une inspection complète et l'informer des risques associés au fait d'y renoncer.
Une promesse d'achat sans condition d'inspection ne devrait donc pas être traitée comme une simple stratégie automatique pour rendre une offre plus attrayante.
Parce que lorsque vous retirez une condition, vous ne retirez pas les problèmes potentiels de la maison.
Vous retirez une partie de votre capacité à les découvrir avant l'achat.
Posez-vous donc une question très concrète :
« Si je découvre un problème majeur après l'achat, suis-je réellement à l'aise avec le fait d'avoir choisi de ne pas faire inspecter avant? »
Imaginez deux scénarios.
Dans le premier, vous perdez la maison parce qu'une autre offre a été retenue.
C'est décevant.
Dans le deuxième, vous obtenez la maison, puis découvrez un problème important que vous auriez peut-être voulu connaître avant de vous engager.
La question n'est pas de décider lequel arrivera.
Personne ne le sait.
La question est :
Quel risque êtes-vous réellement prêt à accepter pour rendre votre offre plus compétitive?
Dans un marché compétitif, la pression peut durer quelques jours.
Les conséquences d'une mauvaise décision peuvent durer beaucoup plus longtemps.
12. Une inspection protège-t-elle automatiquement contre les vices cachés?
Non.
L'inspection préachat et la garantie légale de qualité sont deux sujets distincts.
Une inspection ne constitue pas une garantie qu'aucun problème caché n'existe.
Et découvrir un problème après l'achat ne signifie pas automatiquement que le vendeur sera responsable.
La qualification juridique d'un vice, les obligations des parties, ce qui était connu ou apparent, les modalités de la vente et les circonstances de la transaction peuvent tous devenir importants.
C'est pourquoi il faut éviter deux raisonnements trop simples :
« J'ai fait inspecter, donc je suis protégé contre tout. »
et
« J'ai trouvé un problème après l'achat, donc le vendeur doit automatiquement payer. »
La réalité juridique peut être beaucoup plus nuancée.
Lorsqu'un problème important est découvert après la transaction et qu'une responsabilité est envisagée, obtenez les conseils juridiques appropriés plutôt que de tirer une conclusion uniquement à partir du rapport d'inspection.
L'inspection vous aide à prendre une décision avant l'achat. Elle ne remplace pas les règles juridiques qui peuvent s'appliquer après l'achat.
Une maison neuve doit-elle aussi être inspectée?
Il faut distinguer les processus.
Pour certaines habitations neuves couvertes par le plan de garantie obligatoire au Québec, il existe un processus d'inspection préréception avant la réception du bâtiment.
Cette inspection n'est pas exactement la même chose qu'une inspection préachat d'une maison existante.
Et « neuf » ne signifie pas automatiquement « sans défaut ».
Si vous achetez une construction neuve, comprenez donc quel processus s'applique à votre propriété et quelles vérifications doivent être effectuées.
Nous avons d'ailleurs un guide distinct consacré à l'inspection préréception d'une maison neuve au Québec, précisément parce que les règles et le processus méritent leur propre explication.
Inspection préachat ou déclaration du vendeur : laquelle est la plus importante?
Ce n'est pas l'une ou l'autre.
Les deux peuvent fournir des informations différentes.
La déclaration du vendeur peut vous informer sur certains éléments connus concernant la propriété.
L'inspection vous permet d'obtenir une observation professionnelle du bâtiment dans le contexte de votre achat.
Et d'autres documents peuvent aussi être importants selon la propriété.
Le certificat de localisation.
Les factures.
Les documents relatifs à certains travaux.
Les rapports antérieurs disponibles.
Les documents de copropriété lorsqu'il s'agit d'un condo.
Imaginez que la déclaration du vendeur mentionne une infiltration qui aurait été réparée plusieurs années auparavant.
L'information est importante.
L'inspection peut maintenant porter une attention particulière aux indices visibles dans cette zone.
Les factures peuvent documenter les travaux.
Un rapport antérieur pourrait ajouter du contexte.
Chaque information peut aider à comprendre les autres.
Une bonne décision immobilière repose rarement sur un seul document.
Le rapport d'inspection fait partie d'un ensemble d'informations à analyser.
L'inspection peut-elle servir à renégocier le prix?
Elle peut parfois mener les parties à renégocier certaines modalités.
Mais attention à une idée très répandue :
Inspection ne signifie pas automatiquement renégociation.
Vous ne devriez pas aborder l'inspection comme une chasse aux petites imperfections dans le but d'obtenir systématiquement une réduction de prix.
Si un élément sérieux est découvert, comprenez d'abord :
- ce qui a été observé;
- son importance;
- si une expertise supplémentaire est recommandée;
- l'effet potentiel sur la propriété;
- les options prévues par votre promesse d'achat.
Ensuite seulement, vous pourrez déterminer la suite appropriée.
Parce qu'une réduction de 10 000 $ sur un problème que vous ne comprenez pas n'est pas nécessairement une victoire.
Que se passe-t-il si le problème coûte finalement beaucoup plus cher?
Ou s'il implique autre chose que de l'argent?
Des travaux importants.
Des délais.
Des ouvertures de murs.
Une relocalisation temporaire.
Des complications que vous n'avez tout simplement pas envie de gérer.
Le prix n'est qu'une conséquence possible d'un problème.
Avant de négocier le prix, comprenez ce que vous acceptez réellement.
Le but de l'inspection est d'améliorer votre décision, pas de fabriquer artificiellement un deuxième tour de négociation.
Combien coûte une inspection préachat au Québec?
Il n'existe pas un prix unique applicable à toutes les propriétés.
Le coût peut varier selon plusieurs facteurs, notamment :
- le type de bâtiment;
- sa taille;
- son âge;
- sa complexité;
- son emplacement;
- l'étendue du mandat;
- certaines inspections ou expertises supplémentaires.
Comparer uniquement les prix peut donc être trompeur.
Vous êtes sur le point de prendre une décision qui peut représenter plusieurs centaines de milliers de dollars.
Le meilleur critère n'est pas nécessairement :
« Qui peut inspecter le moins cher? »
Demandez plutôt :
« Qui peut m'aider à comprendre correctement le bâtiment que je m'apprête à acheter? »
La différence de prix entre deux inspections peut être relativement petite par rapport à la décision financière que l'inspection doit vous aider à comprendre.
Et si le vendeur possède déjà un rapport d'inspection?
Lisez-le.
Mais ne présumez pas automatiquement qu'il remplace l'inspection que vous pourriez faire réaliser pour votre propre achat.
Demandez notamment :
- quand l'inspection a été effectuée;
- pour qui elle a été réalisée;
- ce qui était inclus dans le mandat;
- si des travaux ont été effectués depuis;
- si certaines composantes étaient inaccessibles;
- si l'état de la propriété a changé.
Un rapport existant peut être une source d'information intéressante.
Il peut même soulever des questions que vous voudrez approfondir.
Mais votre décision doit être fondée sur les informations pertinentes à la propriété au moment où vous envisagez de l'acheter.
10 questions à poser avant et pendant votre inspection préachat
Avant de prendre votre décision finale, demandez-vous :
- L'inspecteur possède-t-il les qualifications et certifications applicables à cette inspection?
- Qu'est-ce qui sera inclus et exclu de l'inspection?
- Puis-je assister à l'inspection?
- Certaines parties du bâtiment sont-elles inaccessibles?
- Quels éléments nécessitent une expertise supplémentaire?
- Quels problèmes semblent urgents et lesquels relèvent surtout de l'entretien?
- Quelles composantes approchent de la fin de leur vie utile apparente?
- Y a-t-il des indices d'humidité, d'infiltration ou de mouvement qui méritent davantage d'attention?
- Est-ce que je comprends réellement les conclusions importantes du rapport?
- Est-ce que je suis toujours à l'aise d'acheter cette propriété maintenant que je la comprends mieux?
La dernière question est la plus importante.
Parce qu'au début de l'inspection, vous saviez déjà pourquoi vous vouliez acheter la maison.
À la fin, vous devriez mieux comprendre ce que vous acceptez avec elle.
Une bonne inspection ne vous dit pas simplement quoi acheter
Vous pourriez terminer une inspection et décider d'acheter la maison exactement comme prévu.
Vous pourriez demander davantage d'information.
Vous pourriez faire effectuer une expertise spécialisée.
Vous pourriez, lorsque les conditions applicables le permettent, discuter de certaines modalités avec le vendeur.
Ou vous pourriez conclure que cette propriété ne correspond plus au niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.
Toutes ces possibilités commencent par la même chose :
comprendre la propriété.
Ne cherchez donc pas un inspecteur qui vous dira si vous devez aimer la maison.
Vous l'aimez probablement déjà.
Cherchez quelqu'un qui vous aidera à voir ce que l'émotion peut facilement vous faire oublier.
La toiture.
Les fondations.
L'humidité.
Les systèmes.
L'entretien.
Les signes qui méritent davantage d'attention.
Puis prenez votre décision avec les yeux ouverts.
Parce qu'acheter une maison ne consiste pas seulement à choisir une cuisine, un nombre de chambres ou un quartier.
Vous achetez aussi l'état du bâtiment, son entretien passé et les responsabilités qui viendront avec lui.
Et c'est peut-être la meilleure façon de comprendre la valeur d'une inspection.
Elle ne vous promet pas que rien ne brisera.
Elle ne vous promet pas que rien n'est caché.
Elle ne transforme pas une maison de 40 ans en maison neuve.
Elle vous donne quelque chose de beaucoup plus réaliste :
davantage d'information avant que les problèmes de cette maison deviennent potentiellement vos problèmes.
L'inspection préachat ne peut pas éliminer tous les risques.
Mais elle peut vous aider à beaucoup mieux comprendre ceux que vous acceptez.
Et lorsqu'on s'apprête à investir une partie importante de ses finances dans une propriété, la question n'est peut-être pas simplement :
« Est-ce que j'aime encore cette maison? »
La meilleure question est peut-être :
« Maintenant que je la comprends mieux, est-ce que je veux toujours l'acheter? »
C'est là que l'inspection a réellement fait son travail.
La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730