Moisissure dans une maison au Québec : 12 signes, risques et vérifications avant d'acheter
Vous visitez une maison.
Dans un coin du sous-sol, vous remarquez quelques petites taches foncées au bas d'un mur.
Rien de spectaculaire.
Le vendeur vous dit :
« C'est juste un peu de moisissure. Ça se nettoie facilement. »
Peut-être.
Mais ce n'est pas encore la bonne question.
La vraie question est :
Pourquoi la moisissure est-elle apparue à cet endroit?
Parce que vous pouvez nettoyer une tache.
Vous pouvez repeindre le mur.
Vous pouvez même remplacer un morceau de gypse.
Mais si de l'eau continue de s'infiltrer derrière ce mur, qu'avez-vous réellement réglé?
Une petite surface de moisissure causée par un problème d'humidité ponctuel déjà corrigé n'est pas nécessairement comparable à une contamination qui revient constamment parce que sa cause n'a jamais été éliminée.
Même apparence.
Pas nécessairement la même cause.
Pas nécessairement les mêmes travaux.
Pas nécessairement les mêmes conséquences.
Et certainement pas le même niveau d'incertitude.
C'est pourquoi, devant de la moisissure, il faut éviter deux réactions.
La première :
« Ce n'est rien. On va simplement nettoyer. »
La deuxième :
« Il y a de la moisissure. Cette maison est à éviter. »
Dans les deux cas, vous prenez une décision avant d'avoir compris le problème.
Avant de décider, il faut comprendre ce que vous voyez, pourquoi c'est apparu, jusqu'où le problème peut s'étendre et ce qui devra réellement être corrigé.
Voici 12 choses à savoir sur la moisissure dans une maison au Québec, particulièrement avant d'acheter, de vendre ou de rénover une propriété.
1. Qu'est-ce que la moisissure?
Les moisissures sont des champignons microscopiques présents naturellement dans l'environnement.
Leurs spores peuvent se retrouver dans l'air et entrer dans les bâtiments.
Le problème apparaît lorsque les conditions intérieures permettent aux moisissures de se développer sur des matériaux.
Et l'un des éléments essentiels à cette croissance est l'humidité.
Les moisissures peuvent notamment se développer sur :
- le bois;
- le papier;
- le carton;
- les panneaux de gypse;
- certains isolants;
- les tissus;
- les tapis;
- différents matériaux et finis exposés à l'humidité.
Voilà pourquoi, lorsqu'on découvre de la moisissure, une question devrait rapidement suivre :
D'où vient l'eau ou l'humidité?
Parce que nettoyer la moisissure sans corriger sa source peut simplement préparer son retour.
Autrement dit :
La moisissure est ce que vous voyez. L'humidité peut être le problème que vous devez réellement régler.
2. Quels sont les signes possibles de moisissure dans une maison?
La moisissure n'a pas toujours la même apparence.
Vous pouvez remarquer :
- des taches noires, verdâtres ou d'autres couleurs;
- une odeur de moisi ou de terre humide;
- des matériaux décolorés;
- des traces d'eau;
- de la condensation récurrente;
- du gypse gonflé ou détérioré;
- des finis qui se décollent;
- des matériaux humides;
- une contamination qui revient après le nettoyage.
Mais parfois, le problème n'est pas immédiatement visible.
La moisissure peut se développer derrière certains matériaux, à l'intérieur d'un mur ou dans d'autres espaces difficiles à observer.
Imaginez un sous-sol fraîchement repeint.
Les murs semblent impeccables.
Mais une odeur de moisi persiste.
Qu'est-ce que la nouvelle peinture vous apprend sur ce qui se trouve derrière le gypse?
Pratiquement rien.
Une odeur persistante sans source visible mérite donc d'être comprise.
Mais attention à l'excès inverse.
Une tache noire n'est pas automatiquement la preuve d'un problème catastrophique.
Et un mur qui semble propre n'est pas automatiquement la preuve qu'il n'existe aucun problème derrière.
L'observation est le début de l'enquête.
Pas nécessairement sa conclusion.
3. Quels problèmes de santé peuvent être associés aux moisissures?
Les personnes vivant dans des environnements humides ou contaminés par des moisissures peuvent être plus susceptibles de présenter certains problèmes, notamment :
- irritation des yeux;
- irritation du nez et de la gorge;
- toux;
- accumulation de mucosités;
- respiration sifflante;
- essoufflement;
- aggravation des symptômes d'asthme;
- certaines réactions allergiques.
Certaines personnes peuvent être plus sensibles que d'autres.
C'est notamment le cas de certains enfants, aînés et personnes ayant des problèmes respiratoires ou des allergies importantes.
Chez des personnes dont le système immunitaire est très affaibli, certaines moisissures en suspension dans l'air peuvent également présenter des risques particuliers.
Mais il faut éviter une autre conclusion trop rapide.
Si une personne tousse dans une maison où il y a de la moisissure, cela ne prouve pas automatiquement que la moisissure est la cause de sa toux.
Les symptômes respiratoires peuvent avoir plusieurs causes.
Un problème de santé doit être évalué par un professionnel de la santé. Un problème de bâtiment doit être évalué comme un problème de bâtiment.
L'un ne devrait pas servir à improviser un diagnostic sur l'autre.
4. Existe-t-il un taux de moisissure « sécuritaire » dans une maison?
Il n'existe pas de chiffre universel comparable au seuil de 200 Bq/m³ utilisé pour le radon.
Cette différence est importante.
Vous ne pouvez pas simplement obtenir un chiffre et demander :
« Est-ce que je suis sous la limite? »
Les moisissures regroupent de nombreuses espèces et les réactions peuvent varier d'une personne à l'autre.
Il n'existe donc pas une concentration intérieure unique permettant de déclarer universellement qu'une maison est sans risque.
Dans plusieurs situations résidentielles, la démarche est plutôt de :
- repérer la moisissure ou le problème d'humidité;
- comprendre sa cause;
- corriger cette cause;
- nettoyer ou retirer les matériaux affectés lorsque nécessaire;
- vérifier que le problème ne revient pas.
Cette logique change complètement la façon d'aborder le problème.
Vous ne cherchez pas seulement un chiffre rassurant.
Vous cherchez à comprendre pourquoi les conditions permettant la croissance de moisissure existent dans cette maison.
5. Faut-il toujours faire analyser l'air pour savoir s'il y a de la moisissure?
Non.
C'est une question importante, particulièrement lors d'une transaction immobilière.
Lorsqu'une contamination est visible ou qu'un problème d'humidité est évident, il n'est généralement pas nécessaire d'identifier précisément l'espèce de moisissure avant d'agir.
Vous savez déjà qu'une situation doit être corrigée.
De la même façon, mesurer la concentration de moisissures dans l'air n'est pas automatiquement nécessaire dans chaque situation résidentielle.
Cela ne signifie pas que les analyses spécialisées ne servent jamais.
Dans certaines situations complexes, une expertise plus poussée peut être pertinente.
Au Québec, la norme BNQ 3009-600 constitue une référence pour l'investigation, le diagnostic et la décontamination des habitations touchées par les moisissures.
Mais évitez ce raisonnement :
« Tant qu'un test d'air n'a pas confirmé la moisissure, je n'ai pas de problème. »
Imaginez plutôt ceci.
Vous voyez de la moisissure.
Le gypse est humide.
Une infiltration d'eau est toujours active.
Votre première priorité est-elle vraiment de connaître le nom scientifique de la moisissure?
Probablement pas.
Votre première priorité est de comprendre pourquoi le matériau est humide.
6. Est-ce la moisissure qui endommage la structure de la maison?
Cette question mérite beaucoup de nuance.
La moisissure peut contribuer à la détérioration de certains matériaux.
Mais dans plusieurs situations, le problème le plus important est celui qui lui permet de se développer :
l'eau et l'humidité persistante.
Une infiltration prolongée peut affecter :
- le bois;
- le gypse;
- l'isolant;
- les finis;
- certains assemblages du bâtiment;
- d'autres matériaux sensibles à l'humidité.
Le bois maintenu humide suffisamment longtemps peut également subir d'autres formes de dégradation, notamment la pourriture.
Il serait donc trop simpliste de dire :
« La moisissure est en train de détruire la structure. »
La meilleure question est :
« Quelle est la source d'humidité, depuis combien de temps existe-t-elle et quels matériaux ont été affectés? »
Parce qu'une petite tache visible peut parfois être le symptôme d'un problème d'eau plus important.
Ce que vous voyez peut être la conséquence. Pas nécessairement la cause.
7. Où faut-il chercher la source d'humidité?
Commencez par penser comme l'eau.
Si vous étiez l'eau, comment seriez-vous arrivée là?
Les sources possibles peuvent notamment inclure :
- une fuite de plomberie;
- une infiltration par la fondation;
- une infiltration par la toiture;
- un ancien dégât d'eau;
- une inondation;
- un refoulement;
- de la condensation;
- une humidité intérieure trop élevée;
- une ventilation inadéquate;
- certains problèmes autour des fenêtres;
- des matériaux qui n'ont pas été suffisamment asséchés après avoir été mouillés.
Dans un sous-sol, observez particulièrement les endroits où l'eau pourrait entrer ou s'accumuler.
Autour des fenêtres.
Au bas des murs.
Près des installations de plomberie.
Dans les espaces fermés.
Autour des matériaux qui semblent avoir été remplacés.
Et surtout, ne vous contentez pas de demander :
« Comment avez-vous nettoyé la moisissure? »
Demandez :
« Qu'est-ce qui a été fait pour éliminer la cause de l'humidité? »
La première question vous explique comment le symptôme a été traité.
La deuxième vous aide à comprendre si le problème a réellement été corrigé.
8. Peut-on nettoyer soi-même une petite surface de moisissure?
Dans plusieurs situations limitées, oui.
Pour de petites surfaces et certaines contaminations de taille moyenne, un propriétaire peut généralement effectuer le nettoyage lui-même en prenant les précautions appropriées.
Selon la situation, cela peut notamment comprendre :
- des gants;
- des lunettes de protection;
- un masque N95 jetable bien ajusté;
- des mesures pour limiter la dispersion des particules;
- un nettoyage approprié des surfaces pouvant être nettoyées.
Et voici un point important :
Il n'est généralement pas nécessaire d'utiliser de l'eau de Javel.
De l'eau et du savon ou du détergent peuvent être utilisés pour nettoyer certaines surfaces.
Mais tous les matériaux ne se nettoient pas de la même façon.
Une surface dure pouvant être nettoyée n'est pas la même chose qu'un panneau de gypse profondément affecté.
Certains matériaux poreux fortement contaminés ou endommagés peuvent devoir être retirés et remplacés.
Lorsque la contamination est importante, qu'elle revient après le nettoyage ou qu'un problème d'eau majeur se cache derrière, une intervention professionnelle peut devenir beaucoup plus appropriée.
Encore une fois, la question n'est pas seulement :
« Puis-je nettoyer ça? »
C'est aussi :
« Pourquoi est-ce arrivé et qu'est-ce qui empêchera le problème de revenir? »
9. Quel taux d'humidité faut-il maintenir dans une maison?
Une humidité excessive favorise la croissance des moisissures.
Santé Canada recommande généralement de maintenir l'humidité relative intérieure entre :
30 % et 50 %.
Un hygromètre peut vous aider à surveiller ce taux.
Selon la saison et les caractéristiques de la maison, plusieurs actions peuvent également être pertinentes :
- utiliser les ventilateurs de salle de bain;
- utiliser adéquatement une hotte de cuisine qui évacue vers l'extérieur;
- utiliser un déshumidificateur lorsque nécessaire;
- réparer rapidement les fuites;
- gérer les infiltrations d'eau;
- assurer une ventilation appropriée;
- éviter de laisser des matériaux mouillés pendant une longue période.
Après un dégât d'eau ou une inondation, la rapidité compte.
Les matériaux devraient être nettoyés et asséchés le plus rapidement possible, idéalement dans les 24 à 48 heures.
Plus les matériaux restent humides longtemps, plus les conditions deviennent favorables à la croissance des moisissures.
C'est une règle simple à retenir :
Contrôler la moisissure commence par contrôler l'humidité.
10. Une petite tache visible peut-elle cacher un problème beaucoup plus important?
Oui.
Mais pas automatiquement.
Et cette nuance est essentielle.
Imaginez deux maisons.
Maison A
Une petite tache est apparue autour d'une fenêtre après un problème de condensation.
La cause a été identifiée.
Le problème a été corrigé.
La zone a été nettoyée.
La situation n'est pas revenue.
Maison B
Une petite tache apparaît au bas d'un mur de sous-sol fini.
Elle a déjà été repeinte deux fois.
Une odeur de moisi revient.
Personne ne sait ce qui se passe derrière le gypse.
Même quantité visible de moisissure?
Peut-être.
Même niveau d'incertitude?
Absolument pas.
Dans la Maison A, vous avez une histoire relativement claire.
Dans la Maison B, vous avez une manifestation visible et plusieurs inconnues.
Et ces inconnues pourraient éventuellement signifier :
- ouvrir le mur;
- retirer du gypse;
- retirer de l'isolant;
- chercher une infiltration;
- corriger la source d'eau;
- assécher les matériaux;
- décontaminer;
- reconstruire les finis.
Ou peut-être pas.
Et c'est précisément le problème : vous ne le savez pas encore.
Voilà pourquoi la superficie de la tache n'est pas toujours la seule question.
Vous voulez également savoir :
Depuis combien de temps est-elle là?
Revient-elle?
Quelle est la source d'humidité?
Qu'y a-t-il derrière le matériau?
Qu'est-ce qui a déjà été fait?
Une petite tache ne signifie pas automatiquement un gros problème.
Mais une petite tache ne signifie pas automatiquement un petit problème non plus.
11. Que devrait vérifier un acheteur avant d'acheter une maison où il y a eu de la moisissure?
Commencez par demander l'histoire du problème.
Pas seulement :
« Est-ce qu'il y a encore de la moisissure? »
Demandez plutôt :
- où la moisissure a été observée;
- quand elle a été découverte;
- quelle était la source d'eau ou d'humidité;
- si cette source a été corrigée;
- quels matériaux ont été touchés;
- quels matériaux ont été retirés;
- qui a effectué les travaux;
- si des factures sont disponibles;
- s'il existe des photographies avant et après;
- si un rapport d'expert existe;
- si le problème est revenu depuis.
Pendant l'inspection préachat, soyez particulièrement attentif aux indices d'humidité.
Mais rappelez-vous qu'une inspection visuelle comporte des limites.
Un mur fini reste un mur fini.
Un inspecteur ne peut pas automatiquement voir ce qui se trouve derrière.
Si les observations ou l'historique soulèvent suffisamment de questions, une expertise supplémentaire peut devenir pertinente selon la situation et les conditions de la transaction.
Votre objectif n'est pas de prouver que la maison est parfaite.
Il est de comprendre suffisamment bien ce que vous achetez pour décider si vous êtes prêt à accepter ce qui vient avec.
12. Que devrait faire un vendeur qui a déjà eu un problème de moisissure?
Documentez.
Conservez :
- les rapports;
- les factures;
- les photographies;
- les documents concernant la réparation de la fuite ou de l'infiltration;
- les documents concernant la décontamination;
- les détails sur les matériaux retirés ou remplacés;
- les expertises disponibles.
Et évitez une réponse comme :
« Il y avait un peu de moisissure, mais tout est réglé. »
Comparez avec :
« Voici où le problème a été découvert. Voici la source d'humidité qui a été identifiée. Voici ce qui a été réparé. Voici les travaux effectués et les documents disponibles. »
Les deux réponses peuvent concerner exactement la même maison.
Mais elles ne donnent pas la même information à l'acheteur.
La première lui demande essentiellement d'accepter une conclusion.
La deuxième lui permet de comprendre ce qui s'est passé.
Une affirmation rassure pendant quelques secondes. Une bonne documentation permet d'analyser la situation.
Est-ce que la moisissure noire est toujours plus dangereuse?
Pas nécessairement.
La couleur d'une moisissure ne suffit pas, à elle seule, pour déterminer le niveau de risque pour la santé ou l'importance du problème dans le bâtiment.
Une moisissure noire n'est donc pas automatiquement synonyme de catastrophe.
Et une moisissure d'une autre couleur n'est pas automatiquement sans importance.
En pratique, les questions les plus utiles restent souvent :
Quelle est l'étendue de la contamination?
Quelle est la source d'humidité?
Depuis combien de temps le problème existe-t-il?
Quels matériaux sont touchés?
Le problème revient-il?
Qui est exposé?
Ne laissez pas la couleur remplacer l'analyse.
Est-ce que la moisissure signifie automatiquement qu'il faut démolir les murs?
Non.
Tout dépend de la situation.
Une petite contamination superficielle sur une surface pouvant être nettoyée n'est pas la même chose qu'un panneau de gypse fortement contaminé après une infiltration prolongée.
Certains matériaux peuvent être nettoyés.
D'autres peuvent devoir être retirés.
Et parfois, une ouverture ciblée peut être recommandée pour comprendre l'étendue réelle du problème.
Le but n'est pas de démolir par peur.
Le but n'est pas non plus de laisser un mur fermé simplement parce qu'on préfère ne pas savoir.
Il faut intervenir proportionnellement à ce que les observations et l'expertise justifient.
Une maison avec un historique de moisissure est-elle automatiquement une mauvaise maison?
Non.
Reprenons deux propriétés.
Maison A
Il y a cinq ans, une fuite de plomberie a causé un problème d'humidité.
La fuite a été réparée.
Les matériaux affectés ont été retirés.
Les travaux sont documentés.
Aucun signe de récidive n'a été observé depuis.
Maison B
Une odeur de moisi est perceptible dans le sous-sol.
Il y a des traces au bas d'un mur.
Le propriétaire dit :
« C'est probablement juste l'humidité normale d'un sous-sol. »
Aucune investigation.
Aucune documentation.
Aucune cause connue.
Quelle maison est automatiquement meilleure?
Il n'y a pas assez d'information pour répondre à cette question.
Mais laquelle contient davantage d'inconnues?
Maison B.
Et cette distinction est essentielle.
Maison A a un historique.
Vous pouvez l'examiner.
Vous pouvez comprendre la cause.
Vous pouvez vérifier les travaux.
Vous pouvez rechercher des signes de récidive.
Maison B vous donne une observation actuelle sans explication.
Un ancien problème documenté et corrigé peut être analysé. Un problème actuel dont personne ne connaît la cause doit d'abord être compris.
Est-ce qu'un test d'air négatif garantit qu'il n'y a aucune moisissure?
Non.
Un résultat de test doit être interprété selon la méthode utilisée, le contexte et la question à laquelle on essaie de répondre.
Une analyse ponctuelle de l'air ne transforme pas automatiquement tous les murs fermés en surfaces inspectées.
Elle ne corrige pas une fuite.
Elle ne remplace pas l'identification de la source d'humidité.
Et elle ne rend pas sans importance une contamination visible.
Imaginez que votre analyse d'air semble rassurante.
Mais le mur est toujours humide.
La tache revient.
Une odeur persiste.
Avez-vous vraiment répondu à la question importante?
Pas nécessairement.
Le test est un outil.
Il n'est pas une permission d'ignorer ce que le bâtiment vous montre.
Peut-on simplement repeindre sur la moisissure?
Ce n'est pas une solution au problème sous-jacent.
Une nouvelle peinture peut améliorer temporairement l'apparence.
Mais si l'humidité continue d'alimenter la croissance derrière ou sous le revêtement, vous avez essentiellement caché le symptôme.
Imaginez une infiltration derrière un mur.
Vous nettoyez.
Vous repeignez.
Six mois plus tard, la tache revient.
Le problème n'est pas que vous avez choisi la mauvaise couleur de peinture.
Le problème est que vous n'avez jamais éliminé la source d'eau.
Et cette distinction est particulièrement importante lors de l'achat d'une maison fraîchement rénovée.
Une belle finition vous montre l'état de la finition.
Elle ne vous raconte pas automatiquement l'histoire de ce qui se trouve derrière.
Retenez donc cette règle :
Corrigez la cause avant de vous concentrer sur l'apparence.
10 questions à poser avant d'acheter une maison où de la moisissure est soupçonnée
Avant de prendre votre décision, demandez :
- Où la moisissure ou l'humidité a-t-elle été observée?
- Depuis combien de temps le problème est-il connu?
- Quelle est la source de l'eau ou de l'humidité?
- Cette source a-t-elle été corrigée?
- Quels matériaux ont été touchés?
- Des matériaux ont-ils été retirés ou remplacés?
- Existe-t-il des rapports, photographies ou factures?
- Le problème est-il déjà revenu après un nettoyage ou une réparation?
- Une expertise supplémentaire est-elle recommandée?
- Qu'est-ce qui demeure encore inconnu?
La dernière question est souvent la plus importante.
Parce que ce qui augmente le risque dans une transaction n'est pas nécessairement la présence passée d'un problème.
C'est parfois l'impossibilité de comprendre son étendue actuelle.
La tache n'est pas toujours le vrai problème
Revenons au sous-sol.
Cette petite tache foncée est toujours là.
Est-ce grave?
Peut-être.
Peut-être pas.
À ce moment précis, vous n'avez pas encore suffisamment d'information pour le savoir.
Et c'est exactement le point.
La tache est une observation.
Pas un diagnostic complet.
La moisissure visible est un problème à traiter.
Mais elle peut aussi être un indice.
Un indice d'humidité.
D'une fuite.
D'une infiltration.
De condensation.
D'un ancien dégât d'eau.
Ou d'un problème qui n'a jamais réellement été corrigé.
Alors ne demandez pas seulement :
« Comment enlever la moisissure? »
Demandez aussi :
« Pourquoi est-elle apparue? »
« Quelle quantité est réellement touchée? »
« Quels matériaux sont affectés? »
« La source d'humidité a-t-elle été corrigée? »
« Qu'est-ce qui demeure caché ou inconnu? »
Parce qu'une tache de quelques centimètres peut être exactement ce qu'elle semble être.
Un petit problème.
Ou elle peut être la seule partie visible d'un problème beaucoup plus important.
Vous ne devez ni minimiser le premier scénario ni présumer automatiquement du deuxième.
Vous devez comprendre lequel des deux vous avez devant vous.
C'est ainsi qu'on transforme une tache inquiétante en problème qu'on peut réellement analyser.
Et si vous achetez une propriété, cette distinction compte énormément.
Une maison ayant déjà eu un problème d'humidité n'est pas automatiquement une mauvaise maison.
Mais acheter sans comprendre un problème actif ou récurrent peut transformer une petite tache au bas d'un mur en projet beaucoup plus important que prévu.
Ne vous arrêtez pas à ce que vous voyez. Comprenez pourquoi vous le voyez.
Puis décidez avec de l'information plutôt qu'avec une supposition.
La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
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