Inspection préréception d'une maison neuve au Québec : pourquoi inspecter avant de prendre possession
Vous entrez dans votre future maison.
Tout est neuf.
Les planchers brillent.
Les murs viennent d'être peints.
La cuisine n'a jamais servi.
Personne n'a encore dormi dans les chambres.
Vous attendez peut-être ce moment depuis des mois.
Et maintenant, les clés sont presque à vous.
Alors une question semble parfaitement logique :
Pourquoi payer un professionnel pour inspecter une maison qui vient d'être construite?
Après tout...
Elle est neuve.
Et c'est justement là que peut se cacher le piège.
Neuf ne signifie pas nécessairement sans défaut.
Une maison neuve reste un bâtiment complexe.
Des dizaines de métiers peuvent intervenir.
Des centaines de composantes doivent fonctionner ensemble.
Certains travaux peuvent être incomplets.
Certaines finitions peuvent devoir être corrigées.
Certains éléments peuvent simplement mériter d'être signalés avant la réception.
Et juste avant de prendre possession, vous avez une occasion particulièrement importante.
Pendant quelques heures, arrêtez de regarder cette propriété comme votre nouvelle maison.
Regardez-la comme un bâtiment que vous êtes sur le point de recevoir et qui doit être vérifié.
C'est précisément le rôle de l'inspection préréception.
Qu'est-ce qu'une inspection préréception?
Pour une habitation visée par le plan de garantie obligatoire des bâtiments résidentiels neufs au Québec, l'inspection préréception fait partie du processus prévu avant la réception.
Elle doit être effectuée conjointement par le bénéficiaire de la garantie et l'entrepreneur.
L'entrepreneur doit remettre le formulaire d'inspection préréception fourni par Garantie de construction résidentielle, ou GCR.
Ce formulaire contient une liste d'éléments à vérifier dont le contenu est approuvé par la Régie du bâtiment du Québec.
L'objectif est notamment de constater l'état des travaux et d'identifier les éléments à corriger ou à parachever.
Autrement dit, ce n'est pas :
« Venez voir votre nouvelle maison avant qu'on vous donne les clés. »
C'est une véritable étape du processus de réception.
Et cette différence est importante.
Parce que vous n'êtes pas simplement là pour admirer le résultat.
Vous êtes là pour regarder, vérifier et documenter.
Une maison neuve doit-elle vraiment être inspectée?
Pour les bâtiments visés par le plan de garantie obligatoire, l'inspection préréception est obligatoire.
Mais il faut immédiatement distinguer deux choses.
L'inspection préréception elle-même.
Et :
la présence d'un professionnel du bâtiment pour vous accompagner.
Ce n'est pas la même obligation.
GCR recommande toutefois aux consommateurs de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment, par exemple un architecte, un ingénieur, un technologue ou un inspecteur en bâtiment.
Pourquoi?
Parce que la majorité des acheteurs ne sont pas des experts en construction.
Et c'est parfaitement normal.
Vous n'avez pas besoin de savoir inspecter une maison pour vouloir en acheter une.
Mais cela soulève une question importante :
Si vous ne savez pas exactement ce que vous devriez regarder, comment saurez-vous qu'un élément mérite d'être signalé?
Voilà toute la valeur d'un deuxième regard compétent.
« Mais c'est neuf. Qu'est-ce qui pourrait être mauvais? »
C'est probablement l'objection la plus naturelle.
Une maison neuve n'a pas encore subi vingt années d'usure.
Elle n'a pas un vieux toit.
Elle n'a pas cinquante ans de rénovations successives.
Alors pourquoi s'inquiéter?
Parce qu'il ne s'agit pas nécessairement de chercher un énorme problème.
Une construction neuve implique une succession de travaux réalisés par différents intervenants.
Certaines choses peuvent rester à parachever.
Certaines finitions peuvent devoir être corrigées.
Des travaux supplémentaires convenus peuvent ne pas avoir été réalisés exactement comme prévu.
Certains éléments peuvent simplement soulever une question qui mérite d'être clarifiée.
Cela ne signifie pas automatiquement que votre entrepreneur a mal travaillé.
Et vous n'avez pas besoin de partir à la recherche d'un coupable.
Vous faites l'inspection pour constater l'état réel de ce que vous êtes sur le point de recevoir.
La différence est importante.
Vous ne cherchez pas des défauts pour justifier votre inspection.
Vous inspectez pour savoir s'il y en a.
Le véritable problème : vous êtes probablement la personne la moins objective dans la maison
Pas parce que vous êtes incapable d'observer.
Parce que vous attendez ce moment depuis longtemps.
Vous avez peut-être choisi :
- les armoires;
- les planchers;
- les couleurs;
- les luminaires;
- le terrain;
- la disposition des pièces.
Vous avez peut-être suivi la construction pendant des mois.
Vous imaginez déjà le canapé dans le salon.
Les enfants choisissent leur chambre.
Vos meubles arrivent bientôt.
Vous voulez vos clés.
Vous êtes émotionnellement prêt à emménager.
Et ce n'est pas un défaut.
C'est humain.
Mais pendant l'inspection préréception, cette excitation peut entrer en conflit avec ce que vous devez accomplir.
Vous devez ralentir.
Regarder.
Tester ce qui doit l'être.
Poser des questions.
Prendre des notes.
Un professionnel du bâtiment, lui, n'attend pas ses clés.
Il est là pour regarder le bâtiment.
Et cette différence de perspective peut être extrêmement utile.
Est-ce que les inspections réalisées pendant la construction remplacent votre inspection préréception?
Non.
Une construction neuve couverte par le plan peut avoir fait l'objet d'inspections pendant sa réalisation.
Mais cela ne remplace pas votre inspection préréception avec l'entrepreneur.
Les inspections effectuées dans le cadre du programme de GCR et votre inspection préréception n'interviennent pas dans le même contexte.
Votre inspection concerne la réception de votre habitation.
Donc si quelqu'un vous dit :
« Ne vous inquiétez pas, la maison a déjà été inspectée pendant la construction. »
cela ne supprime pas cette étape.
La construction peut avoir été inspectée auparavant et votre inspection préréception demeure nécessaire.
Pourquoi être accompagné par un professionnel du bâtiment?
Imaginez maintenant que vous faites le tour de la maison.
Vous remarquez une fissure.
Est-elle simplement esthétique?
Une porte fonctionne mal.
Est-ce seulement un ajustement?
Quelque chose près d'une fenêtre attire votre attention.
Normal ou non?
Vous regardez le sous-sol.
Que devriez-vous observer?
Vous voyez le panneau électrique.
Savez-vous ce que vous devriez vérifier?
Et voilà le problème.
Vous ne savez pas toujours ce que vous ne savez pas.
Un professionnel du bâtiment peut vous aider à examiner la propriété méthodiquement et à identifier certains éléments qui méritent d'être signalés ou approfondis.
Selon GCR, cet accompagnement peut notamment être effectué par un architecte, un ingénieur, un technologue ou un inspecteur en bâtiment.
L'objectif n'est pas d'arriver avec quelqu'un qui cherche absolument à trouver des problèmes.
L'objectif est beaucoup plus simple :
Ajouter à votre regard celui de quelqu'un qui connaît le bâtiment.
Qui choisit le professionnel qui vous accompagne?
Si vous décidez d'être accompagné, choisissez quelqu'un possédant les compétences appropriées pour le travail demandé.
Ne vous contentez pas de demander :
« Combien coûte l'inspection? »
Demandez aussi :
- Quelle expérience avez-vous avec les constructions neuves?
- Connaissez-vous le processus d'inspection préréception au Québec?
- Comment procédez-vous pendant l'inspection?
- Quel est votre champ de compétence?
- Comment documentez-vous vos constatations?
- Êtes-vous assuré pour les services que vous offrez?
Le professionnel le moins cher n'est pas automatiquement le meilleur choix.
Parce que ce que vous achetez réellement ici n'est pas simplement quelques heures de présence.
Vous achetez un regard que vous n'avez peut-être pas vous-même.
Que faut-il vérifier pendant l'inspection préréception?
Commencez par le formulaire prévu à cette fin.
GCR précise que le formulaire d'inspection préréception comprend une liste d'éléments à vérifier approuvée par la RBQ.
Utilisez-la.
Ne faites pas simplement le tour de la maison en essayant de vous souvenir de tout.
Il faut notamment porter attention aux travaux qui doivent être corrigés ou parachevés ainsi qu'aux travaux convenus par écrit.
Selon la propriété et ce qui est accessible, différentes composantes visibles peuvent naturellement attirer votre attention, notamment :
- les portes et fenêtres;
- les murs et plafonds;
- les planchers;
- les escaliers et garde-corps;
- les éléments de plomberie accessibles;
- les composantes électriques ou mécaniques accessibles;
- les éléments extérieurs accessibles;
- les finitions.
Mais cette liste générale ne remplace pas le formulaire officiel.
Et elle ne remplace pas non plus le jugement d'un professionnel.
Le formulaire vous donne une méthode. La maison devant vous vous donne la réalité à examiner.
N'oubliez pas ce que vous aviez demandé à l'entrepreneur
Il y a un élément particulièrement important.
Les travaux supplémentaires ou caractéristiques convenus par écrit.
Imaginez que vous avez payé pour une modification particulière.
Une option.
Un ajout.
Un choix de matériau.
Une configuration différente.
Quelques mois se sont écoulés depuis la signature.
Vous arrivez à l'inspection en regardant principalement la finition générale de la maison.
Et vous oubliez complètement de comparer ce qui est devant vous avec ce qui avait été convenu.
Avant l'inspection, ressortez donc votre documentation.
Relisez ce qui avait été demandé et accepté.
Puis comparez.
N'essayez pas de reconstruire votre contrat de mémoire pendant que vous faites l'inspection.
« Ce n'est qu'un petit défaut. Je leur en parlerai plus tard. »
C'est exactement le genre de raisonnement qu'il vaut mieux éviter.
Si un élément doit être corrigé ou parachevé, l'inspection est justement le moment prévu pour le noter.
Une finition endommagée.
Une porte qui fonctionne mal.
Un travail incomplet.
Une composante qui soulève une question.
Ne décidez pas qu'un élément est trop petit pour être mentionné simplement parce que vous avez hâte d'obtenir les clés.
Il ne s'agit pas d'être difficile.
Il s'agit de faire sérieusement l'inspection pour laquelle vous êtes là.
Photos et vidéos : documentez ce que vous voyez
GCR recommande de prendre des photos ou des vidéos lorsqu'un élément à corriger ou à parachever est identifié.
Faites-le intelligemment.
Une photo tellement rapprochée qu'on ne sait plus où se situe le problème peut perdre beaucoup de sa valeur.
Prenez une photo montrant le contexte.
Puis une photo plus rapprochée.
Assurez-vous de pouvoir retrouver l'endroit.
Mais retenez surtout ceci :
La photo documente ce que vous avez vu. Elle ne remplace pas l'inscription de l'élément au formulaire lorsqu'il doit y être consigné.
Les deux peuvent travailler ensemble.
Que se passe-t-il lorsqu'un problème est découvert?
Trouver un élément à corriger pendant l'inspection ne signifie pas automatiquement que votre achat tourne mal.
Au contraire.
C'est précisément pour identifier ces éléments que l'inspection existe.
Les travaux à corriger ou à parachever doivent être notés.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur conviennent ensuite d'un délai pour leur réalisation.
Selon GCR, ce délai ne doit pas dépasser six mois suivant l'inspection préréception.
Voilà pourquoi il existe une différence énorme entre :
« Ne vous inquiétez pas, on va revenir. »
et
un élément clairement consigné avec un délai convenu.
La première est une conversation.
La deuxième fait partie du processus documenté.
Et si l'entrepreneur dit : « On va s'en occuper plus tard »?
La réponse peut être très simple :
Assurez-vous que ce qui doit être inscrit le soit.
Vous n'avez pas besoin de transformer l'inspection en confrontation.
L'objectif n'est pas de vous battre avec l'entrepreneur.
L'objectif est que le formulaire reflète correctement l'état des travaux et les éléments devant être corrigés ou parachevés.
Lorsqu'il existe un désaccord concernant la liste des travaux, le désaccord doit être documenté conformément au processus applicable.
Autrement dit :
Un désaccord n'est pas une raison pour faire disparaître le sujet.
Un détail important après la réception
Il existe également une règle que plusieurs acheteurs pourraient ne pas connaître.
Dans le cadre applicable, des éléments peuvent être ajoutés à la liste des travaux à corriger ou à parachever dans les trois jours suivant la réception lorsque les conditions prévues sont respectées, notamment lorsque le bénéficiaire n'a pas encore emménagé.
Ce n'est certainement pas une raison pour faire l'inspection rapidement en se disant qu'on regardera le reste plus tard.
Mais c'est une nuance importante à connaître.
Le meilleur scénario demeure de faire l'inspection sérieusement dès le départ.
Réception avec réserve ou sans réserve : comprenez ce que vous signez
Voici une partie du processus qui mérite toute votre attention.
Le formulaire prévoit notamment une réception sans réserve ou une réception avec réserve.
Une réception sans réserve signifie essentiellement que les travaux sont considérés comme terminés et que le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel il est destiné.
Une réception avec réserve signifie que le bâtiment est en état de servir conformément à son usage, mais que des éléments à corriger ou des travaux à compléter ont été identifiés.
Une date de fin des travaux doit alors être convenue.
Ce n'est donc pas simplement une petite case administrative au bas d'un document.
Comprenez ce qui est inscrit avant de signer.
Votre excitation pour les clés ne devrait jamais aller plus vite que votre compréhension du document.
Peut-on simplement demander une réduction de prix pour les défauts?
L'inspection préréception n'est pas conçue comme une séance de magasinage où chaque défaut trouvé produit automatiquement un rabais.
Son objectif est notamment d'identifier et de documenter les travaux à corriger ou à parachever dans le cadre de la réception.
Des questions contractuelles ou juridiques particulières peuvent évidemment exister selon la situation.
Mais partir avec cette mentalité :
« Trouvons des défauts pour négocier le prix. »
vous éloigne de l'objectif.
La bonne mentalité est plutôt :
« Vérifions sérieusement ce que je suis sur le point de recevoir et documentons correctement ce qui doit l'être. »
Combien de temps l'entrepreneur a-t-il pour effectuer les corrections?
Le délai est convenu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur lors de l'inspection.
Selon le cadre applicable, la date convenue pour les travaux de correction ou de parachèvement ne doit pas dépasser six mois suivant l'inspection préréception.
Cela ne veut évidemment pas dire :
« L'entrepreneur dispose automatiquement de six mois pour chaque petit élément. »
Six mois représente le délai maximal prévu dans ce cadre.
Le délai convenu peut être plus court selon les travaux.
Et si vous découvrez un problème après l'inspection?
Une inspection sérieuse ne signifie pas que rien ne pourra jamais apparaître ensuite.
Certaines problématiques peuvent se révéler après la prise de possession.
Le plan de garantie comporte différentes protections qui dépendent notamment de la nature du problème et du moment où il apparaît.
Et c'est précisément ici qu'il faut éviter les raccourcis.
Travaux à parachever.
Malfaçons apparentes.
Malfaçons non apparentes.
Vices cachés.
Vices de conception, de construction ou de réalisation.
Ces expressions ne sont pas interchangeables.
Les protections et les délais applicables peuvent différer.
Si un problème apparaît après la réception, documentez rapidement la situation et vérifiez la procédure qui correspond réellement à votre cas.
Pour une problématique importante ou un désaccord sérieux, obtenez les conseils professionnels appropriés.
Ne présumez pas de vos droits. Vérifiez les règles qui s'appliquent réellement à votre situation.
Maison neuve et condo neuf : attention à cette différence
Si vous achetez un condo neuf en copropriété divise, une distinction importante apparaît.
Votre partie privative.
Et les parties communes.
Votre inspection préréception de l'unité privative ne signifie pas que vous inspectez personnellement l'ensemble des parties communes de l'immeuble.
Pour la réception des parties communes, le syndicat de copropriété doit mandater le professionnel requis par le cadre applicable.
Le processus de réception des parties communes est donc distinct de celui de votre partie privative.
Si vous achetez un condo neuf, posez cette question :
« Quelle inspection concerne mon unité et quel processus concerne les parties communes? »
Deux réalités.
Deux processus à comprendre.
Inspection préréception et inspection préachat : même chose?
Non.
Et les termes ne devraient pas être utilisés comme des synonymes.
L'inspection préachat intervient généralement dans le processus d'acquisition d'une propriété afin d'aider l'acheteur à mieux comprendre son état avant de compléter la transaction selon les conditions applicables.
L'inspection préréception d'une habitation neuve intervient dans le contexte particulier de la réception du bâtiment.
Le moment est différent.
Le processus est différent.
La documentation est différente.
L'objectif est différent.
Si vous achetez une construction neuve visée par le plan de garantie, assurez-vous de comprendre le processus qui s'applique réellement à votre propriété.
« Mon entrepreneur est excellent. Pourquoi devrais-je quand même être accompagné? »
Parce que confiance et vérification ne sont pas opposées.
Faire inspecter sérieusement votre maison ne signifie pas que vous accusez votre entrepreneur de quoi que ce soit.
Une construction implique de nombreux intervenants.
Entrepreneurs.
Sous-traitants.
Fournisseurs.
Différents corps de métier.
Des centaines d'étapes.
Vous êtes simplement sur le point de recevoir un bâtiment complexe qui représente probablement l'un des achats les plus importants de votre vie.
Faire confiance n'empêche pas de vérifier.
Un entrepreneur consciencieux et une inspection sérieuse peuvent parfaitement coexister.
« Et si l'inspection ne trouve presque rien? »
Excellent.
C'est probablement exactement ce que vous espériez.
Mais réfléchissez à cette logique :
« L'inspection n'a rien trouvé, donc elle était inutile. »
Vous ne pouviez pas connaître le résultat avant de faire la vérification.
Le rôle de l'inspection n'est pas de découvrir suffisamment de problèmes pour justifier son existence.
Son rôle est de vous permettre de vérifier sérieusement l'état de ce que vous êtes sur le point de recevoir.
Et si tout va bien?
Parfait.
Une bonne nouvelle demeure une bonne nouvelle même lorsqu'on a pris le temps de la vérifier.
Les 10 questions à poser avant votre inspection préréception
Avant le rendez-vous, demandez-vous :
- Ai-je reçu le formulaire d'inspection préréception applicable?
- Ai-je relu les travaux, options et caractéristiques convenus par écrit avec l'entrepreneur?
- Vais-je être accompagné par un professionnel du bâtiment?
- Cette personne possède-t-elle une expérience pertinente avec les constructions neuves?
- Ai-je prévu suffisamment de temps pour faire l'inspection sérieusement?
- Comment allons-nous documenter les éléments à corriger ou à parachever?
- Les travaux incomplets seront-ils clairement inscrits?
- Vais-je conserver une copie complète du formulaire et des documents pertinents?
- Quel délai sera convenu pour les travaux à corriger ou à parachever?
- Est-ce que je comprends réellement ce que je m'apprête à signer?
Cette dernière question est probablement la plus importante.
Parce qu'à ce moment précis, vous aurez peut-être une seule chose en tête :
les clés.
Mais votre enthousiasme ne devrait jamais vous pousser à accélérer une étape que vous ne pourrez pas refaire exactement de la même manière plus tard.
Combien coûte une inspection préréception sérieuse?
La première question est souvent :
« Combien va me coûter le professionnel? »
C'est une question légitime.
Mais elle mérite une deuxième question :
« Combien pourrait me coûter quelque chose d'important que je n'aurais pas remarqué ou correctement documenté? »
Attention.
Le but n'est pas de vous faire peur.
Et il serait faux de prétendre qu'un professionnel trouvera nécessairement un problème coûteux.
Ce n'est pas le raisonnement.
La valeur est ailleurs.
Vous achetez une maison.
Vous êtes sur le point de la recevoir.
Et vous avez une étape formelle permettant de regarder attentivement l'état des travaux avant cette réception.
La question devient donc :
Est-ce vraiment l'étape où vous voulez économiser sur votre capacité à comprendre ce que vous regardez?
Pour certains acheteurs qui possèdent eux-mêmes de solides connaissances en construction, la réponse pourra être différente.
Pour beaucoup d'autres, l'accompagnement professionnel peut apporter un regard qu'ils ne possèdent tout simplement pas.
La vraie conséquence n'apparaît pas nécessairement le jour de l'inspection
Imaginez deux scénarios.
Dans le premier, vous prenez votre temps.
Vous utilisez le formulaire.
Vous êtes accompagné si vous le jugez pertinent.
Vous posez vos questions.
Vous photographiez les éléments concernés.
Vous vous assurez que ce qui doit être inscrit l'est.
Vous comprenez ce que vous signez.
Puis vous recevez vos clés.
Dans le deuxième scénario, vous êtes pressé.
Les déménageurs arrivent bientôt.
Tout semble beau.
On vous assure que les quelques petits éléments seront réglés.
Vous signez.
Vous emménagez.
Puis, quelques jours ou semaines plus tard, quelque chose vous dérange.
Et une pensée commence à tourner :
« Est-ce que c'était déjà comme ça quand j'ai pris possession? »
Voilà précisément le genre de question qu'une inspection préréception sérieuse cherche à réduire.
Une maison neuve mérite aussi d'être inspectée
L'un des plus grands pièges lorsqu'on achète une construction neuve est probablement le sentiment que :
neuf = parfait.
Ce n'est pas ce que signifie neuf.
Neuf signifie que le bâtiment vient d'être construit.
Par des humains.
Avec des matériaux.
Des systèmes.
Des sous-traitants.
Des échéanciers.
Et des centaines de détails qui doivent fonctionner ensemble.
L'inspection préréception vous donne une occasion importante avant la réception :
ralentir.
Regarder.
Vérifier.
Poser des questions.
Documenter.
Comprendre ce que vous signez.
Et, si vous le jugez approprié, vous faire accompagner par quelqu'un dont le métier est justement de regarder un bâtiment autrement que vous.
Parce que le pire moment pour vous demander :
« Comment est-ce que je n'ai pas vu ça? »
c'est lorsque les meubles sont déjà installés.
Vous n'avez pas besoin de soupçonner un problème pour prendre l'inspection au sérieux.
Une maison neuve n'a pas besoin d'être suspecte pour mériter d'être vérifiée.
La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730