Calcul hypothécaire au Québec : combien pouvez-vous réellement vous permettre?

Vous trouvez une maison à 650 000 $.

Elle vous plaît.

Le secteur fonctionne.

Les chambres sont là.

La cour aussi.

Vous commencez déjà à imaginer votre quotidien dans cette propriété.

Où placer le divan.

Quelle chambre ira aux enfants.

Ce que vous pourriez faire avec la cour.

Puis arrive la question qui aurait idéalement dû être posée avant même la visite :

« Est-ce que je peux réellement me permettre cette maison? »

Une calculatrice hypothécaire peut vous aider à répondre à une partie de cette question.

Elle peut estimer votre paiement selon le prix d'achat, votre mise de fonds, le taux hypothécaire, la période d'amortissement et la fréquence des paiements.

Mais il faut comprendre une distinction essentielle :

Calculer un paiement hypothécaire et déterminer combien vous pouvez réellement vous permettre sont deux choses différentes.

Votre paiement est un chiffre.

Votre capacité d'acheter confortablement dépend de votre situation financière complète.

Et plus vous attendez avant de faire cette distinction, plus la décision risque de devenir émotionnelle.

Parce qu'il est beaucoup plus facile de renoncer à une maison à 650 000 $ devant une calculatrice...

qu'une fois debout dans sa cuisine en vous imaginant déjà y vivre.

Voici donc comment utiliser un calcul hypothécaire intelligemment avant de commencer à chercher une propriété au Québec.

Comment calculer un paiement hypothécaire?

Pour estimer votre paiement hypothécaire, vous devez généralement connaître plusieurs variables :

• le prix d'achat de la propriété;
• votre mise de fonds;
• le montant à financer;
• le taux d'intérêt;
• la période d'amortissement;
• la fréquence des paiements.

Changez une seule de ces variables et votre paiement peut changer.

C'est précisément ce qui rend une calculatrice hypothécaire utile.

Au lieu de vous demander abstraitement si vous pouvez acheter une maison à 500 000 $, 600 000 $ ou 700 000 $, vous pouvez tester différents scénarios et observer leur effet concret sur vos paiements.

Mais voici le piège :

Ne laissez pas la calculatrice répondre à une question à laquelle elle n'est pas conçue pour répondre.

Elle peut vous montrer un paiement.

Elle ne sait pas si ce paiement vous permettra encore de voyager.

D'épargner.

De remplacer votre voiture.

D'absorber une réparation importante.

Ou simplement de dormir tranquille lorsque les autres factures arrivent.

Utilisez la calculatrice hypothécaire avant de visiter des propriétés

Une calculatrice hypothécaire devient particulièrement utile avant de commencer sérieusement vos recherches.

Pourquoi?

Parce qu'il est beaucoup plus facile d'ajuster vos attentes devant des chiffres que devant une maison dont vous êtes déjà tombé amoureux.

Testez différents scénarios.

Par exemple :

Scénario A

Prix d'achat : 550 000 $

Mise de fonds : 75 000 $

Taux : selon votre scénario

Amortissement : selon votre financement

Puis comparez avec :

Scénario B

Prix d'achat : 625 000 $

Même mise de fonds

Même hypothèse de taux

Même amortissement

La différence n'est maintenant plus simplement :

« Cette maison coûte 75 000 $ de plus. »

Vous pouvez voir ce que ces 75 000 $ représentent dans votre financement.

Dans votre paiement.

Et ultimement dans votre budget.

Puis posez-vous une question supplémentaire :

« Qu'est-ce que ce paiement plus élevé m'empêcherait de faire chaque mois? »

Voilà où le calcul commence à devenir réellement utile.

Parce que 75 000 $ est un prix.

Mais votre paiement supplémentaire est une conséquence que vous vivrez mois après mois.

Paiement hypothécaire et capacité d'emprunt : quelle est la différence?

C'est probablement la distinction la plus importante de cet article.

Une calculatrice hypothécaire peut vous montrer à quoi pourrait ressembler un paiement.

Elle ne vous accorde pas un prêt.

Elle ne vérifie pas votre dossier de crédit.

Elle ne valide pas vos revenus.

Elle ne connaît pas nécessairement toutes vos dettes.

Elle ne détermine pas automatiquement si un prêteur acceptera de financer votre achat.

Votre capacité d'emprunt dépend notamment de facteurs comme :

• vos revenus;
• vos dettes existantes;
• vos paiements automobiles;
• vos soldes et obligations de crédit;
• vos autres engagements financiers;
• votre mise de fonds;
• le taux utilisé pour vous qualifier;
• les coûts associés à la propriété;
• les critères du prêteur.

Donc :

paiement calculé ≠ montant automatiquement approuvé.

Mais il existe une deuxième distinction tout aussi importante :

montant approuvé ≠ montant que vous devriez automatiquement dépenser.

La calculatrice vous aide à comprendre les chiffres.

L'analyse hypothécaire vous aide à comprendre ce qui peut être financé.

Votre budget personnel doit ensuite déterminer ce qui est réellement confortable pour vous.

Comment fonctionne le test de résistance hypothécaire?

Au Canada, la qualification hypothécaire ne repose pas nécessairement uniquement sur le taux que vous paierez réellement.

Pour les prêts auxquels le test de résistance applicable s'applique, l'emprunteur doit démontrer sa capacité à supporter un paiement calculé à un taux de qualification plus élevé.

Le taux de qualification est généralement le plus élevé entre :

5,25 %

ou

votre taux hypothécaire contractuel + 2 %.

Supposons, simplement à titre d'exemple, que votre taux contractuel soit de 4,25 %.

Le taux contractuel + 2 % donnerait :

6,25 %.

Dans ce scénario, le taux de qualification serait donc 6,25 %, puisqu'il est supérieur à 5,25 %.

Cela explique pourquoi une personne peut regarder le paiement correspondant à son taux hypothécaire et se demander :

« Pourquoi est-ce que je ne peux pas emprunter davantage? »

Le prêteur ne regarde pas seulement le paiement que vous prévoyez faire aujourd'hui.

La qualification vise également à déterminer si votre situation peut absorber un scénario plus exigeant.

Mais retenez ceci :

Réussir le test du prêteur ne signifie pas automatiquement réussir votre propre test financier.

Le prêteur évalue votre capacité selon ses critères.

Vous devez aussi évaluer votre confort selon votre réalité.

Combien pouvez-vous emprunter pour acheter une maison?

C'est probablement la question que vous aimeriez transformer en un seul chiffre.

Par exemple :

« Je gagne 100 000 $ par année. Combien puis-je emprunter? »

Malheureusement, le revenu seul ne suffit pas.

Deux ménages qui gagnent exactement le même revenu peuvent avoir des capacités d'emprunt très différentes.

Imaginez deux ménages qui gagnent chacun 120 000 $ par année.

Le premier a :

• peu de dettes;
• aucun paiement automobile important;
• une mise de fonds solide;
• de bonnes liquidités après l'achat.

Le deuxième a :

• deux paiements automobiles;
• des soldes de crédit;
• d'autres obligations mensuelles;
• une mise de fonds minimale;
• très peu d'argent restant après la transaction.

Même revenu.

Situation financière complètement différente.

Votre salaire compte. Ce que votre salaire doit déjà payer compte aussi.

Et même deux ménages ayant exactement la même capacité d'emprunt pourraient choisir des budgets complètement différents.

Pourquoi?

Parce qu'ils n'ont pas nécessairement les mêmes priorités.

ABD et ATD : pourquoi vos dettes influencent-elles votre capacité hypothécaire?

Vous entendrez peut-être parler des ratios ABD et ATD.

L'ABD représente l'amortissement brut de la dette.

L'ATD représente l'amortissement total de la dette.

Sans transformer cet article en cours de financement hypothécaire, l'idée importante est assez simple.

Le prêteur ne regarde pas seulement votre hypothèque.

Il analyse la relation entre vos revenus et certaines dépenses liées au logement, puis tient également compte d'autres obligations financières dans l'analyse globale de votre endettement.

Voilà pourquoi un paiement automobile peut influencer votre capacité d'acheter une maison.

Même chose pour certaines dettes sur cartes de crédit, marges de crédit, prêts étudiants ou autres engagements.

La maison n'existe pas dans un vide financier.

Chaque dollar déjà engagé ailleurs est un dollar qui ne peut pas nécessairement soutenir votre coût d'habitation.

Mise de fonds : combien faut-il prévoir?

Votre mise de fonds influence directement le montant que vous devez financer.

Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale peut commencer à 5 %.

Pour une propriété dont le prix se situe entre 500 000 $ et moins de 1,5 million de dollars, la mise de fonds minimale correspond généralement à :

• 5 % sur les premiers 500 000 $;
• 10 % sur la portion qui dépasse 500 000 $.

À partir de 1,5 million de dollars, une mise de fonds minimale de 20 % est généralement requise.

Mais voici le piège.

La mise de fonds minimale n'est pas nécessairement la mise de fonds qui convient le mieux à votre situation.

Et mettre le maximum possible n'est pas automatiquement la meilleure décision non plus.

Pourquoi?

Parce qu'après votre mise de fonds, vous aurez encore besoin d'argent.

La vraie question n'est donc pas uniquement :

« Combien puis-je mettre en mise de fonds? »

Mais aussi :

« Combien dois-je absolument conserver après ma mise de fonds? »

Une mise de fonds de moins de 20 % change quoi?

Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % et que la propriété et le financement sont admissibles, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise.

Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement.

Elle ne constitue donc pas une assurance qui rembourse votre hypothèque pour vous si votre budget devient serré.

La prime dépend notamment du rapport entre le montant emprunté et la valeur de la propriété.

Elle peut généralement être ajoutée au prêt hypothécaire.

Voilà pourquoi comparer uniquement deux mises de fonds sans tenir compte du financement complet peut être trompeur.

Une mise de fonds différente peut modifier :

• le montant emprunté;
• la prime applicable;
• votre paiement;
• vos liquidités restantes.

Et parfois, les liquidités restantes après la transaction sont aussi importantes que le montant que vous avez réussi à mettre sur la propriété.

Le paiement hypothécaire n'est pas votre coût mensuel de propriétaire

Voici l'une des erreurs les plus fréquentes.

Vous utilisez une calculatrice.

Elle indique un paiement hypothécaire de 2 900 $ par mois.

Vous payez actuellement 2 500 $ de loyer.

Vous pensez :

« Pour seulement 400 $ de plus par mois, je pourrais être propriétaire. »

Pas si vite.

Votre paiement hypothécaire n'est qu'une partie du coût de possession.

Selon la propriété, vous pourriez également devoir prévoir :

• les taxes municipales;
• les taxes scolaires;
• l'assurance habitation;
• les frais de copropriété pour un condo;
• l'électricité et le chauffage;
• certains services selon la propriété;
• l'entretien;
• les réparations;
• une réserve pour les dépenses importantes;
• certains coûts de transport liés à votre nouvelle adresse.

Imaginez que votre hypothèque coûte effectivement 400 $ de plus que votre loyer.

Mais qu'une fois les taxes, assurances, entretien et autres dépenses ajoutés, la différence réelle devient beaucoup plus importante.

Vous n'avez pas nécessairement fait un mauvais choix.

Vous avez simplement découvert que vous compariez les mauvais chiffres.

La bonne comparaison n'est donc pas :

loyer contre hypothèque.

C'est plutôt :

coût total de location contre coût total de propriété.

Combien devriez-vous conserver après la mise de fonds?

Voici une question que davantage d'acheteurs devraient poser.

Supposons que vous avez 90 000 $ disponibles.

Est-ce que cela signifie que vous devriez mettre 90 000 $ de mise de fonds?

Pas nécessairement.

Vous devrez peut-être encore payer ou prévoir :

• le notaire;
• l'inspection;
• le droit de mutation;
• les ajustements;
• le déménagement;
• des meubles ou électroménagers;
• des réparations;
• votre réserve d'urgence.

Une mise de fonds plus importante peut réduire votre prêt.

Mais vider vos liquidités pour réduire votre hypothèque peut créer un autre problème.

Vous pourriez devenir propriétaire d'une maison tout en n'ayant presque plus d'argent disponible pour être propriétaire.

Imaginez que deux semaines après votre déménagement, une dépense imprévue de quelques milliers de dollars apparaît.

La question n'est plus :

« Ai-je réussi à acheter la maison? »

Vous l'avez déjà achetée.

La question devient :

« Ai-je encore suffisamment de marge pour absorber ce qui vient avec elle? »

Ce n'est pas la même chose.

Quel effet le taux hypothécaire a-t-il sur votre paiement?

Le taux d'intérêt peut avoir un effet important sur votre paiement et sur le coût total de votre financement.

C'est pourquoi votre calcul hypothécaire ne devrait pas comporter un seul scénario.

Testez-en plusieurs.

Par exemple :

• votre taux hypothétique actuel;
• ce taux + 0,5 %;
• ce taux + 1 %;
• un scénario encore plus conservateur si votre budget est serré.

La question devient alors :

« Si le scénario change, est-ce que mon budget fonctionne encore? »

Cette approche est particulièrement utile pour éviter de construire tout votre projet autour d'un seul taux.

Parce qu'un budget qui fonctionne uniquement lorsque toutes les variables sont parfaitement alignées vous laisse très peu de marge lorsque la réalité change.

Taux fixe ou taux variable : lequel utiliser dans votre calcul?

Les deux.

Pas parce que vous devriez nécessairement choisir l'un plutôt que l'autre aujourd'hui.

Mais parce que votre calculatrice peut vous aider à comprendre l'effet d'un changement de taux.

Un taux fixe et un taux variable ne présentent pas les mêmes caractéristiques ni les mêmes risques.

Le choix dépend notamment de votre situation financière, de votre tolérance aux variations, des modalités offertes et de votre horizon.

Une calculatrice vous montre les chiffres.

Elle ne devrait pas choisir votre produit hypothécaire à votre place.

Utilisez les simulations pour comprendre les conséquences des différents scénarios.

Puis prenez votre décision de financement en fonction de votre situation réelle.

Amortissement de 25 ans ou 30 ans : qu'est-ce que cela change?

Une période d'amortissement plus longue peut réduire le paiement périodique.

Mais cela ne signifie pas que le financement devient moins coûteux.

Toutes choses étant égales par ailleurs, étaler le remboursement sur une période plus longue signifie généralement payer des intérêts pendant plus longtemps.

Pour les prêts hypothécaires assurés admissibles, un amortissement pouvant aller jusqu'à 30 ans est notamment offert aux premiers acheteurs et aux acheteurs d'une construction neuve, sous réserve des critères applicables.

L'important est de ne pas regarder seulement :

« Quel scénario produit le plus petit paiement? »

Regardez aussi :

« Quel scénario correspond à mon budget et quel en est le coût à long terme? »

Un paiement plus petit peut améliorer votre marge mensuelle.

Mais il faut comprendre ce que vous obtenez en échange et ce que cela signifie sur la durée du financement.

Mensuel, aux deux semaines ou accéléré : quelle fréquence choisir?

La fréquence des paiements peut modifier la façon dont votre hypothèque est remboursée.

Mais il faut éviter une idée reçue :

payer aux deux semaines n'est pas une obligation pour avoir une bonne hypothèque.

Selon votre contrat, différentes fréquences peuvent être offertes.

Un paiement accéléré peut permettre de rembourser le capital plus rapidement, mais il faut comprendre précisément comment le prêteur calcule les paiements.

Choisissez une fréquence compatible avec :

• votre paie;
• votre budget;
• votre fonds de roulement;
• les modalités de votre prêt.

L'objectif n'est pas de choisir la fréquence qui sonne le mieux.

C'est de choisir celle que votre budget peut maintenir.

Préqualification, préapprobation et calculatrice : est-ce la même chose?

Non.

Une calculatrice hypothécaire vous permet de tester des scénarios.

Une préqualification peut vous donner une première idée de votre capacité d'emprunt selon les informations analysées.

Une préapprobation hypothécaire peut aller plus loin dans l'analyse et vous aider à structurer votre recherche selon les conditions offertes.

Mais même une préapprobation n'est pas nécessairement une garantie finale de financement pour n'importe quelle propriété.

Le prêteur devra notamment s'assurer que la propriété et la transaction respectent ses critères.

Donc :

calculatrice = planification

analyse hypothécaire = capacité de financement

approbation finale = financement de la transaction selon les conditions applicables

Ne confondez pas ces étapes.

Et surtout, ne confondez aucune d'entre elles avec votre budget personnel confortable.

« La banque m'approuve pour 700 000 $. Devrais-je acheter à 700 000 $? »

Pas nécessairement.

C'est probablement l'une des questions les plus importantes de cet article.

Le montant maximal qu'un prêteur accepte de financer répond à ses critères de qualification.

Il ne connaît pas nécessairement toutes vos priorités personnelles.

Peut-être voulez-vous :

• voyager;
• continuer à investir;
• avoir un enfant;
• changer de véhicule;
• démarrer une entreprise;
• réduire vos heures de travail;
• rénover la propriété;
• conserver une importante réserve financière.

Votre limite hypothécaire n'est donc pas automatiquement votre budget personnel.

Imaginez que vous êtes approuvé pour 700 000 $, mais qu'à ce niveau de prix, presque toute votre marge mensuelle disparaît.

Vous pouvez peut-être acheter la propriété.

Mais que devez-vous abandonner pour la conserver?

C'est là que la vraie décision commence.

Le maximum que vous pouvez emprunter n'est pas nécessairement le maximum que vous devriez dépenser.

Le vrai test : que reste-t-il après le paiement?

Prenez votre revenu net mensuel.

Puis retirez :

• votre paiement hypothécaire estimé;
• les taxes;
• l'assurance;
• les frais de copropriété, s'il y a lieu;
• les services publics;
• vos paiements de dettes;
• le transport;
• l'alimentation;
• vos autres dépenses récurrentes;
• votre épargne;
• une provision réaliste pour l'entretien.

Que reste-t-il?

Pas sur papier.

Dans votre vraie vie.

Pouvez-vous encore sortir?

Voyager?

Épargner?

Absorber une réparation?

Faire face à une hausse de certaines dépenses?

Ou chaque imprévu devient-il immédiatement un problème?

C'est là que votre calcul devient personnel.

Deux acheteurs peuvent être approuvés pour le même montant.

L'un se sentira parfaitement à l'aise avec le paiement.

L'autre aura l'impression de travailler uniquement pour sa maison.

La qualification vous indique ce qui peut être financé. Votre budget vous indique ce que vous voulez réellement vivre.

Une maison moins chère peut-elle vous laisser plus riche?

C'est possible.

Acheter sous votre limite maximale peut vous permettre de conserver davantage de flexibilité.

Vous pourriez utiliser cette marge pour :

• accélérer certains remboursements;
• investir;
• constituer une réserve;
• absorber une hausse de dépenses;
• rénover;
• voyager;
• réduire votre stress financier.

Cela ne signifie pas que vous devriez toujours acheter la propriété la moins chère.

Et cela ne signifie pas non plus qu'acheter plus cher est nécessairement une mauvaise décision.

Cela signifie simplement que :

le prix maximal n'est pas un objectif à atteindre.

Si une propriété à 575 000 $ répond à vos besoins et vous laisse une marge confortable, le fait d'être approuvé pour 650 000 $ ne transforme pas automatiquement les 75 000 $ supplémentaires en budget que vous devez utiliser.

Parfois, la marge que vous ne dépensez pas peut avoir autant de valeur que ce que vous achetez.

Utilisez la calculatrice hypothécaire pour tester plusieurs scénarios

Avant de commencer sérieusement vos visites, faites au moins quelques simulations.

Testez :

Scénario 1 : votre budget confortable

Le paiement qui vous laisse suffisamment de marge pour vivre, épargner et absorber des imprévus.

Scénario 2 : votre budget plus élevé

Un prix d'achat supérieur pour voir ce que vous devriez sacrifier ou ajuster.

Scénario 3 : un taux plus élevé

Pour vérifier la résistance de votre budget.

Scénario 4 : une mise de fonds différente

Pour comprendre l'effet sur votre prêt et vos liquidités restantes.

Puis comparez les scénarios autrement.

Ne demandez pas seulement :

« Combien coûte chaque maison? »

Demandez :

« À quoi ressemble ma vie financière dans chacun de ces scénarios? »

Parce que l'objectif n'est pas de trouver le chiffre le plus élevé que la calculatrice accepte.

L'objectif est de trouver le scénario que votre vie accepte.

10 questions à vous poser avant de déterminer votre budget d'achat

Avant de choisir votre fourchette de prix, demandez-vous :

1. Quel paiement hypothécaire me semble réellement confortable?
2. Quel serait mon coût mensuel total de propriété?
3. Combien de mise de fonds puis-je verser sans vider mes liquidités?
4. Ai-je prévu le droit de mutation, le notaire, l'inspection et le déménagement?
5. Quel serait l'effet d'une hausse de taux sur mon budget?
6. Quelles dettes réduisent actuellement ma marge de manœuvre?
7. Ai-je suffisamment d'argent pour les réparations et les imprévus?
8. Mon budget me permet-il encore d'épargner et de vivre comme je le souhaite?
9. Ai-je obtenu une analyse de financement adaptée à ma situation?
10. Est-ce que j'achète selon mon budget ou simplement selon le maximum qu'on accepte de me prêter?

La dixième question mérite une vraie réflexion.

Parce qu'une approbation hypothécaire peut vous donner une limite.

Elle ne peut pas décider à votre place du niveau de vie que vous voulez conserver après l'achat.

Calculez avant de tomber amoureux de la maison

Il est beaucoup plus facile d'être rationnel devant une calculatrice que dans la cuisine d'une maison que vous voulez absolument acheter.

Alors faites les calculs avant.

Testez différents prix.

Différentes mises de fonds.

Différents taux.

Différentes périodes d'amortissement.

Puis déterminez une fourchette qui fonctionne réellement pour vous.

Pas seulement lorsque tout va bien.

Une fourchette qui vous laisse encore suffisamment de marge lorsque la vie fait ce qu'elle fait toujours :

elle coûte parfois plus cher que prévu.

Vous pouvez utiliser ma calculatrice hypothécaire pour effectuer vos premières simulations.

Ensuite, faites valider votre capacité d'emprunt et vos options de financement par un professionnel hypothécaire qualifié avant de structurer votre recherche autour d'un montant précis.

Parce que le but n'est pas simplement d'obtenir l'hypothèque la plus élevée possible.

Ce n'est même pas simplement d'être capable d'acheter la maison.

Le véritable objectif est de pouvoir acheter la propriété...

et continuer à aimer votre décision une fois que les paiements auront commencé.

La maison qui vous plaît aujourd'hui doit encore fonctionner avec votre vie lorsque l'excitation de l'achat sera passée.

Alors avant de demander :

« Jusqu'à combien puis-je acheter? »

posez peut-être une meilleure question :

« À quel prix puis-je acheter tout en conservant la vie financière que je veux avoir? »

C'est ce chiffre qui devrait guider votre recherche.

La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.

Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730