Premier acheteur au Québec : programmes, crédits d’impôt et aides pour acheter une maison

Vous voulez acheter votre première propriété au Québec.

Vous commencez à économiser.

Vous regardez les prix.

Vous calculez votre mise de fonds.

Puis vous découvrez tout un vocabulaire qui semble soudainement faire partie de votre projet :

CELIAPP. RAP. REER. Crédits d’impôt. Programmes municipaux. Assurance prêt hypothécaire.

Et une question arrive rapidement :

« À quelles aides ai-je réellement droit pour acheter ma première maison? »

C’est une excellente question.

Mais il y en a une deuxième qui est encore plus importante :

« Parmi toutes les aides auxquelles j’ai droit, lesquelles améliorent réellement ma situation? »

Parce que certains programmes peuvent vous aider à accumuler votre mise de fonds plus efficacement.

D’autres peuvent réduire certains coûts liés à l’achat.

Certains peuvent être combinés.

Mais avoir accès à davantage d’argent ne signifie pas automatiquement que vous devriez acheter une propriété plus chère.

Un programme devrait améliorer votre stratégie d’achat. Il ne devrait pas simplement augmenter le prix que vous vous sentez capable de payer.

Quelles aides existent pour acheter une première propriété au Québec?

Pour un premier acheteur au Québec, les principales mesures à examiner peuvent notamment comprendre :

• le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, ou CELIAPP;
• le Régime d’accession à la propriété, ou RAP;
• le montant fédéral pour l’achat d’une habitation;
• le crédit d’impôt québécois pour achat d’une habitation;
• le nouveau crédit québécois remboursable lié au droit de mutation;
• certains programmes municipaux;
• certains remboursements applicables aux habitations neuves.

Vous pourriez être admissible à plusieurs de ces mesures.

Ou seulement à certaines.

La meilleure combinaison dépend notamment de vos économies actuelles, de vos REER, de votre revenu, du moment prévu de votre achat, de votre situation familiale et du type de propriété que vous recherchez.

C’est pourquoi il vaut mieux commencer par votre situation plutôt que par la liste des programmes.

Le CELIAPP : l’un des premiers outils à connaître

Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, ou CELIAPP, a été conçu spécifiquement pour aider les acheteurs admissibles à épargner en vue d’une première habitation.

L’Agence du revenu du Canada explique le fonctionnement du CELIAPP.

Pourquoi est-il particulièrement intéressant?

Parce qu’il combine deux avantages fiscaux importants.

Les cotisations admissibles sont généralement déductibles de votre revenu imposable.

Et lorsqu’un retrait admissible est effectué pour acheter une première habitation, ce retrait est généralement non imposable.

Vous pouvez donc potentiellement obtenir un avantage fiscal lorsque vous cotisez, faire fructifier l’argent dans le compte, puis effectuer un retrait admissible pour acheter votre propriété sans inclure ce retrait dans votre revenu imposable.

Combien peut-on cotiser dans un CELIAPP?

Lorsque vous ouvrez votre premier CELIAPP, vos droits de participation pour cette première année sont généralement de :

8 000 $

Le plafond à vie est de :

40 000 $

Il existe également des règles permettant le report de certains droits inutilisés.

Mais il y a un détail particulièrement important :

Vos droits CELIAPP commencent à s’accumuler lorsque vous ouvrez votre premier CELIAPP.

Ils ne commencent pas simplement parce que vous avez atteint l’âge adulte ou parce que vous pensez éventuellement acheter une propriété.

Si vous êtes admissible et prévoyez acheter dans quelques années, le moment où vous ouvrez le compte peut donc avoir son importance.

Le RAP : jusqu’à 60 000 $ provenant de votre REER

Le Régime d’accession à la propriété, mieux connu sous le nom de RAP, permet à une personne admissible de retirer des fonds de ses REER pour acheter ou construire une habitation admissible.

Le plafond actuel du RAP est de :

60 000 $ par personne.

Vous pouvez consulter les règles du RAP auprès de l’Agence du revenu du Canada.

Mais il faut comprendre quelque chose d’important :

Le RAP n’est pas de l’argent gratuit.

Les sommes retirées doivent généralement être remboursées au REER sur une période pouvant atteindre 15 ans.

Une mesure temporaire reporte actuellement le début de cette période de remboursement à la cinquième année suivant celle du premier retrait pour certains retraits, notamment les premiers retraits effectués de 2026 à 2028.

Les règles devraient donc être vérifiées au moment où vous prévoyez utiliser le programme.

Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP pour la même maison?

Oui, lorsque toutes les conditions applicables sont respectées.

Et c’est probablement l’une des possibilités les plus intéressantes à comprendre pour certains premiers acheteurs.

Il est possible d’effectuer un retrait admissible du CELIAPP et d’utiliser le RAP pour la même habitation admissible.

Imaginez un acheteur ayant accumulé :

40 000 $ dans son CELIAPP

et disposant également d’une somme importante dans ses REER.

Selon son admissibilité, les deux outils pourraient contribuer à sa stratégie de mise de fonds.

Pour un couple dont les deux membres sont admissibles, les possibilités peuvent devenir encore plus importantes puisque les plafonds sont individuels.

Mais c’est précisément ici qu’une autre question devient nécessaire.

Parce que vous pouvez retirer davantage, devriez-vous nécessairement le faire?

Pas automatiquement.

Particulièrement avec le RAP, vous utilisez une partie de votre épargne-retraite et créez une obligation future de remboursement.

La question n’est donc pas simplement :

« Combien puis-je retirer? »

C’est plutôt :

« Quelle combinaison me permet d’acheter sans fragiliser mes finances après l’achat? »

Qui est réellement considéré comme premier acheteur?

La réponse est plus subtile qu’elle semble.

Vous pouvez parfois être considéré comme acheteur d’une première habitation même si vous avez déjà été propriétaire dans le passé.

Et les critères peuvent varier selon le programme.

Le RAP applique ses propres règles.

Le CELIAPP possède également sa propre définition et ses propres conditions.

Je serais donc prudent avec une affirmation comme :

« J’ai déjà été propriétaire, alors je ne suis admissible à rien. »

Ce n’est pas nécessairement vrai.

Mais l’inverse est également important.

Acheter une propriété pour la première fois ne signifie pas automatiquement que vous êtes admissible à tous les programmes disponibles.

L’admissibilité doit être vérifiée pour chaque programme que vous souhaitez utiliser.

Quels crédits d’impôt un premier acheteur devrait-il vérifier?

C’est ici qu’il faut faire une distinction importante, parce que plusieurs mesures peuvent facilement être confondues.

Le montant fédéral pour l’achat d’une habitation

Le gouvernement fédéral offre un crédit d’impôt non remboursable aux acheteurs admissibles.

Le montant pour l’achat d’une habitation permet actuellement de demander un montant pouvant atteindre 10 000 $ pour une habitation admissible.

Attention à la formulation.

Cela ne signifie pas que le gouvernement vous remet 10 000 $.

Il s’agit du montant servant au calcul du crédit d’impôt non remboursable.

Le crédit québécois pour achat d’une habitation

Le Québec possède également son propre crédit d’impôt pour achat d’une habitation.

Le montant maximal de ce crédit est actuellement de 1 400 $ par habitation admissible.

Si plusieurs personnes ont droit au crédit pour la même habitation, elles peuvent se le partager, mais le total demeure assujetti au maximum applicable.

Nouveau en 2026 : un crédit remboursable lié à la taxe de bienvenue

Voici une mesure particulièrement importante pour les acheteurs québécois.

À compter de l’année d’imposition 2026, le Québec offre un nouveau crédit d’impôt remboursable pour accès à la propriété relativement au droit de mutation payé à une municipalité.

Autrement dit, cette mesure vise ce que l’on appelle couramment la taxe de bienvenue.

Le crédit peut rembourser jusqu’à 5 875 $ du droit de mutation payé, sous réserve des conditions applicables.

Le montant commence toutefois à diminuer lorsque la base d’imposition servant au calcul du droit de mutation dépasse 750 000 $, et il devient nul lorsqu’elle atteint au moins 1 million de dollars.

Revenu Québec présente les modalités du crédit d’impôt remboursable pour accès à la propriété.

C’est une distinction importante.

Le crédit québécois pour achat d’une habitation et le nouveau crédit remboursable lié au droit de mutation sont deux mesures différentes.

Et un crédit futur ne devrait pas automatiquement être considéré comme de l’argent disponible pour votre mise de fonds ou vos frais immédiats chez le notaire.

Existe-t-il des programmes municipaux?

Certaines municipalités offrent leurs propres programmes ou mesures favorisant l’accession à la propriété.

Mais il n’existe pas un programme municipal unique applicable partout au Québec.

Un programme disponible à Montréal peut ne pas exister à Longueuil.

Et un programme offert aujourd’hui peut éventuellement être modifié, suspendu ou remplacé.

Avant d’intégrer une aide municipale dans votre budget, vérifiez notamment :

• si le programme est toujours actif;
• quelles propriétés sont admissibles;
• si un prix d’achat maximal s’applique;
• si certaines conditions familiales ou d’occupation existent;
• quand la demande doit être faite;
• si l’aide peut être combinée avec d’autres programmes.

Une aide annoncée n’a de valeur pour votre projet que si votre propriété et votre situation répondent réellement aux critères.

Et si vous achetez une habitation neuve?

L’achat d’une habitation neuve mérite maintenant une attention particulière.

Les premiers acheteurs admissibles qui achètent ou construisent une habitation neuve peuvent notamment vérifier le remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation.

Pour une habitation neuve admissible d’une valeur allant jusqu’à 1 million de dollars, le remboursement peut atteindre 100 % de la TPS applicable, jusqu’à un maximum de 50 000 $.

Le remboursement diminue progressivement pour certaines habitations d’une valeur supérieure à 1 million de dollars et inférieure à 1,5 million de dollars.

L’Agence du revenu du Canada présente les règles du remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation.

Mais ne choisissez pas une habitation neuve simplement parce qu’un remboursement semble attrayant.

Comparez plutôt le coût réel de l’ensemble du projet.

Le prix d’achat.

Les taxes.

Les remboursements auxquels vous êtes réellement admissible.

Les frais de copropriété, s’il y a lieu.

Les extras.

Le financement.

Et surtout, la propriété que vous obtenez réellement pour votre argent.

Une aide fiscale ne transforme pas automatiquement une propriété trop chère en bonne décision financière.

Peut-on déduire les intérêts de son hypothèque au Québec?

Voici une confusion importante à éliminer.

Pour une résidence principale utilisée à des fins personnelles, les intérêts hypothécaires ne sont généralement pas déductibles simplement parce que vous êtes propriétaire.

Cette confusion provient parfois de contenu immobilier américain.

Si une propriété sert à produire un revenu, le traitement fiscal peut être différent selon la situation.

Mais un premier acheteur ne devrait pas établir son budget en supposant qu’il pourra déduire les intérêts de son hypothèque résidentielle personnelle.

Les programmes peuvent-ils remplacer votre mise de fonds?

Pas nécessairement.

C’est important parce que l’expression « aide gouvernementale pour acheter une maison » peut donner une impression trompeuse.

Le CELIAPP repose essentiellement sur l’argent que vous avez cotisé.

Le RAP utilise des fonds provenant de votre REER.

Les crédits d’impôt peuvent réduire certains coûts selon leurs modalités.

Ces programmes ne sont donc pas tous des chèques gouvernementaux qui viennent payer votre mise de fonds.

Plusieurs vous permettent surtout d’utiliser votre propre argent plus efficacement.

Et cette distinction change complètement la façon dont il faut les regarder.

Faut-il remplir son CELIAPP avant d’utiliser le RAP?

Pas automatiquement.

Le CELIAPP possède des avantages fiscaux particulièrement intéressants, mais la meilleure séquence dépend de votre situation.

Posez-vous notamment ces questions :

Avez-vous déjà beaucoup d’argent dans vos REER?

Combien d’années reste-t-il avant votre achat?

Quel est votre revenu imposable?

Avez-vous déjà ouvert un CELIAPP?

Disposez-vous de liquidités en dehors de vos comptes enregistrés?

Combien souhaitez-vous conserver après l’achat?

Utiliser chaque programme au maximum n’est pas nécessairement la meilleure stratégie.

Dans certaines situations, un planificateur financier ou un fiscaliste peut vous aider à déterminer comment structurer votre épargne.

N’utilisez pas toutes vos économies uniquement pour maximiser votre mise de fonds

C’est l’une des erreurs que je voudrais particulièrement éviter chez un premier acheteur.

Supposons que votre CELIAPP, votre RAP et vos économies vous permettent de constituer une mise de fonds importante.

Excellent.

Mais après la transaction, que vous reste-t-il?

Parce qu’il faut encore prévoir :

• le droit de mutation;
• les frais de notaire;
• l’inspection;
• le déménagement;
• les ajustements chez le notaire;
• certaines assurances;
• les meubles;
• les réparations ou travaux;
• les dépenses imprévues;
• votre fonds d’urgence.

Devenir propriétaire avec 0 $ de marge financière n’est pas nécessairement une victoire.

Vous avez peut-être réussi à acheter la propriété.

Mais avez-vous créé une situation financière que vous pouvez confortablement soutenir?

Combien devriez-vous réellement épargner avant d’acheter?

Il n’existe pas un chiffre parfait pour tout le monde.

Votre objectif d’épargne devrait idéalement comprendre trois catégories.

1. Votre mise de fonds

Le montant nécessaire dépend du prix de la propriété et du type de financement.

2. Vos frais liés à l’achat

Ils peuvent notamment comprendre le notaire, l’inspection, le droit de mutation et certains ajustements.

3. Votre réserve après l’achat

C’est celle que plusieurs acheteurs oublient.

Une propriété peut nécessiter une réparation quelques semaines après votre emménagement.

Votre voiture peut tomber en panne.

Une dépense personnelle imprévue peut survenir.

Votre budget ne devrait pas fonctionner uniquement si absolument rien ne va mal.

Le véritable objectif n’est donc pas d’arriver chez le notaire avec exactement assez d’argent.

C’est d’en ressortir encore financièrement stable.

Devriez-vous attendre pour accumuler une plus grosse mise de fonds?

Parfois oui.

Parfois non.

Attendre peut vous permettre d’augmenter votre mise de fonds, de développer votre CELIAPP, de réduire le montant emprunté, d’améliorer votre dossier financier ou de conserver davantage de liquidités après l’achat.

Mais attendre peut également avoir un coût.

Les prix peuvent changer.

Les taux d’intérêt peuvent changer.

Votre situation personnelle peut évoluer.

Le type de propriété correspondant à vos besoins peut changer.

La question n’est donc pas simplement :

« Devrais-je attendre? »

Demandez plutôt :

« Qu’est-ce qui s’améliore concrètement dans ma situation si j’attends? »

Si la réponse est claire, attendre peut être logique.

Mais si vous êtes déjà financièrement prêt et que vous attendez uniquement parce que vous croyez qu’un premier acheteur doit absolument avoir 20 % de mise de fonds, il vaut la peine de refaire les calculs.

Acheter une première propriété dans le Grand Montréal et sur la Rive-Sud

Les programmes fédéraux et provinciaux peuvent s’appliquer que vous cherchiez votre première propriété à Saint-Laurent, Dorval, Pointe-Claire, Verdun, LaSalle, Boucherville, Saint-Bruno-de-Montarville, Beloeil ou Mont-Saint-Hilaire.

Mais votre stratégie peut changer considérablement selon le marché local et le type de propriété.

Une copropriété à Saint-Laurent ne nécessitera pas nécessairement le même budget qu’une maison unifamiliale à Beloeil.

Un acheteur à Verdun peut prioriser l’emplacement et accepter une superficie plus petite.

Une famille regardant à Saint-Bruno-de-Montarville peut devoir comparer différemment le prix d’achat, la mise de fonds et les dépenses mensuelles.

Les programmes peuvent vous aider.

Mais ils ne devraient jamais remplacer l’analyse de ce que vous pouvez réellement vous permettre dans le secteur où vous voulez vivre.

Les questions à poser avant d’utiliser un programme pour premiers acheteurs

Avant de compter sur une aide dans votre plan d’achat, vérifiez :

• Suis-je réellement admissible selon la définition de ce programme?
• Quel montant puis-je utiliser?
• Dois-je rembourser cette somme?
• Quand recevrai-je réellement l’avantage financier?
• Puis-je combiner ce programme avec le CELIAPP ou le RAP?
• Existe-t-il une date limite?
• La propriété doit-elle répondre à certains critères?
• Cette stratégie me laisse-t-elle suffisamment de liquidités après l’achat?

Et surtout :

Est-ce que le programme améliore réellement ma situation, ou est-ce qu’il me permet simplement d’acheter plus cher?

Cette distinction peut vous éviter une décision financière beaucoup trop serrée.

L’essentiel à retenir

Acheter une première propriété au Québec peut sembler compliqué parce que plusieurs programmes, comptes et crédits existent.

Mais vous n’avez pas besoin de tout utiliser.

Vous devez surtout comprendre ce qui s’applique à votre situation.

Le CELIAPP peut vous permettre d’épargner de façon fiscalement avantageuse pour une première propriété.

Le RAP permet actuellement un retrait allant jusqu’à 60 000 $ par personne lorsque les conditions sont respectées.

Les deux peuvent être utilisés pour la même habitation admissible lorsque les règles sont respectées.

Les acheteurs admissibles peuvent également vérifier les crédits d’impôt fédéral et québécois, le nouveau crédit québécois remboursable lié au droit de mutation et, pour certaines habitations neuves, le remboursement fédéral de TPS/TVH.

Mais ne commencez pas par demander :

« Quel est le maximum d’aide que je peux obtenir? »

Commencez plutôt par demander :

« Quelle combinaison de mise de fonds, d’épargne et de programmes me permet d’acheter sans rendre mes finances trop serrées après l’achat? »

Parce que réussir son premier achat ne consiste pas simplement à devenir propriétaire.

Il s’agit de devenir propriétaire dans une situation financière que vous pouvez réellement soutenir.

La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.

Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730