Radon dans une maison au Québec : 12 choses à savoir sur le test, le seuil de 200 Bq/m³ et les solutions
Vous visitez une maison.
Le sous-sol est propre.
Aucune odeur étrange.
Aucune fissure inquiétante.
Aucun signe évident d'infiltration.
Tout semble normal.
Pouvez-vous en conclure qu'il n'y a pas de problème de radon?
Non.
Et c'est justement ce qui rend le radon différent de nombreux autres problèmes liés à une maison.
Vous ne pouvez pas le voir.
Vous ne pouvez pas le sentir.
Vous ne pouvez pas le goûter.
Une inspection visuelle ne peut pas vous révéler sa concentration.
Même la maison voisine peut obtenir un résultat complètement différent de la vôtre.
Alors comment savoir?
Il faut mesurer.
C'est probablement la chose la plus importante à comprendre à propos du radon.
Pas deviner.
Pas supposer.
Pas regarder la maison et conclure qu'elle semble correcte.
Mesurer.
Parce qu'en immobilier, l'absence de signe visible peut facilement être confondue avec l'absence de problème.
Et avec le radon, ce sont deux choses complètement différentes.
Voici 12 choses à comprendre sur le radon au Québec, particulièrement si vous êtes propriétaire, acheteur ou vendeur.
1. Qu'est-ce que le radon?
Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle.
Il provient de la désintégration de l'uranium présent naturellement dans le sol et les roches.
À l'extérieur, le radon se disperse généralement dans l'air.
Le problème apparaît lorsqu'il pénètre dans un espace fermé comme une maison et s'y accumule.
Le radon peut notamment entrer par :
- des fissures dans la dalle de béton;
- des fissures dans les murs de fondation;
- certains joints;
- les puisards;
- les vides sanitaires;
- certaines ouvertures autour des tuyaux et conduits;
- différents points de contact entre le bâtiment et le sol.
Cela explique pourquoi les parties inférieures d'une maison sont particulièrement importantes lorsqu'on parle de radon.
Mais attention à une conclusion trop rapide.
Un sous-sol sans fissure visible n'est pas automatiquement un sous-sol sans radon.
Une maison peut sembler parfaitement saine à l'œil.
La concentration de radon, elle, ne se détermine pas à l'œil.
Elle doit être mesurée.
2. Pourquoi le radon est-il dangereux pour la santé?
Le principal risque associé à une exposition prolongée au radon est le cancer du poumon.
Au Canada, le radon est reconnu comme la principale cause de cancer du poumon chez les non-fumeurs.
Le risque dépend notamment de deux éléments :
la concentration
et
la durée de l'exposition.
Plus la concentration est élevée et plus l'exposition se prolonge, plus le risque augmente.
Le tabagisme combiné à l'exposition au radon augmente également considérablement le risque de cancer du poumon.
Mais contrairement à certains problèmes dans une maison, le radon ne vous donne généralement pas un avertissement immédiat.
Vous ne vous réveillez pas un matin en disant :
« Je pense qu'il y a du radon dans mon sous-sol. »
Vous ne sentez rien.
Vous ne voyez rien.
Vous ne goûtez rien.
Et c'est précisément pourquoi la mesure est si importante.
Le radon peut être invisible. Le risque, lui, est réel.
3. Quel est le taux de radon acceptable au Canada?
La ligne directrice canadienne est de :
200 becquerels par mètre cube d'air, ou 200 Bq/m³.
Lorsque la concentration moyenne à long terme dépasse 200 Bq/m³ dans une aire normalement occupée, Santé Canada recommande de prendre des mesures pour réduire l'exposition.
Santé Canada recommande d'intervenir dans l'année lorsque le résultat dépasse 200 Bq/m³ et d'agir plus rapidement lorsque la concentration est plus élevée.
Mais voici une nuance extrêmement importante :
200 Bq/m³ n'est pas une frontière magique entre « aucun risque » et « danger ».
Le risque associé au radon augmente avec l'exposition.
Même sous la ligne directrice canadienne, le risque n'est pas considéré comme absolument nul.
Le chiffre de 200 Bq/m³ est donc une ligne directrice d'intervention.
Ce n'est pas une ligne séparant une maison parfaitement sécuritaire d'une maison soudainement dangereuse.
Et lorsqu'une intervention est nécessaire, l'objectif n'est pas simplement d'atteindre 199 Bq/m³.
L'objectif est de réduire raisonnablement l'exposition autant que possible.
4. Comment savoir s'il y a du radon dans votre maison?
Vous devez le mesurer.
Pas le deviner.
Pas regarder une carte.
Pas demander au voisin.
Pas simplement inspecter la fondation.
Mesurer.
Un dosimètre ou un appareil approprié permet d'évaluer la concentration de radon dans l'air en Bq/m³.
Il existe notamment des appareils passifs et électroniques.
Mais la durée du test est extrêmement importante.
Pour prendre une décision concernant une intervention, Santé Canada recommande une mesure à long terme d'au moins 91 jours. Une mesure plus longue, pouvant aller jusqu'à 12 mois, peut fournir une représentation encore plus complète de la concentration moyenne à long terme.
Lorsqu'un test de trois mois est utilisé, la saison de chauffage est particulièrement importante.
Pourquoi?
Parce que les concentrations de radon peuvent varier.
D'une journée à l'autre.
D'une saison à l'autre.
Selon la ventilation.
Selon les habitudes des occupants.
Selon les conditions météorologiques.
Selon le fonctionnement du bâtiment.
Voilà pourquoi un résultat obtenu pendant quelques heures ou quelques jours ne possède pas la même valeur qu'une mesure à long terme lorsqu'on veut prendre une décision concernant l'exposition annuelle.
Plus vous voulez prendre une décision importante à partir d'un chiffre, plus vous devez vous assurer que ce chiffre représente réellement la maison.
5. Où faut-il placer le test de radon?
L'emplacement compte.
La mesure devrait être effectuée dans une aire normalement occupée du niveau habité le plus bas de la maison.
Une aire normalement occupée est notamment un espace où une personne passe régulièrement beaucoup de temps.
Par exemple :
- une chambre;
- un bureau;
- une salle familiale;
- une salle de jeux;
- un salon au niveau inférieur.
Imaginez un sous-sol comprenant un bureau où vous travaillez huit heures par jour.
Mesurer uniquement un étage supérieur pourrait ne pas représenter aussi directement l'exposition dans cet espace.
L'appareil doit également être installé conformément aux recommandations applicables.
Le but n'est pas de choisir l'endroit où vous pensez obtenir le chiffre le plus rassurant.
Le but est d'obtenir une mesure représentative de l'exposition réelle des occupants.
C'est une distinction importante.
On ne teste pas pour obtenir un beau résultat.
On teste pour obtenir une information utile.
6. Est-ce qu'un test de radon chez le voisin peut vous rassurer?
Non.
C'est probablement l'un des raccourcis les plus faciles à faire.
Votre voisin vous dit :
« J'ai testé ma maison. Mon résultat était très bas. Tu n'as rien à craindre. »
C'est intéressant.
Mais cela ne vous donne pas la concentration de votre maison.
Les concentrations peuvent varier considérablement entre des bâtiments rapprochés.
Pourquoi?
Parce que plusieurs éléments peuvent différer :
- les caractéristiques du sol;
- la construction;
- les ouvertures vers le sol;
- l'étanchéité;
- la ventilation;
- les différences de pression;
- les fondations;
- les rénovations effectuées.
Deux maisons voisines peuvent donc obtenir des résultats différents.
Et cette réalité nous ramène toujours à la même règle :
Le test du voisin mesure la maison du voisin. Pas la vôtre.
7. Est-ce qu'une maison neuve peut avoir du radon?
Oui.
Le radon n'est pas simplement un problème de vieille maison.
Une construction récente peut aussi présenter une concentration élevée.
L'âge du bâtiment ne répond donc pas à la question.
Certaines techniques de construction peuvent faciliter la prévention ou l'atténuation du radon.
Mais elles ne remplacent pas la mesure réelle de la concentration dans la maison.
La même logique s'applique à une propriété rénovée.
Nouvelles fenêtres.
Nouvelle isolation.
Sous-sol refait.
Modification du système de ventilation.
Travaux aux fondations.
Ces changements peuvent modifier la façon dont l'air circule dans le bâtiment.
Une nouvelle mesure peut donc être pertinente après des rénovations ou des modifications importantes touchant notamment la structure, la ventilation, l'efficacité énergétique ou les parties du bâtiment en contact avec le sol.
Une maison peut changer. Sa concentration de radon peut changer aussi.
8. Que faire si le résultat dépasse 200 Bq/m³?
Première chose :
ne paniquez pas.
Deuxième chose :
ne l'ignorez pas.
Un résultat moyen à long terme supérieur à la ligne directrice canadienne signifie qu'une intervention visant à réduire la concentration est recommandée.
Santé Canada recommande de prendre des mesures dans l'année lorsque la concentration dépasse 200 Bq/m³ et d'intervenir plus rapidement lorsque le résultat est plus élevé.
Une méthode couramment utilisée est la dépressurisation active du sol.
Le principe consiste essentiellement à créer une pression sous la dalle permettant d'intercepter le radon provenant du sol et de l'évacuer vers l'extérieur avant qu'il ne s'accumule dans les espaces occupés.
Selon la propriété, d'autres mesures peuvent également faire partie de l'intervention.
Mais évitez de transformer une solution trouvée sur Internet en solution universelle.
Deux maisons peuvent avoir le même résultat et ne pas nécessairement nécessiter exactement la même intervention.
Lorsque la concentration est élevée, un professionnel qualifié en atténuation du radon peut évaluer le bâtiment et recommander une approche adaptée.
Et après les travaux?
On mesure de nouveau.
Parce que le travail n'est pas terminé simplement parce qu'un système a été installé.
Il faut vérifier son efficacité.
9. Est-ce que simplement sceller les fissures règle le problème?
Pas nécessairement.
Sceller certaines ouvertures et fissures peut faire partie d'une stratégie d'atténuation.
Mais il ne faut pas présumer qu'un tube de scellant transformera automatiquement une maison présentant une concentration élevée en maison à faible concentration.
Le radon peut pénétrer par plusieurs voies.
Et son mouvement dépend également des différences de pression entre le sol et le bâtiment.
Dans certaines situations, une intervention plus complète peut être nécessaire.
C'est pourquoi une réparation ne devrait pas être évaluée uniquement avec vos yeux.
Imaginez :
Les fissures ont été scellées.
Tout semble propre.
Le sous-sol est impeccable.
Est-ce que le problème est réglé?
Vous ne le savez pas encore.
Il faut mesurer.
Une réparation contre le radon n'est pas confirmée par son apparence. Elle est confirmée par les résultats obtenus après l'intervention.
10. Faut-il tester le radon avant d'acheter une maison?
C'est ici que le radon devient particulièrement intéressant dans une transaction immobilière.
Le meilleur moyen d'évaluer l'exposition est une mesure à long terme.
Mais une transaction immobilière se déroule souvent beaucoup plus rapidement que trois mois.
Vous voyez le problème?
Le meilleur test demande du temps.
La transaction, elle, n'attend pas nécessairement.
Un test de courte durée peut fournir de l'information sur la concentration pendant la période mesurée.
Mais il ne remplace pas une mesure à long terme lorsqu'on veut estimer correctement l'exposition moyenne à long terme.
Si le vendeur possède déjà des résultats de mesure, demandez à les voir.
Demandez :
- quand le test a été effectué;
- combien de temps il a duré;
- pendant quelle période de l'année;
- où l'appareil était installé;
- quel résultat a été obtenu;
- si des travaux d'atténuation ont été réalisés;
- si un nouveau test a été effectué après les travaux.
Et si aucun test à long terme n'existe?
Cela ne signifie pas automatiquement qu'il y a un problème.
Mais cela signifie que vous ne connaissez pas encore la concentration moyenne à long terme.
Et cette distinction est importante.
Absence de résultat élevé ne signifie pas résultat démontrant une faible concentration.
Ce n'est pas la même information.
Selon la situation et la façon dont la transaction est structurée, différentes vérifications peuvent être envisagées.
Le point important n'est pas de transformer chaque transaction en laboratoire scientifique.
C'est de comprendre ce que vous savez et ce que vous ne savez pas encore.
11. Un sous-sol fini augmente-t-il le risque lié au radon?
Pas automatiquement.
Mais il peut augmenter l'importance de connaître la concentration.
Pourquoi?
Parce que le risque dépend notamment de la concentration et de la durée de l'exposition.
Imaginez deux maisons présentant exactement la même concentration.
Maison A
Sous-sol non fini utilisé quelques minutes par semaine pour du rangement.
Maison B
Sous-sol comprenant :
- une chambre;
- un bureau utilisé huit heures par jour;
- une salle familiale;
- une salle de jeux.
Même concentration.
Mais pas nécessairement la même exposition des occupants.
C'est pourquoi il faut penser au radon non seulement comme un chiffre dans une maison.
Il faut également penser à :
qui utilise l'espace et pendant combien de temps?
Cette question devient particulièrement importante avec le télétravail.
Un ancien espace de rangement peut devenir un bureau utilisé quarante heures par semaine.
Un sous-sol rarement occupé peut devenir une chambre.
Une pièce inutilisée peut devenir une salle de jeux.
Le bâtiment n'a peut-être pas changé énormément. Votre exposition potentielle, elle, peut avoir complètement changé.
12. Que devrait faire un vendeur qui possède déjà un résultat de radon?
Commencez par conserver la documentation.
Le rapport.
La date.
La durée du test.
L'endroit où l'appareil a été installé.
Les factures de travaux, s'il y en a.
Les documents concernant le système installé.
Les résultats obtenus après l'intervention.
Dans une transaction immobilière, les informations connues concernant la propriété et les résultats de tests disponibles doivent être traités avec sérieux et transparence.
Alors évitez une formulation comme :
« Il y avait du radon, mais c'est réglé. »
Comparez avec :
« Voici le résultat initial. Voici les travaux effectués. Voici la facture. Voici le résultat obtenu après l'intervention. »
Les deux phrases peuvent parler de la même maison.
Mais elles ne donnent pas la même information à l'acheteur.
La première lui demande essentiellement de croire une conclusion.
La deuxième lui permet de consulter les faits.
En immobilier, documenter une situation est souvent beaucoup plus utile que simplement la qualifier de « réglée ».
Peut-on détecter le radon pendant une inspection préachat?
Pas simplement en regardant la maison.
L'inspecteur peut observer certains éléments du bâtiment.
Il peut identifier des ouvertures ou des caractéristiques pertinentes.
Il peut constater qu'un système d'atténuation est déjà installé.
Il peut soulever une question.
Mais le radon lui-même est invisible et inodore.
Vous avez besoin d'une mesure pour connaître sa concentration.
C'est une distinction essentielle :
L'inspection évalue visuellement le bâtiment.
Le test mesure le radon dans l'air.
Ne demandez pas à l'un de remplacer l'autre.
Une carte du radon peut-elle vous dire si votre maison est sécuritaire?
Non.
Une carte peut être utile pour comprendre certaines tendances géographiques.
Mais elle ne peut pas vous donner le résultat de votre maison.
C'est exactement la même logique que pour le voisin.
Une tendance régionale est une information de contexte.
Ce n'est pas une mesure de votre propriété.
Évitez donc ces deux conclusions :
« Mon secteur semble faible sur la carte, donc je n'ai pas besoin de tester. »
ou :
« Mon secteur semble élevé, donc ma maison a certainement un problème. »
Dans les deux cas, vous remplacez une mesure par une supposition.
Et le radon est précisément un problème pour lequel la supposition est inutile puisqu'il peut être mesuré.
Un détecteur de monoxyde de carbone peut-il détecter le radon?
Non.
Ce sont deux risques différents.
Un détecteur de monoxyde de carbone ne mesure pas le radon.
Votre détecteur de fumée non plus.
Pour connaître la concentration de radon, vous avez besoin d'un appareil conçu pour mesurer le radon.
Cette question peut sembler simple.
Mais elle révèle quelque chose d'important.
Une maison peut être équipée de plusieurs dispositifs de sécurité...
et n'avoir jamais été testée pour le radon.
Avoir des détecteurs dans la maison ne signifie pas que tout ce qui peut être mesuré l'a été.
Si le résultat est inférieur à 200 Bq/m³, faut-il oublier le radon pour toujours?
Pas nécessairement.
Un résultat à long terme inférieur à la ligne directrice est évidemment rassurant.
Mais les caractéristiques d'une maison peuvent changer.
Une rénovation majeure du sous-sol.
De nouvelles fenêtres.
Des travaux d'isolation.
Une modification du système de ventilation.
Des travaux aux fondations.
Ces changements peuvent modifier les conditions du bâtiment.
Une nouvelle mesure peut donc être pertinente après des changements importants qui influencent la structure, la ventilation, l'étanchéité ou l'utilisation des espaces.
Il faut aussi se rappeler que :
200 Bq/m³ est une ligne directrice d'intervention.
Ce n'est pas une concentration en dessous de laquelle le risque devient absolument nul.
Acheter une maison avec un résultat supérieur à 200 Bq/m³ : faut-il abandonner?
Pas automatiquement.
Un résultat supérieur à la ligne directrice canadienne doit être pris au sérieux.
Mais il existe également des méthodes reconnues pour réduire les concentrations de radon.
La bonne question n'est donc pas simplement :
« Est-ce qu'il y a du radon? »
Le radon peut être présent à différents niveaux dans les bâtiments.
La question beaucoup plus utile est :
« Quelle est la concentration, comment a-t-elle été mesurée et que faudrait-il faire pour la réduire? »
Avant de prendre une décision immobilière, vous pouvez vouloir comprendre :
- la qualité et la durée du test;
- le niveau mesuré;
- l'espace où le test a été effectué;
- les solutions recommandées;
- les travaux déjà réalisés;
- les résultats obtenus après ces travaux;
- les coûts potentiels;
- l'utilisation que vous prévoyez faire du sous-sol.
Et surtout :
qu'est-ce qui demeure encore inconnu?
Imaginez encore deux maisons.
Maison A
Un test à long terme a démontré une concentration élevée.
Un système d'atténuation a été installé par un professionnel qualifié.
Vous avez les documents.
Vous avez les factures.
Un nouveau test a été effectué.
Vous connaissez le résultat après les travaux.
Maison B
Aucun test n'a jamais été effectué.
On vous dit simplement :
« Personne ici n'a jamais eu de problème de radon. »
Quelle maison est automatiquement meilleure?
Impossible de répondre uniquement avec cette information.
Mais laquelle contient davantage d'inconnues concernant le radon?
Maison B.
C'est exactement la même logique que pour beaucoup d'autres problèmes immobiliers.
Un problème connu et documenté peut être analysé. Une inconnue doit d'abord devenir de l'information.
10 questions à poser sur le radon avant d'acheter une maison
Avant de prendre votre décision, demandez :
- La maison a-t-elle déjà été testée pour le radon?
- Puis-je obtenir le rapport ou le résultat original?
- Combien de temps le test a-t-il duré?
- À quelle période de l'année a-t-il été effectué?
- Où l'appareil était-il installé?
- Quel était le résultat en Bq/m³?
- Des travaux d'atténuation ont-ils été effectués?
- Existe-t-il des factures ou documents concernant ces travaux?
- Un test à long terme a-t-il été effectué après l'intervention?
- Qu'est-ce qui demeure inconnu concernant l'exposition au radon dans cette maison?
Cette dernière question compte énormément.
Parce qu'en immobilier, l'absence d'information peut facilement être confondue avec l'absence de problème.
Ce n'est pas la même chose.
Le radon n'a pas besoin de vous faire peur. Il a besoin d'être mesuré.
Revenons dans ce sous-sol.
Il est propre.
Bien fini.
Aucune odeur.
Aucune fissure particulièrement inquiétante.
Peut-être même fraîchement rénové.
Tout semble parfaitement normal.
Quelle est la concentration de radon?
Vous ne le savez toujours pas.
Et c'est exactement le point.
Le radon est invisible.
Sans odeur.
Sans goût.
Vous ne pouvez pas regarder votre sous-sol et connaître sa concentration.
Vous ne pouvez pas utiliser le résultat du voisin.
Vous ne pouvez pas simplement regarder une carte.
Vous ne pouvez pas demander à une inspection visuelle de mesurer un gaz radioactif.
Vous devez tester.
Puis comprendre le résultat.
Sous 200 Bq/m³?
Vous disposez d'une mesure que vous pouvez comparer à la ligne directrice canadienne, tout en sachant que le risque n'est jamais considéré comme absolument nul.
Au-dessus de 200 Bq/m³?
La situation mérite une intervention visant à réduire l'exposition.
Et si vous achetez une propriété?
Ne demandez pas seulement :
« Est-ce qu'il y a du radon? »
Demandez plutôt :
« Est-ce que cette maison a été testée correctement, quel était le résultat et qu'est-ce qui a été fait ensuite? »
Cette question est beaucoup plus puissante.
Parce que le véritable danger dans une décision immobilière n'est pas nécessairement de découvrir qu'un problème existe.
Parfois, c'est de supposer qu'il n'existe pas simplement parce que personne ne l'a mesuré.
Le but n'est donc pas d'avoir peur de ce que vous ne pouvez pas voir.
Le but est de mesurer ce que vous ne pouvez pas voir.
Puis de comprendre ce que cette mesure signifie.
Et finalement de décider ce que vous êtes prêt à accepter avec de l'information plutôt qu'avec une supposition.
La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
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