Acheteurs étrangers au Canada : qui peut encore acheter une propriété résidentielle jusqu’en 2027?

Vous n’êtes pas citoyen canadien.

Vous n’êtes peut-être pas encore résident permanent.

Et vous voulez acheter une propriété au Canada.

La première question semble évidente :

« Est-ce que j’ai encore le droit d’acheter une maison? »

Mais la réponse n’est pas simplement oui ou non.

Depuis le 1er janvier 2023, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens limite certains achats immobiliers effectués par des non-Canadiens.

L’interdiction a ensuite été prolongée et doit actuellement demeurer en vigueur jusqu’au :

1er janvier 2027.

Cela ne signifie toutefois pas que toutes les personnes qui ne sont pas citoyennes canadiennes sont automatiquement incapables d’acheter.

Certaines personnes sont exemptées.

Certaines propriétés ne sont pas visées.

Certaines transactions sont exclues.

Et l’emplacement de la propriété peut également changer la réponse.

Voilà pourquoi la vraie question n’est pas :

« Les étrangers peuvent-ils acheter au Canada? »

C’est plutôt :

« Est-ce que cet acheteur peut acheter cette propriété précise, à cet endroit précis, selon les règles qui s’appliquent à sa situation? »

C’est une distinction beaucoup plus importante.

Quelle est la règle actuelle au Canada?

La loi fédérale interdit généralement à un non-Canadien d’acheter directement ou indirectement certains immeubles résidentiels au Canada pendant la période où l’interdiction est en vigueur.

Le gouvernement fédéral a prolongé cette mesure jusqu’au 1er janvier 2027.

Mais le terme non-Canadien possède une définition précise dans la loi.

De façon générale, la règle peut notamment viser certaines personnes qui ne sont ni citoyennes canadiennes ni résidentes permanentes, ainsi que certaines sociétés ou entités contrôlées par des non-Canadiens.

Vous pouvez consulter directement la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens.

Autrement dit, regarder uniquement le passeport de l’acheteur ne suffit pas nécessairement pour déterminer si la transaction est permise.

Il faut d’abord comprendre son statut juridique exact.

Les résidents permanents peuvent-ils acheter une propriété?

Oui.

Un résident permanent du Canada n’est pas traité comme un acheteur étranger interdit simplement parce qu’il n’a pas encore obtenu sa citoyenneté canadienne.

C’est une distinction fondamentale.

Une personne peut donc ne pas être citoyenne canadienne et tout de même pouvoir acheter une propriété résidentielle.

Citoyenneté et résidence permanente ne sont pas la même chose.

Et dans le contexte de cette interdiction fédérale, cette différence compte énormément.

Un détenteur de permis de travail peut-il acheter?

Dans certaines situations, oui.

Les règles permettent à certains titulaires de permis de travail ou à certaines personnes autorisées à travailler au Canada de bénéficier d’une exception.

Selon le règlement actuellement en vigueur, il faut notamment que :

• le permis ou l’autorisation de travail demeure valide pendant au moins 183 jours à la date de l’achat;
• l’acheteur n’ait pas déjà acheté plus d’un immeuble résidentiel.

Les critères officiels se trouvent dans le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens.

Cela signifie qu’un travailleur temporaire ne devrait pas automatiquement conclure :

« Je ne suis pas résident permanent, donc je ne peux pas acheter. »

La bonne réaction est plutôt :

« Est-ce que mon statut actuel me permet de bénéficier d’une exception? »

Cette vérification devrait être faite avant de prendre des engagements importants.

Les étudiants étrangers peuvent-ils acheter?

Dans certaines circonstances très précises, oui.

Mais les conditions applicables sont beaucoup plus restrictives.

Le règlement prévoit notamment des critères concernant :

• les déclarations de revenus produites au Canada pendant les années précédentes;
• la présence physique au Canada;
• le prix d’achat de la propriété;
• le nombre de propriétés résidentielles déjà achetées.

Selon les règles actuellement en vigueur, l’exception applicable à certains étudiants prévoit notamment un prix d’achat ne dépassant pas 500 000 $, ainsi que d’autres conditions strictes.

Le simple fait d’étudier au Canada ne signifie donc pas automatiquement qu’une personne peut acheter.

Le statut d’étudiant, à lui seul, ne suffit pas.

Si l’achat dépend de cette exception, les critères applicables devraient être confirmés avant de présenter une promesse d’achat.

Qu’en est-il des personnes protégées?

La loi prévoit également des exceptions pour certaines catégories de personnes.

Cela comprend notamment les personnes protégées au sens de la législation canadienne en matière d’immigration.

Le règlement prévoit aussi certaines catégories particulières, notamment dans des situations liées à la protection de réfugiés ou à certaines mesures d’accueil.

Le principe reste le même :

Ne présumez pas qu’une personne peut ou ne peut pas acheter uniquement à partir de sa nationalité.

Son statut juridique précis peut complètement changer la réponse.

Un conjoint non canadien peut-il acheter avec son conjoint canadien?

Dans certaines situations, oui.

La loi prévoit une exception lorsqu’un non-Canadien achète une propriété résidentielle avec son époux ou conjoint de fait qui possède un statut admissible.

Cela peut notamment comprendre un conjoint qui est :

• citoyen canadien;
• résident permanent;
• une personne inscrite sous le régime de la Loi sur les Indiens;
• ou une personne bénéficiant de certaines exceptions prévues par la loi.

Cette exception peut évidemment devenir très importante pour les couples dont les statuts d’immigration sont différents.

Mais la structure de la transaction et le statut exact des parties devraient être vérifiés avant la signature.

Parce que lorsqu’une transaction dépend d’une exception légale, ce n’est pas le moment de fonctionner avec :

« Je pense que ça devrait être correct. »

Il faut le savoir.

Quelles propriétés sont réellement visées?

La loi ne vise pas automatiquement tous les immeubles situés au Canada.

La définition fédérale d’immeuble résidentiel vise notamment certains bâtiments comprenant jusqu’à trois logements ainsi que certaines parties de bâtiments.

Selon la situation, cela peut donc comprendre :

• une maison unifamiliale;
• une maison jumelée;
• une copropriété;
• un duplex;
• un triplex.

Les immeubles comportant quatre logements ou plus ne sont généralement pas compris dans cette définition de la même façon.

Cette distinction peut devenir particulièrement importante pour un investisseur.

Parce qu’un triplex et un immeuble de quatre logements peuvent se ressembler comme investissements immobiliers.

Mais juridiquement, cette quatrième unité peut changer complètement l’analyse.

L’interdiction s’applique-t-elle partout au Canada?

Non.

Et c’est l’une des distinctions les plus importantes du règlement.

Les propriétés situées à l’extérieur d’une région métropolitaine de recensement ou d’une agglomération de recensement sont exclues de la définition applicable aux fins de l’interdiction.

Ces zones sont établies selon les classifications de Statistique Canada.

Certaines propriétés situées à l’extérieur de ces zones peuvent donc ne pas être visées par l’interdiction fédérale, sous réserve des autres lois et règles applicables.

La SCHL explique également les principales exceptions et l’application géographique de la loi.

Cela crée une situation intéressante.

Deux maisons semblables.

Deux acheteurs ayant exactement le même statut.

Et pourtant, la réponse peut être différente en raison de l’emplacement de la propriété.

En immobilier, quelques kilomètres peuvent parfois changer davantage que le prix. Ils peuvent changer les règles applicables à la transaction.

Qu’en est-il du Grand Montréal et de la Rive-Sud?

Pour un acheteur non canadien qui recherche une propriété dans le Grand Montréal ou sur la Rive-Sud, il faut être particulièrement attentif aux règles fédérales.

Des secteurs comme Saint-Laurent, Pierrefonds-Roxboro, Kirkland, Vaudreuil-Dorion, Longueuil, Boucherville, Sainte-Julie, Saint-Constant et Châteauguay se trouvent dans un environnement métropolitain où cette question ne devrait pas être ignorée.

Le fait qu’une propriété soit située en banlieue plutôt qu’au centre-ville ne signifie pas automatiquement qu’elle se trouve à l’extérieur d’une zone visée.

C’est une erreur facile à faire.

Une maison peut sembler loin du centre de Montréal tout en se trouvant dans une zone statistique couverte par les règles fédérales.

Ne vous fiez donc pas à votre perception de la distance. Vérifiez la classification réelle de l’emplacement.

Les terrains vacants sont-ils interdits?

Non, pas simplement parce qu’ils sont vacants.

Le règlement a été modifié en 2023 afin de retirer les terrains vacants de l’interdiction.

La SCHL confirme que, depuis le 27 mars 2023, l’interdiction fédérale ne s’applique plus aux terrains vacants.

Cette modification a notamment facilité certaines acquisitions liées au développement.

Il serait donc incorrect d’affirmer que tout terrain destiné éventuellement à recevoir une habitation est automatiquement interdit à l’achat par un non-Canadien.

Encore une fois, le type de propriété compte.

Peut-on acheter une propriété pour la développer?

Dans certaines circonstances, oui.

Le règlement prévoit une exception pour l’acquisition d’un immeuble résidentiel par un non-Canadien à des fins de développement.

Mais cette exception ne devrait pas être interprétée trop largement.

Acheter une propriété simplement pour la louer, la conserver ou attendre qu’elle prenne de la valeur ne signifie pas nécessairement qu’il s’agit d’un projet de développement au sens du règlement.

Si votre transaction dépend de cette exception, obtenez une confirmation juridique avant de vous engager.

Une stratégie d’investissement et un projet de développement ne sont pas nécessairement la même chose.

Un non-Canadien peut-il acheter un immeuble locatif?

Cela dépend de l’immeuble.

L’intention de louer la propriété ne crée pas automatiquement une exception.

Si le bien correspond à la définition d’un immeuble résidentiel visé et se trouve dans une zone où l’interdiction s’applique, le fait de vouloir le louer ne suffit pas nécessairement à rendre l’achat permis.

À l’inverse, certains immeubles de quatre logements ou plus peuvent se trouver à l’extérieur de la définition fédérale visée.

La question n’est donc pas simplement :

« Est-ce que je vais habiter la propriété ou la louer? »

Il faut également demander :

« Quel type d’immeuble est-ce exactement? »

Les non-Canadiens peuvent-ils louer un logement?

Oui.

L’interdiction vise certains achats immobiliers.

Elle n’interdit pas à une personne non canadienne de louer simplement un appartement, un condo ou une maison au Canada.

Acheter un droit de propriété et signer un bail sont deux situations complètement différentes.

Quelles transactions peuvent être exclues?

Tous les transferts de propriété ne correspondent pas à une vente immobilière traditionnelle.

Le règlement exclut notamment certaines acquisitions résultant :

• d’un décès;
• d’un divorce;
• d’une séparation;
• d’un don;
• de certaines fiducies créées avant l’entrée en vigueur de la loi;
• de l’exercice d’une sûreté par un créancier;
• d’une acquisition à des fins de développement.

Ces distinctions deviennent importantes lorsqu’une propriété change de mains autrement que dans le cadre d’une transaction immobilière classique.

Et si une promesse d’achat avait été signée avant le 1er janvier 2023?

La loi prévoit également une règle pour certaines transactions antérieures à son entrée en vigueur.

L’interdiction ne s’applique pas lorsqu’un non-Canadien avait déjà assumé une obligation en vertu d’une convention d’achat et de vente avant l’entrée en vigueur de la loi.

Pour un nouvel achat effectué aujourd’hui, cette situation sera évidemment beaucoup moins fréquente.

Peut-on contourner l’interdiction avec une société?

Pas simplement.

La loi ne vise pas uniquement les achats effectués personnellement.

Certaines sociétés et autres entités peuvent également être considérées comme non canadiennes lorsqu’elles sont contrôlées par des non-Canadiens selon les critères du règlement.

Créer une société canadienne ne transforme donc pas automatiquement une transaction interdite en transaction permise.

Les structures de propriété indirecte font partie des éléments qu’il faut examiner.

Changer le nom de l’acheteur sur papier ne change pas nécessairement la réalité juridique derrière l’achat.

Qu’arrive-t-il si quelqu’un achète malgré l’interdiction?

Les conséquences peuvent être sérieuses.

Un non-Canadien qui contrevient à l’interdiction peut être déclaré coupable d’une infraction et recevoir une amende pouvant atteindre 10 000 $.

Une personne ou une entité qui conseille, encourage, aide ou facilite sciemment une transaction interdite peut également être visée.

Dans certaines circonstances, un tribunal peut aussi ordonner la vente de la propriété.

Fait important, une contravention ne rend pas automatiquement la vente invalide.

C’est justement ce qui peut rendre ces situations particulièrement complexes.

Et c’est une excellente raison de régler la question avant l’achat plutôt qu’après.

Le courtier immobilier peut-il décider seul si l’acheteur est admissible?

Non.

Un courtier immobilier peut aider à identifier les questions importantes, les documents à préparer et les éléments qui devraient être clarifiés avant de s’engager.

Mais lorsqu’une transaction dépend de l’interprétation d’une exception juridique, d’autres professionnels peuvent devoir intervenir.

Selon la situation, cela peut notamment comprendre un :

• notaire;
• avocat;
• professionnel en immigration;
• fiscaliste.

Le rôle du courtier n’est pas de remplacer l’avis juridique.

Sa valeur consiste notamment à reconnaître qu’une question doit être réglée avant qu’elle ne devienne un problème dans la transaction.

Parce que découvrir après une promesse d’achat qu’un acheteur n’était peut-être pas admissible est beaucoup plus compliqué que de poser la bonne question avant de signer.

Est-ce que l’interdiction garantit des prix plus bas pour les Canadiens?

Non.

Il serait beaucoup trop simpliste d’affirmer qu’une interdiction visant certains acheteurs étrangers entraîne automatiquement une baisse des prix immobiliers.

Les prix sont influencés par de nombreux facteurs :

• l’offre de propriétés;
• les taux d’intérêt;
• la croissance démographique;
• l’emploi;
• la disponibilité du crédit;
• la construction neuve;
• l’inventaire;
• la demande locale;
• les conditions économiques.

La politique fédérale peut influencer une partie de la demande.

Elle ne contrôle pas à elle seule le marché immobilier.

Une politique peut modifier certaines conditions du marché sans déterminer à elle seule la direction des prix.

L’interdiction prendra-t-elle réellement fin le 1er janvier 2027?

Selon la législation actuellement en vigueur, l’interdiction est prévue jusqu’au 1er janvier 2027.

Mais une transaction future devrait toujours être analysée selon les règles en vigueur au moment où elle sera réalisée.

Pourquoi?

Parce qu’une loi peut être prolongée.

Un règlement peut être modifié.

Une exception peut changer.

Et une date qui semble certaine aujourd’hui ne devrait pas devenir la seule fondation d’une stratégie immobilière plusieurs mois à l’avance.

Si vous prévoyez acheter après cette date, ne partez donc pas du principe :

« Après le 1er janvier 2027, tout sera automatiquement permis. »

Vérifiez les règles qui seront réellement en vigueur à ce moment.

Les questions à vérifier avant qu’un non-Canadien fasse une promesse d’achat

Avant de signer, clarifiez notamment :

• Quel est exactement le statut d’immigration de l’acheteur?
• Est-il résident permanent?
• Détient-il une autorisation de travail qui pourrait répondre aux critères d’une exception?
• Une exception liée au conjoint peut-elle s’appliquer?
• La propriété est-elle située dans une zone visée?
• Combien de logements contient l’immeuble?
• La propriété correspond-elle réellement à la définition fédérale d’immeuble résidentiel?
• S’agit-il d’un terrain vacant?
• L’acquisition est-elle réellement effectuée à des fins de développement?
• Une autre exception prévue au règlement peut-elle s’appliquer?
• Une société ou une structure de propriété indirecte est-elle impliquée?
• Le professionnel juridique qui accompagnera la transaction a-t-il confirmé l’admissibilité avant que l’acheteur prenne des engagements importants?

Ce sont ces questions qui permettent de déterminer si une transaction peut avancer.

Pas simplement la nationalité inscrite sur un passeport.

L’essentiel à retenir

L’interdiction fédérale visant certains achats d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens doit actuellement demeurer en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027.

Mais cela ne signifie pas que toute personne qui n’est pas citoyenne canadienne est automatiquement incapable d’acheter une propriété.

Les résidents permanents ne sont pas traités comme des acheteurs étrangers interdits simplement parce qu’ils n’ont pas encore obtenu leur citoyenneté.

Certains travailleurs temporaires peuvent bénéficier d’une exception lorsqu’ils respectent les conditions applicables.

Des exceptions peuvent également exister pour certains conjoints, certaines personnes protégées et d’autres situations précises.

Et certaines propriétés ou acquisitions peuvent être traitées différemment, notamment selon le nombre de logements, l’emplacement, la nature du terrain ou l’objectif réel de l’acquisition.

Voilà pourquoi la mauvaise question est :

« Est-ce qu’un étranger peut acheter au Canada? »

La bonne question est :

« Est-ce que cet acheteur peut acheter cette propriété précise, dans ce secteur précis, selon les règles en vigueur aujourd’hui? »

Et lorsque la réponse dépend d’une exception légale, faites la vérification avant de signer.

Pas après.

La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.

Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730