Assurance prêt hypothécaire SCHL au Québec : mise de fonds, prime et règles à connaître

Vous trouvez une propriété qui correspond à vos besoins.

Le prix semble réaliste pour votre budget.

Votre financement paraît possible.

Puis votre prêteur vous parle d’assurance prêt hypothécaire.

Et une question arrive rapidement :

« Pourquoi dois-je payer une assurance si elle protège surtout le prêteur? »

C’est probablement la meilleure question pour commencer.

Au Canada, lorsqu’un acheteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat, le prêteur exige généralement une assurance prêt hypothécaire.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement, mieux connue sous le nom de SCHL, est l’un des fournisseurs de cette assurance.

Mais il faut immédiatement comprendre une distinction importante.

Cette assurance protège principalement le prêteur contre le risque de défaut de paiement.

Elle ne remplace pas votre assurance habitation.

Elle ne rembourse pas automatiquement votre hypothèque si vous perdez votre emploi.

Et elle ne constitue pas une assurance vie ou invalidité.

Pour l’acheteur, son principal avantage est ailleurs.

Elle peut permettre d’acheter une propriété sans avoir accumulé 20 % de mise de fonds.

Et cela peut réduire considérablement la somme nécessaire pour devenir propriétaire.

Mais cette possibilité a un coût.

La vraie question n’est donc pas simplement :

« Est-ce que je peux acheter avec moins de 20 %? »

C’est plutôt :

« Quelle mise de fonds me permet d’acheter tout en restant financièrement confortable après la transaction? »

Parce qu’être admissible à l’achat et être à l’aise une fois propriétaire ne sont pas nécessairement la même chose.

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL?

L’assurance prêt hypothécaire réduit le risque assumé par le prêteur lorsqu’un acheteur finance une grande proportion de la valeur d’une propriété.

La SCHL explique le fonctionnement de l’assurance prêt hypothécaire pour les acheteurs.

Dans une transaction nécessitant cette assurance, le prêteur soumet généralement la demande dans le cadre de l’analyse du financement.

Ce n’est donc normalement pas l’acheteur qui communique directement avec la SCHL pour acheter une police.

Votre prêteur ou votre institution financière s’occupe généralement de cette partie du processus.

Et même si l’expression « assurance SCHL » est souvent utilisée pour parler de ce type de financement, la SCHL n’est pas le seul assureur hypothécaire au Canada.

Des assureurs privés offrent également cette protection aux prêteurs.

Est-ce que l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire avec moins de 20 % de mise de fonds?

Généralement, oui.

Lorsque votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat, votre prêt hypothécaire doit généralement être assuré.

Cela ne signifie pas nécessairement que l’assureur sera la SCHL.

Le choix peut notamment dépendre du prêteur, du produit hypothécaire et de votre dossier.

Pour vous, l’idée essentielle est beaucoup plus simple :

Moins de 20 % de mise de fonds signifie généralement un prêt hypothécaire assuré.

Et cette assurance entraîne une prime dont il faut tenir compte dans votre calcul.

Quelle est la mise de fonds minimale au Canada?

La mise de fonds minimale dépend notamment du prix d’achat de la propriété.

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada présente les exigences de mise de fonds minimale.

Propriété de 500 000 $ ou moins

La mise de fonds minimale est généralement de :

5 % du prix d’achat.

Pour une propriété de 450 000 $ :

5 % de 450 000 $ = 22 500 $

Votre mise de fonds minimale serait donc de 22 500 $.

Propriété de plus de 500 000 $ et de moins de 1,5 M$

Le calcul change.

La mise de fonds minimale correspond généralement à :

• 5 % sur les premiers 500 000 $;
• 10 % sur la portion du prix qui dépasse 500 000 $.

Prenons une propriété de 800 000 $.

5 % des premiers 500 000 $ = 25 000 $

10 % des 300 000 $ suivants = 30 000 $

Mise de fonds minimale totale :

55 000 $

C’est important parce qu’un acheteur pourrait croire qu’il suffit de calculer 5 % de 800 000 $.

Ce n’est pas le cas.

Que se passe-t-il à partir de 1,5 M$?

Depuis le 15 décembre 2024, le plafond applicable aux prêts hypothécaires assurés à ratio élevé a été porté à 1,5 M$.

Pour une propriété dont le prix d’achat atteint 1,5 M$ ou plus, une mise de fonds d’au moins 20 % est généralement requise.

Cette limite peut devenir particulièrement importante lorsqu’un acheteur recherche une propriété près de ce niveau de prix.

Parce que quelques milliers de dollars supplémentaires sur le prix d’achat peuvent soudainement modifier considérablement la somme nécessaire comptant.

Ce n’est donc pas seulement une règle de financement.

Cela peut directement influencer votre stratégie de recherche et le prix maximal que vous devriez considérer.

Comment la prime d’assurance prêt hypothécaire est-elle calculée?

La prime dépend principalement du rapport prêt-valeur.

En termes simples :

Plus votre mise de fonds est faible, plus vous financez une grande proportion de la propriété.

Et plus cette proportion est élevée, plus la prime peut être importante.

Le barème des primes d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL indique notamment les taux suivants pour plusieurs prêts standards destinés à des propriétaires-occupants :

Le taux exact applicable dépend toutefois de votre financement, de la provenance de la mise de fonds et du produit d’assurance utilisé.

Exemple avec une propriété de 500 000 $ et 5 % de mise de fonds

Supposons que vous achetez une propriété de :

500 000 $

Votre mise de fonds de 5 % serait :

25 000 $

Le montant du prêt avant la prime serait donc :

475 000 $

Vous financez alors 95 % de la valeur de la propriété.

Avec une prime de 4 % :

475 000 $ × 4 % = 19 000 $

La prime serait donc d’environ :

19 000 $

Cette prime peut généralement être ajoutée au prêt hypothécaire.

Votre financement passerait alors approximativement de :

475 000 $

à :

494 000 $

avant de considérer les autres frais applicables.

Voilà pourquoi regarder uniquement la mise de fonds peut donner une image incomplète de votre financement.

Votre mise de fonds détermine le montant initial que vous devez emprunter. La prime peut ensuite augmenter ce montant.

La prime doit-elle être payée comptant?

Pas nécessairement.

La prime d’assurance elle-même peut généralement être ajoutée au prêt hypothécaire.

Vous la remboursez alors progressivement avec votre hypothèque.

Mais au Québec, il existe un coût supplémentaire qu’il ne faut pas oublier.

Au Québec, une taxe s’applique à la prime

Au Québec, la prime d’assurance prêt hypothécaire est assujettie à la taxe sur les primes d’assurance.

Au moment de cette mise à jour, le taux est de 9 %.

Revenu Québec a annoncé que le taux passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.

Vous pouvez vérifier le taux de la taxe sur les primes d’assurance auprès de Revenu Québec.

Contrairement à la prime d’assurance elle-même, la taxe provinciale applicable à la prime ne peut pas être ajoutée au montant du prêt assuré.

Cette distinction est importante :

La prime peut généralement être financée.

La taxe sur cette prime doit être prévue dans vos liquidités.

Exemple de taxe sur une prime de 19 000 $

Reprenons notre exemple.

Prime d’assurance :

19 000 $

Avec une taxe de 9 % :

19 000 $ × 9 % = 1 710 $

Ces 1 710 $ viennent s’ajouter aux liquidités que vous devez prévoir.

Et c’est exactement le genre de montant qui peut surprendre un acheteur qui s’est préparé uniquement pour sa mise de fonds.

Peut-on obtenir une hypothèque assurée amortie sur 30 ans?

Dans certaines situations, oui.

Le produit SCHL Premier chez-soi permet une période d’amortissement pouvant atteindre 30 ans pour certains emprunteurs, notamment lorsqu’au moins un emprunteur est acheteur d’une première propriété ou lorsque la propriété est nouvellement construite et répond aux critères applicables.

Une période d’amortissement supérieure à 25 ans entraîne également une prime plus élevée.

Par exemple, la SCHL applique actuellement une surprime de 0,20 % aux périodes d’amortissement de plus de 25 ans.

Est-ce qu’un amortissement de 30 ans est automatiquement préférable?

Non.

Un amortissement plus long peut réduire votre paiement périodique parce que vous remboursez le prêt sur davantage d’années.

Cela peut rendre le paiement mensuel plus confortable.

Mais cela ne rend pas automatiquement la propriété moins chère.

Toutes choses étant égales par ailleurs, vous remboursez généralement le capital plus lentement et pouvez payer davantage d’intérêts sur la durée totale du prêt.

La question ne devrait donc pas simplement être :

« Est-ce que je peux obtenir 30 ans? »

Mais plutôt :

« Est-ce que 30 ans améliore réellement ma situation financière, ou est-ce que cela me permet simplement d’acheter une propriété plus chère? »

La différence est importante.

L’assurance SCHL protège-t-elle l’acheteur?

Pas de la façon dont plusieurs acheteurs l’imaginent.

L’assurance prêt hypothécaire protège principalement le prêteur si l’emprunteur fait défaut.

Elle ne remplace pas :

• votre assurance habitation;
• une assurance vie;
• une assurance invalidité;
• une protection contre la perte d’emploi.

Vous payez cette prime parce que l’assurance permet au prêteur d’accepter un niveau de financement qui représente autrement davantage de risque.

Pour vous, cela peut rendre possible un achat avec moins de 20 % de mise de fonds.

Est-il préférable de mettre 20 % pour éviter la prime?

Pas automatiquement.

Et c’est probablement l’une des décisions les plus intéressantes à analyser.

Mettre 20 % peut vous permettre d’éviter la prime d’assurance prêt hypothécaire.

Mais cela exige également beaucoup plus de liquidités.

Supposons que vous ayez économisé suffisamment pour verser exactement 20 %.

Avant d’utiliser pratiquement toutes vos économies pour atteindre ce seuil, demandez-vous ce qu’il restera ensuite.

Parce qu’après la mise de fonds peuvent encore venir :

• la taxe de bienvenue;
• les frais de notaire;
• l’inspection;
• le déménagement;
• les rénovations;
• les meubles;
• certaines dépenses imprévues;
• votre fonds d’urgence.

Vous pourriez donc réussir à éviter une prime, mais vous retrouver avec très peu de marge financière une fois propriétaire.

À l’inverse, payer une prime simplement pour conserver inutilement une importante somme d’argent n’est pas automatiquement la meilleure décision non plus.

Le bon montant de mise de fonds n’est pas nécessairement le montant qui élimine une prime.

C’est celui qui correspond le mieux à l’ensemble de votre situation financière.

5 %, 10 %, 15 % ou 20 % : la vraie comparaison

Lorsque vous comparez différentes mises de fonds, vous ne comparez pas simplement quatre pourcentages.

Vous comparez quatre façons différentes de structurer votre achat.

Pour chaque scénario, regardez notamment :

• combien vous devez verser comptant;
• quelle prime d’assurance s’applique;
• combien vous devez réellement financer;
• quel sera votre paiement hypothécaire;
• combien d’argent il vous restera après la transaction;
• si vous conserverez un fonds d’urgence suffisant.

C’est là que la décision devient beaucoup plus intéressante.

Parce que le scénario avec la plus grosse mise de fonds n’est pas automatiquement celui qui vous laisse dans la meilleure situation.

Une mise de fonds plus importante peut-elle réduire la prime?

Oui.

Puisque la prime dépend du rapport prêt-valeur, augmenter votre mise de fonds peut faire passer votre prêt dans une catégorie de prime moins élevée.

Cela crée parfois une possibilité intéressante.

Supposons que quelques milliers de dollars supplémentaires de mise de fonds vous permettent de franchir un seuil et de réduire le taux de la prime.

La bonne question devient alors :

« Combien dois-je ajouter à ma mise de fonds, et combien cela me fait-il réellement économiser? »

Ce calcul mérite d’être fait avant de finaliser votre financement.

La SCHL est-elle le seul assureur hypothécaire?

Non.

Même si l’expression « assurance SCHL » est couramment utilisée, la SCHL n’est pas le seul assureur hypothécaire au Canada.

Des assureurs privés offrent également ce type de protection.

Dans plusieurs transactions, l’acheteur ne choisit pas nécessairement lui-même l’assureur.

Le prêteur peut déterminer quel produit convient au dossier.

Pour vous, l’essentiel est surtout de comprendre :

• le montant de la prime;
• la mise de fonds requise;
• la période d’amortissement;
• les critères d’admissibilité;
• votre paiement hypothécaire;
• le montant total financé;
• les liquidités qui vous resteront après l’achat.

Peut-on acheter un plex avec une assurance prêt hypothécaire?

Oui, certaines propriétés de deux à quatre logements peuvent être admissibles à l’assurance prêt hypothécaire.

Mais les exigences varient selon le nombre de logements et la façon dont la propriété sera occupée.

Pour certains produits SCHL destinés aux propriétaires-occupants :

• une propriété de 1 ou 2 logements peut permettre un rapport prêt-valeur allant jusqu’à 95 %;
• une propriété de 3 ou 4 logements peut exiger une mise de fonds minimale de 10 %.

Un duplex que vous comptez habiter vous-même n’est donc pas nécessairement traité de la même façon qu’un immeuble entièrement locatif.

Si vous envisagez un duplex, un triplex ou un quadruplex, ne présumez pas que toutes les règles applicables à une maison unifamiliale seront identiques.

Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire devrait confirmer les exigences propres au scénario envisagé avant que vous établissiez votre budget.

Pourquoi l’approbation n’est-elle pas garantie?

Avoir suffisamment d’argent pour la mise de fonds minimale ne garantit pas l’obtention du financement.

Le prêteur et l’assureur doivent encore analyser votre dossier.

Cela peut notamment comprendre :

• vos revenus;
• vos dettes;
• votre crédit;
• votre stabilité financière;
• la provenance de votre mise de fonds;
• le prix d’achat;
• la propriété elle-même;
• vos ratios d’endettement;
• les critères du prêteur et de l’assureur.

C’est pourquoi il existe une distinction essentielle entre :

le prix maximal qu’un prêteur pourrait accepter de financer

et

le prix que vous devriez personnellement être confortable de payer.

Ces deux chiffres peuvent être très différents.

La mise de fonds minimale n’est pas votre véritable budget

Supposons que vous avez exactement la mise de fonds minimale nécessaire pour acheter une propriété.

Sur papier, le financement pourrait fonctionner.

Mais que reste-t-il dans votre compte après la transaction?

Pouvez-vous payer la taxe de bienvenue?

Le notaire?

L’inspection?

Le déménagement?

Les réparations nécessaires?

Une dépense imprévue quelques semaines après avoir emménagé?

C’est là qu’une propriété peut être admissible au financement sans être confortable pour votre budget.

Et cette différence mérite d’être comprise avant de commencer à faire des offres.

Assurance prêt hypothécaire dans le Grand Montréal et sur la Rive-Sud

Les mêmes règles fédérales peuvent s’appliquer que vous achetiez à Saint-Laurent, Villeray, Rosemont–La Petite-Patrie, Anjou, Montréal-Nord, Brossard, Saint-Lambert, Longueuil ou Châteauguay.

Mais leur impact peut être très différent selon le prix des propriétés que vous recherchez.

Un acheteur regardant une copropriété à Montréal peut avoir un calcul de mise de fonds très différent de celui d’une famille qui compare des maisons sur la Rive-Sud.

Et lorsque le prix dépasse 500 000 $, la formule de mise de fonds minimale change.

Plus le prix approche de 1,5 M$, plus il devient important de savoir exactement :

Combien devez-vous verser comptant?

Combien devrez-vous assurer?

Et combien financerez-vous réellement?

Les questions à poser avant de choisir votre mise de fonds

Avant de décider combien investir dans votre mise de fonds, je voudrais connaître les réponses à quelques questions simples.

Combien restera-t-il dans vos comptes après la transaction?

Avez-vous prévu la taxe de bienvenue et les autres frais liés à l’achat?

Aurez-vous besoin de rénovations rapidement?

Disposez-vous encore d’un fonds d’urgence?

Quel serait votre paiement avec 5 %, 10 %, 15 % ou 20 % de mise de fonds?

Combien coûterait la prime dans chacun de ces scénarios?

Êtes-vous admissible à un amortissement de 30 ans?

Et surtout :

Quel paiement vous permet de rester confortable après être devenu propriétaire?

Parce qu’obtenir l’approbation pour acheter une propriété et être financièrement à l’aise après l’achat ne sont pas nécessairement la même chose.

L’essentiel à retenir

L’assurance prêt hypothécaire peut permettre d’acheter une propriété sans attendre d’avoir accumulé 20 % de mise de fonds.

Mais elle a un coût.

Avant de faire une offre, assurez-vous de comprendre :

• la mise de fonds minimale applicable au prix d’achat;
• le montant approximatif de la prime;
• la taxe québécoise applicable à cette prime;
• la possibilité de financer la prime elle-même;
• votre admissibilité éventuelle à un amortissement de 30 ans;
• le montant total de votre hypothèque après la prime;
• les autres liquidités nécessaires pour conclure la transaction;
• l’impact du paiement hypothécaire sur votre vie après l’achat.

Ne vous arrêtez pas à cette question :

« Est-ce que je peux acheter avec 5 % de mise de fonds? »

Posez plutôt celle-ci :

« Une fois la mise de fonds, la prime, les frais et le paiement hypothécaire pris en compte, est-ce que cet achat reste confortable pour moi? »

Parce que votre objectif ne devrait pas simplement être de réussir à acheter la propriété.

Il devrait être de pouvoir continuer à bien vivre après l’avoir achetée.

La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.

Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730