Louer ou acheter au Québec : comment savoir si vous êtes prêt à devenir propriétaire
Vous payez peut-être 1 500 $, 1 800 $, 2 000 $ ou même davantage chaque mois pour votre logement.
Et plus le montant augmente, plus une question devient difficile à ignorer :
« À ce prix-là, est-ce que je devrais acheter? »
La question est parfaitement légitime.
Le problème commence lorsqu'on fait le calcul suivant :
« Si je suis capable de payer 2 000 $ de loyer, je suis capable de payer 2 000 $ d'hypothèque. »
Pas nécessairement.
Mais l'erreur inverse existe aussi.
Continuer à louer année après année simplement parce qu'on suppose que devenir propriétaire est hors de portée, sans jamais faire les calculs, peut également avoir des conséquences.
Alors oublions un instant le débat éternel entre louer et acheter.
La vraie question est beaucoup plus personnelle :
« Compte tenu de mon loyer, de mes finances, de mon mode de vie et du type de propriété que je pourrais réellement acheter, est-ce que devenir propriétaire améliorerait ma situation? »
C'est cette comparaison qui mérite d'être faite.
Les loyers sont-ils encore élevés dans le Grand Montréal?
Le marché locatif s'est quelque peu détendu dans la grande région de Montréal, mais cela ne signifie pas que les loyers sont revenus à leurs niveaux d'il y a quelques années.
Selon la SCHL, en 2025, le loyer moyen d'un logement locatif de deux chambres dans la région métropolitaine de Montréal était de 1 346 $.
Pour les appartements de deux chambres en copropriété offerts en location, la moyenne atteignait 1 826 $.
Mais une moyenne ne paie pas votre loyer.
Quelqu'un qui habite le même logement depuis plusieurs années peut payer beaucoup moins.
Un locataire qui doit déménager aujourd'hui et rechercher un logement différent peut se retrouver devant une tout autre réalité.
C'est pourquoi le chiffre qui devrait commencer votre réflexion n'est pas uniquement la moyenne montréalaise.
C'est votre loyer actuel.
Et peut-être encore plus important :
Combien devriez-vous payer aujourd'hui pour louer le logement dont vous avez réellement besoin?
C'est là que la comparaison devient personnelle.
Votre loyer augmente. Est-ce automatiquement le moment d'acheter?
Non.
Une augmentation de loyer peut déclencher la réflexion.
Elle ne devrait pas déterminer la réponse.
Imaginez deux locataires qui paient chacun 1 900 $ par mois.
Le premier possède une mise de fonds, un revenu stable, peu de dettes, une réserve financière et prévoit demeurer dans la même région pendant plusieurs années.
Le deuxième possède très peu d'épargne, pourrait changer de ville dans deux ans et aurait de la difficulté à absorber une réparation imprévue de 8 000 $.
Même loyer.
Mais devenir propriétaire ne créerait pas nécessairement la même situation pour les deux.
Votre loyer peut déclencher la question. Votre situation doit déterminer si l'achat mérite réellement d'être envisagé.
Loyer de 2 000 $ contre hypothèque de 2 000 $ : est-ce vraiment comparable?
Non.
C'est probablement l'un des calculs les plus trompeurs lorsqu'on compare louer et acheter.
Lorsque vous êtes locataire, votre loyer représente une grande partie du coût directement associé à l'occupation de votre logement.
Lorsque vous êtes propriétaire, le paiement hypothécaire n'est qu'une partie de l'équation.
Vous pourriez également devoir payer :
- les taxes municipales;
- les taxes scolaires;
- l'assurance habitation;
- l'électricité;
- le chauffage;
- l'entretien;
- les réparations;
- certaines rénovations;
- les frais de copropriété pour un condo;
- les cotisations spéciales lorsqu'elles s'appliquent;
- et différents coûts liés à l'acquisition.
Alors comparer :
Loyer : 2 000 $
à
Hypothèque : 2 000 $
ne répond pas vraiment à la question.
La comparaison utile est plutôt :
Coût réel de louer
contre
Coût réel de posséder la propriété que vous pourriez effectivement acheter.
Et une fois cette comparaison faite, posez une deuxième question :
« Après avoir payé tout cela, quelle vie financière me reste-t-il? »
Parce qu'une propriété peut être finançable sur papier sans être confortable dans votre vraie vie.
Mais une partie de l'hypothèque ne construit-elle pas votre valeur nette?
Oui.
Et c'est une différence importante entre louer et devenir propriétaire.
Une partie de chaque paiement hypothécaire sert normalement à rembourser le capital emprunté.
À mesure que votre solde hypothécaire diminue, votre participation financière dans la propriété augmente.
Mais évitons le raccourci :
« Mon hypothèque me revient tandis que mon loyer est perdu. »
Ce n'est pas aussi simple.
Les intérêts hypothécaires ne deviennent pas de l'équité.
Les taxes ne deviennent pas de l'équité.
L'assurance ne devient pas de l'équité.
Les frais de copropriété ne deviennent pas de l'équité.
Et remplacer une toiture de 15 000 $ ne signifie pas automatiquement que votre propriété vient de prendre 15 000 $ de valeur.
Il existe également des coûts pour acheter et éventuellement revendre.
Oui, la propriété peut contribuer à bâtir un patrimoine.
Mais elle ne transforme pas chaque dollar dépensé en investissement.
Comparez les chiffres tels qu'ils sont. Pas comme un slogan.
Combien faut-il pour une mise de fonds au Québec?
C'est souvent ici qu'un locataire conclut rapidement :
« Je n'ai pas 20 %. Je ne peux pas acheter. »
Pour certaines propriétés admissibles, une mise de fonds inférieure à 20 % est possible.
La mise de fonds minimale dépend notamment du prix de la propriété et des règles de financement applicables.
Une mise de fonds inférieure à 20 % entraîne généralement l'obligation d'obtenir une assurance prêt hypothécaire lorsque le prêt y est admissible.
Mais la question la plus importante n'est peut-être même pas :
« Quel est le minimum nécessaire? »
Elle est plutôt :
« Si j'utilise cette somme pour acheter, combien me reste-t-il ensuite? »
Parce que vider son compte bancaire pour devenir propriétaire peut permettre d'acheter une maison tout en créant immédiatement un autre problème.
Pourquoi ne devriez-vous pas utiliser toutes vos économies pour acheter?
Parce que la propriété ne sait pas que vous venez de donner votre mise de fonds.
Imaginez que vous achetez votre première maison.
Trois mois plus tard :
Le chauffe-eau doit être remplacé.
Une infiltration doit être corrigée.
Un électroménager cesse de fonctionner.
Ou une dépense que vous n'aviez tout simplement pas anticipée apparaît.
La maison ne vous demandera pas si le moment est pratique.
Si votre compte bancaire est presque vide après la transaction, une réparation normale peut rapidement devenir un problème financier.
Je séparerais donc votre argent en trois catégories :
- La mise de fonds
- Les frais liés à l'achat
- La réserve financière qui restera après l'achat
C'est un test beaucoup plus intéressant que de simplement demander si vous avez accumulé la mise de fonds minimale.
Être capable d'acheter et être capable de rester confortablement propriétaire sont deux choses différentes.
Quels frais faut-il prévoir en plus de la mise de fonds?
La mise de fonds n'est que le début du capital nécessaire.
Selon votre transaction et votre situation, vous pourriez notamment devoir prévoir :
- l'inspection préachat;
- le notaire;
- les droits de mutation;
- certains ajustements de taxes;
- l'assurance;
- les frais de déménagement;
- certains meubles ou électroménagers;
- les premiers travaux;
- et une réserve pour les imprévus.
Pour une copropriété, il faut également comprendre les frais mensuels ainsi que la situation financière du syndicat.
Voilà pourquoi je ne m'arrêterais jamais à :
« Ma mise de fonds est prête. »
Je poserais plutôt :
« Une fois chez le notaire, les frais payés et les clés dans mes mains, combien d'argent me reste-t-il? »
Cette réponse peut complètement changer votre perception de votre budget.
Le CELIAPP peut-il aider un locataire à devenir propriétaire?
Pour un acheteur admissible d'une première habitation, le CELIAPP peut être un outil important dans la préparation d'une mise de fonds.
Il permet notamment d'accumuler de l'épargne destinée à une première propriété dans un cadre fiscal avantageux, sous réserve des règles d'admissibilité et de cotisation applicables.
Les règles actuelles prévoient notamment des droits de participation qui commencent à 8 000 $ l'année d'ouverture du premier CELIAPP, avec un plafond à vie de 40 000 $.
Mais il existe une différence importante entre :
penser acheter un jour
et
commencer à se préparer pour pouvoir acheter dans de bonnes conditions.
Même si votre achat n'est pas prévu immédiatement, comprendre suffisamment tôt les outils disponibles peut changer votre situation financière quelques années plus tard.
Le temps peut devenir un avantage lorsqu'il est utilisé pour se préparer.
Qu'en est-il du RAP?
Le Régime d'accession à la propriété peut également permettre à certains acheteurs admissibles d'utiliser une partie de leur REER dans le cadre de l'achat d'une habitation admissible.
La limite actuelle de retrait du RAP est de 60 000 $ par personne admissible.
Le CELIAPP et le RAP peuvent, lorsque toutes les conditions applicables sont respectées, être utilisés pour une même habitation admissible.
Mais aucun de ces programmes ne répond à la question fondamentale :
« Est-ce que je peux réellement me permettre cette propriété après l'avoir achetée? »
Un programme peut vous aider à constituer votre mise de fonds.
Il ne paiera pas votre hypothèque, vos taxes, votre entretien ou vos réparations pendant les prochaines années.
Existe-t-il des aides particulières pour les premiers acheteurs au Québec?
Les programmes et mesures fiscales peuvent évoluer.
Différents mécanismes fédéraux, provinciaux et parfois municipaux peuvent être disponibles selon la situation de l'acheteur, la propriété et les critères d'admissibilité applicables.
Ils méritent d'être vérifiés lorsque vous préparez votre achat.
Mais je garderais une règle simple :
Une aide gouvernementale peut faciliter une bonne décision. Elle ne transforme pas une propriété trop chère en bonne décision financière.
Utilisez ces programmes comme des outils.
Pas comme une justification pour dépasser votre budget.
Combien de maison pouvez-vous réellement vous permettre?
Voici une distinction que beaucoup de premiers acheteurs découvrent trop tard :
Votre capacité maximale d'emprunt n'est pas nécessairement votre budget idéal.
Supposons qu'un prêteur vous permette théoriquement d'acheter jusqu'à un certain montant.
Est-ce automatiquement le montant que vous devriez dépenser?
Non.
Parce que votre vie ne se résume pas à votre propriété.
Vous voulez peut-être également :
- voyager;
- épargner;
- investir;
- avoir des enfants;
- changer de voiture;
- réduire vos heures de travail;
- démarrer une entreprise;
- aider votre famille;
- ou simplement conserver une marge de manœuvre.
Alors posez-vous une question différente :
« Quel paiement me permettrait d'être propriétaire tout en continuant à vivre comme je veux vivre? »
Une propriété qui absorbe chaque dollar disponible peut être finançable sur papier tout en devenant inconfortable dans la vraie vie.
Le bon budget n'est pas toujours le maximum que quelqu'un accepte de vous prêter.
Pourquoi la préapprobation hypothécaire devrait-elle arriver tôt?
Beaucoup de premiers acheteurs commencent par regarder des maisons.
Puis ils trouvent celle qu'ils adorent.
Ensuite seulement, ils vérifient leur financement.
Je préfère inverser l'ordre.
Comprenez d'abord :
- votre capacité d'emprunt;
- votre mise de fonds;
- vos dettes;
- vos paiements estimés;
- différents scénarios de taux;
- et surtout votre budget confortable.
Ensuite, regardez les propriétés qui correspondent réellement à ces chiffres.
Une préapprobation ne garantit pas le financement final d'une propriété précise.
Mais elle peut vous donner un cadre beaucoup plus utile avant de commencer sérieusement les visites.
Comprenez votre budget avant de tomber amoureux d'une adresse.
Est-il préférable d'acheter un condo comme première propriété?
Pour certains acheteurs, le condo peut constituer une porte d'entrée plus accessible vers la propriété.
Mais « moins cher qu'une maison » ne signifie pas automatiquement « plus abordable ».
Il faut intégrer au calcul :
- le prix d'achat;
- les frais de copropriété;
- les taxes;
- l'assurance;
- le stationnement lorsqu'il n'est pas inclus;
- les cotisations spéciales potentielles;
- et la situation financière du syndicat.
Il faut également comprendre les documents de copropriété et les travaux prévus.
Le bon premier achat n'est donc pas nécessairement une maison.
Ce n'est pas nécessairement un condo non plus.
C'est la propriété qui correspond à vos finances, à votre quotidien et à la période pendant laquelle vous pensez la conserver.
Combien de temps pensez-vous rester propriétaire?
Cette question est souvent sous-estimée.
Acheter et vendre une propriété entraîne des coûts.
Si vous pensez devoir déménager rapidement pour le travail, la famille ou un changement important dans votre vie, la flexibilité de la location peut avoir beaucoup de valeur.
À l'inverse, si vous recherchez une certaine stabilité et pensez demeurer plusieurs années dans le même secteur, l'achat peut devenir plus pertinent à analyser.
Il n'existe pas un nombre magique d'années applicable à tout le monde.
Le prix d'achat, les frais de transaction, le financement, l'évolution du marché et votre situation personnelle comptent tous.
Mais avant d'acheter, posez-vous ceci :
« Si ma situation ne change pas, est-ce que je peux réellement me voir vivre ici pendant plusieurs années? »
Si la réponse est non, il faut comprendre pourquoi avant de signer.
Il existe un coût d'opportunité des deux côtés
Supposons que vous continuez à louer.
Vous n'immobilisez pas votre mise de fonds dans une propriété.
Vous évitez certains frais d'acquisition.
Et vos dépenses mensuelles pourraient être inférieures.
Très bien.
Que faites-vous de la différence?
Si vous l'épargnez ou l'investissez régulièrement, la location peut vous permettre d'accumuler un patrimoine ailleurs que dans l'immobilier.
Mais imaginons maintenant l'autre scénario.
Vous souhaitez réellement devenir propriétaire, mais vous attendez trois ans.
Pendant ce temps, le type de propriété que vous recherchez pourrait devenir plus cher.
La mise de fonds nécessaire pourrait augmenter.
Votre financement pourrait être différent.
Ou le contraire pourrait se produire.
Les marchés immobiliers et financiers ne garantissent rien.
Voilà pourquoi la bonne question n'est pas :
« Quel investissement gagne toujours? »
Elle est :
« Que vais-je réellement faire avec mon argent dans chacun des scénarios? »
Un locataire discipliné qui investit systématiquement peut se retrouver dans une excellente position.
Un propriétaire qui achète beaucoup trop cher peut se retrouver dans une mauvaise position.
La propriété peut être un outil de création de patrimoine. Ce n'est pas une garantie de richesse.
Qu'en est-il de la liberté d'être propriétaire?
Tous les avantages ne se trouvent pas dans un chiffrier.
Être propriétaire peut vous donner davantage de contrôle sur l'endroit où vous vivez.
Rénover la cuisine.
Changer les planchers.
Peindre.
Aménager la cour.
Adapter certaines pièces à votre façon de vivre.
Des règlements municipaux, des règles de copropriété et d'autres restrictions peuvent évidemment s'appliquer.
Mais la propriété peut offrir un degré de contrôle que la location n'offre pas toujours.
Et cela a une valeur.
La contrepartie?
Quand quelque chose brise, le problème devient également le vôtre.
Liberté et responsabilité vont ensemble.
La location offre-t-elle aussi une forme de liberté?
Oui.
La location possède un avantage parfois sous-estimé :
la mobilité.
Votre carrière change.
Votre relation change.
Votre famille s'agrandit.
Vous voulez essayer un autre quartier.
Une occasion professionnelle se présente dans une autre ville.
Quitter une location peut être plus simple que préparer, mettre en marché, négocier et vendre une propriété, sous réserve évidemment des obligations liées au bail.
Cette flexibilité possède elle aussi une valeur économique et personnelle.
C'est pourquoi je serais prudent avec les affirmations du genre :
« Louer, c'est jeter son argent par les fenêtres. »
La vraie question n'est pas de savoir quelle option semble meilleure dans une publication sur les réseaux sociaux.
C'est de savoir laquelle sert le mieux votre vie et vos objectifs.
Louer ou acheter dans le Grand Montréal et sur la Rive-Sud
La réponse peut changer considérablement selon l'endroit et le type de propriété recherchée.
La relation entre les loyers, les prix des propriétés, les taxes, les frais de copropriété et l'inventaire disponible peut différer entre Verdun, LaSalle, Lachine, Côte-des-Neiges et Villeray.
Même chose sur la Rive-Sud lorsqu'on compare Longueuil, Saint-Hubert, Boucherville, Varennes ou Sainte-Julie.
Un condo à Verdun et une maison détachée à Sainte-Julie ne représentent pas la même décision financière.
Un duplex à Villeray et une maison de ville à Longueuil non plus.
Voilà pourquoi un calculateur générique « louer ou acheter » peut être intéressant comme point de départ, mais insuffisant pour prendre une décision.
Votre calcul devrait utiliser la propriété, le secteur et les coûts que vous envisagez réellement.
Alors, comment savoir si vous êtes prêt à devenir propriétaire?
Voici le test que je trouve beaucoup plus utile.
Demandez-vous :
Est-ce que je comprends réellement mon budget mensuel après l'achat?
Ai-je ma mise de fonds sans devoir vider complètement mes économies?
Ai-je prévu les frais d'acquisition?
Me restera-t-il une réserve financière après la transaction?
Mon revenu et mes dettes me permettent-ils d'absorber les dépenses de la propriété confortablement?
Est-ce que je pense demeurer dans le secteur suffisamment longtemps pour que l'achat corresponde à mes projets?
Est-ce que la propriété que je peux réellement acheter améliore mon quotidien par rapport à ce que je peux louer?
Et finalement :
Pourquoi est-ce que je veux devenir propriétaire maintenant?
Cette dernière question est importante.
Si la réponse est uniquement :
« Parce que mon loyer me fâche. »
vous n'avez peut-être pas encore terminé votre réflexion.
Mais si vous savez ce que vous voulez accomplir, que vos finances fonctionnent, que vous conservez une marge de manœuvre et que la propriété correspond à votre mode de vie, vous commencez à avoir une réponse beaucoup plus solide.
La question que je poserais avant de conseiller à un locataire d'acheter
Je ne commencerais pas par :
« Combien d'argent gaspillez-vous en loyer? »
Je commencerais par :
« Qu'essayez-vous d'accomplir au cours des cinq ou dix prochaines années? »
Puis je voudrais comprendre :
Combien payez-vous actuellement?
Quel type de propriété recherchez-vous réellement?
Que pouvez-vous confortablement vous permettre?
Combien d'argent vous resterait-il après l'achat?
Combien de temps pensez-vous rester?
Qu'est-ce que devenir propriétaire changerait concrètement dans votre vie?
C'est seulement après que la comparaison entre louer et acheter devient réellement utile.
Parce que peut-être que vous êtes prêt maintenant.
Peut-être que vous êtes beaucoup plus près de l'être que vous ne le pensiez.
Peut-être qu'une autre année de préparation vous placerait dans une position nettement meilleure.
Ou peut-être que louer répond actuellement exactement à vos besoins.
Et ce n'est pas un échec.
Louer ou acheter au Québec : la vraie réponse
Il n'existe pas une réponse universelle.
Louer peut offrir de la flexibilité, réduire certaines responsabilités et permettre d'utiliser votre capital autrement.
Acheter peut offrir de la stabilité, davantage de contrôle sur votre logement et la possibilité d'accumuler progressivement de l'équité.
Mais aucune de ces caractéristiques ne suffit à elle seule.
La décision dépend de ce que vous achetez.
Du prix que vous payez.
De votre financement.
De vos réserves financières.
De la durée pendant laquelle vous pensez conserver la propriété.
Et surtout, de ce que vous essayez réellement d'accomplir.
Alors si votre loyer vient encore d'augmenter, ne vous demandez pas simplement :
« Est-ce que je devrais acheter? »
Demandez-vous plutôt :
« À quoi ressembleraient réellement mes finances et ma vie si j'achetais? »
Puis comparez cette réponse à ce que la location vous offre aujourd'hui.
C'est là que la décision devient beaucoup plus claire.
L'objectif n'est pas d'acheter le plus rapidement possible.
L'objectif est d'acheter lorsque devenir propriétaire améliore réellement votre situation.
La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730