Rénover une maison au Québec : comment planifier les travaux, le budget et les bonnes priorités

Vous voulez refaire votre cuisine.

Les armoires sont choisies.

Le comptoir aussi.

Vous avez même commencé à regarder les planchers.

Puis l’électricien vous explique que certains circuits devraient être modifiés.

En ouvrant un mur, on découvre un problème de plomberie.

Un changement ajoute quelques milliers de dollars au projet.

Et tranquillement, la rénovation qui devait améliorer votre maison commence à contrôler votre budget plutôt que l’inverse.

C’est souvent là que les problèmes commencent.

Pas nécessairement parce que les propriétaires ont choisi les mauvais matériaux.

Mais parce que certaines décisions importantes auraient dû être prises avant le premier coup de marteau.

La première question ne devrait donc pas être :

« Qu’est-ce que je veux rénover? »

Elle devrait être :

« Quel problème est-ce que j’essaie réellement de résoudre? »

Puis :

« Dans quel ordre devrais-je faire les travaux et combien puis-je réellement investir? »

Parce qu’une rénovation réussie ne commence pas avec une cuisine Pinterest.

Elle commence avec un plan.

Avant de rénover, déterminez pourquoi vous le faites

Deux propriétaires peuvent refaire exactement la même cuisine pour des raisons complètement différentes.

Le premier prévoit habiter sa maison encore 15 ans.

Le deuxième pense vendre dans deux ans.

Le troisième veut simplement remplacer une cuisine arrivée à la fin de sa vie utile.

Même pièce.

Peut-être même le même type de propriété.

Mais pas nécessairement la même stratégie.

Avant de choisir les armoires, le comptoir ou le plancher, demandez-vous ce que les travaux doivent réellement accomplir.

Voulez-vous :

• améliorer votre qualité de vie;
• moderniser une propriété vieillissante;
• corriger un problème important;
• réduire votre consommation énergétique;
• adapter la maison à une nouvelle réalité familiale;
• préparer éventuellement la propriété pour la vente;
• protéger sa valeur à long terme?

La réponse devrait influencer le budget, les matériaux, l’ampleur des travaux et même les professionnels que vous engagez.

Une bonne rénovation ne commence pas par les matériaux. Elle commence par la raison pour laquelle vous faites les travaux.

Séparez ce qui doit être fait de ce que vous aimeriez faire

Vous rêvez peut-être d’une nouvelle cuisine.

Mais votre toiture approche peut-être de la fin de sa vie utile.

Vous voulez peut-être finir le sous-sol.

Mais une infiltration d’eau devrait être corrigée avant de fermer les murs.

Vous aimeriez remplacer les planchers.

Mais des travaux importants de plomberie sont prévus quelques mois plus tard.

Toutes ces rénovations peuvent être pertinentes.

Elles ne devraient simplement pas avoir la même priorité.

Les travaux prioritaires

Ce sont généralement les éléments qui concernent la sécurité, l’intégrité du bâtiment ou un problème susceptible de s’aggraver :

• infiltration d’eau;
• toiture;
• fondation;
• plomberie problématique;
• installation électrique;
• humidité ou moisissure;
• système mécanique en fin de vie.

Les travaux fonctionnels

Ils améliorent la façon dont vous utilisez réellement la propriété :

• améliorer le rangement;
• réorganiser une cuisine;
• ajouter une salle de bain;
• finir une partie du sous-sol;
• améliorer l’isolation;
• créer un espace de télétravail.

Les travaux esthétiques

Ils améliorent principalement l’apparence :

• peinture;
• revêtements;
• luminaires;
• poignées;
• boiseries;
• finitions;
• décoration.

Les trois catégories ont leur place.

Mais une maison qui présente un problème important n’a pas nécessairement besoin d’être plus belle en premier. Elle a besoin que le bon problème soit réglé.

Quel budget prévoir pour rénover une maison au Québec?

Il n’existe pas de chiffre universel.

C’est justement pourquoi les tableaux qui annoncent qu’une cuisine coûte X dollars et une salle de bain Y dollars doivent être utilisés avec prudence.

Deux cuisines de dimensions semblables peuvent avoir des coûts très différents.

Pourquoi?

Parce que le coût ne dépend pas seulement de ce que vous voyez une fois les travaux terminés.

Il dépend également de l’état actuel du bâtiment, de la démolition, des matériaux, de la main-d’œuvre, des modifications structurales, de la plomberie, de l’électricité, des permis, des honoraires professionnels, de l’accessibilité du chantier et des problèmes découverts pendant les travaux.

La règle la plus importante est donc beaucoup plus simple :

Déterminez votre budget avant de construire votre projet.

Pas l’inverse.

Il est extrêmement facile de construire progressivement une cuisine, une salle de bain ou un sous-sol de 80 000 $, puis d’essayer ensuite de faire entrer le projet dans un budget de 50 000 $.

À ce moment, le budget ne contrôle plus les décisions.

Ce sont les décisions qui contrôlent le budget.

Votre budget doit aussi couvrir ce que vous ne voyez pas

Les nouvelles armoires sont faciles à voir.

La plomberie derrière le mur beaucoup moins.

Pourtant, votre projet peut également nécessiter :

• démolition;
• évacuation des matériaux;
• plans;
• ingénieur ou technologue;
• permis;
• électricité;
• plomberie;
• ventilation;
• isolation;
• livraison;
• location d’équipement;
• peinture;
• nettoyage;
• taxes;
• hébergement temporaire;
• travaux imprévus.

C’est aussi pourquoi deux soumissions ne devraient jamais être comparées uniquement par leur total.

Une proposition à 42 000 $ peut comprendre certains travaux qu’une proposition à 35 000 $ considère comme des extras.

Le prix le plus bas au départ n’est pas nécessairement le coût le plus bas à la fin.

Combien garder pour les imprévus?

Une propriété existante comporte presque toujours une part d’inconnu.

Et plus vous ouvrez les murs, plus vous donnez à la maison l’occasion de vous raconter son histoire.

Une rénovation cosmétique dans une propriété récente ne présente évidemment pas le même niveau d’incertitude qu’une rénovation majeure dans une maison de plusieurs décennies.

Votre réserve devrait donc tenir compte de l’âge de la propriété, de son état, de l’ampleur des travaux et de ce qui risque d’être découvert.

Son objectif n’est pas de prédire l’imprévisible.

C’est précisément parce que vous ne pouvez pas tout prévoir qu’elle existe.

Le pire moment pour découvrir un problème de 8 000 $ est lorsque les derniers 8 000 $ de votre budget sont déjà dépensés.

Dans quel ordre devriez-vous rénover votre maison?

Une mauvaise séquence peut vous obliger à payer deux fois.

Imaginez installer un nouveau plancher pour devoir en retirer une partie quelques mois plus tard afin d’effectuer des travaux de plomberie.

Ou terminer un sous-sol avant d’avoir réglé la cause d’une infiltration.

Ou repeindre et refermer un mur qui devra ensuite être ouvert pour modifier l’électricité.

L’ordre compte.

1. Corrigez ce qui peut endommager la propriété

Infiltration.

Structure.

Fondation.

Toiture.

Humidité.

Plomberie ou électricité problématique.

2. Planifiez les modifications majeures

Déplacement de murs.

Nouvelle configuration.

Ouvertures.

Plomberie.

Électricité.

Ventilation.

3. Effectuez ce qui doit être caché

Réglez les systèmes qui se retrouveront derrière les murs, sous les planchers ou dans les plafonds.

4. Refermez et préparez

Isolation.

Gypse.

Plâtre.

Préparation des surfaces.

5. Installez les éléments de finition

Armoires.

Planchers.

Céramique.

Boiseries.

Équipements.

6. Terminez avec l’esthétique

Peinture finale.

Luminaires.

Poignées.

Décoration.

La séquence exacte dépend du projet.

Mais le principe reste le même :

Ne terminez pas aujourd’hui quelque chose que vous risquez de devoir démolir demain.

Faut-il commencer par la cuisine?

Pas nécessairement.

La cuisine est souvent la pièce que les propriétaires ont le plus envie de transformer.

Mais la maison ne connaît pas vos priorités esthétiques.

Si la toiture coule, la toiture passe avant les armoires.

Si le sous-sol présente un problème d’humidité, réglez la cause avant d’installer le nouveau plancher.

Si l’installation électrique doit être modernisée, coordonner ces travaux avant de refermer les murs peut être beaucoup plus logique.

Votre priorité devrait donc être déterminée par deux choses :

l’état réel de la propriété

et

ce que vous cherchez à accomplir.

Pas simplement par la pièce que vous avez le plus envie de montrer une fois terminée.

Rénovation légère ou rénovation majeure?

Toutes les maisons n’ont pas besoin d’être transformées de fond en comble.

Une rénovation légère peut être suffisante lorsque la propriété est saine et que l’objectif est principalement de la rafraîchir.

Cela peut comprendre :

• peinture;
• luminaires;
• quincaillerie;
• certaines surfaces;
• rangement;
• réparations ciblées.

Une rénovation majeure devient plus pertinente lorsqu’il faut modifier la configuration, refaire plusieurs systèmes ou corriger des problèmes importants.

Elle peut toucher :

• la structure;
• la plomberie;
• l’électricité;
• l’isolation;
• plusieurs pièces simultanément;
• un agrandissement;
• une transformation importante du bâtiment.

Plus le projet devient complexe, plus une décision prise avant le début des travaux peut vous éviter une décision beaucoup plus coûteuse pendant les travaux.

Quels travaux nécessitent un permis au Québec?

Les exigences varient selon la municipalité et la nature du projet.

Un permis ou une autorisation peut notamment être nécessaire lorsqu’un projet touche la structure, un agrandissement, certaines ouvertures, l’usage d’un espace ou différents travaux extérieurs.

Avant de commencer, vérifiez directement les exigences de votre municipalité.

C’est particulièrement important dans le Grand Montréal et sur la Rive-Sud, où les règles peuvent varier d’une ville ou d’un arrondissement à l’autre.

Et évitez ce raisonnement :

« Mon voisin l’a fait, alors je peux sûrement le faire aussi. »

Son bâtiment, son projet, son zonage et les règles applicables ne sont pas nécessairement identiques aux vôtres.

Comment choisir un entrepreneur en rénovation au Québec?

Le prix compte.

Mais ce n’est qu’une partie de la décision.

Avant de confier un projet important à un entrepreneur, vérifiez notamment :

• son expérience avec ce type de travaux;
• ses références;
• ses assurances;
• les licences requises;
• ce qui est inclus dans la soumission;
• ce qui est exclu;
• les modalités de paiement;
• le calendrier prévu;
• la façon dont les changements seront gérés;
• les garanties applicables.

Pour les travaux qui l’exigent, vous pouvez consulter la Régie du bâtiment du Québec afin de vérifier la licence de l’entrepreneur.

Une soumission extrêmement basse mérite parfois autant de questions qu’une soumission extrêmement élevée.

Vous ne cherchez pas simplement le meilleur prix. Vous cherchez à comprendre ce que vous obtenez réellement pour ce prix.

Pourquoi obtenir plusieurs soumissions?

Pour un projet important, plusieurs soumissions peuvent vous aider à comparer les options.

Mais uniquement si vous comparez réellement la même chose.

Deux entrepreneurs peuvent sembler proposer exactement la même rénovation alors que l’un inclut la démolition, l’évacuation des matériaux et certaines finitions que l’autre considère comme des extras.

Comparez notamment :

• la portée exacte des travaux;
• les matériaux;
• la démolition;
• l’évacuation;
• la plomberie;
• l’électricité;
• les finitions;
• les délais;
• les exclusions;
• la gestion des imprévus.

La question ne devrait donc pas simplement être :

« Qui est le moins cher? »

Elle devrait être :

« Qu’est-ce que j’achète réellement avec chacun de ces prix? »

Que devrait contenir votre contrat de rénovation?

Pour des travaux importants, une entente claire protège les deux parties.

Le contrat devrait notamment préciser :

• la nature des travaux;
• les matériaux prévus;
• le prix;
• les modalités de paiement;
• les échéances;
• les responsabilités de chacun;
• la façon dont les changements seront autorisés.

Évitez autant que possible les modifications importantes uniquement verbales.

Si un changement ajoute 4 000 $ au projet, vous devriez savoir ce qui change, pourquoi, combien cela coûte et quel effet cela aura sur l’échéancier avant d’accepter.

Un changement de 4 000 $ compris et accepté avant les travaux est très différent d’un extra de 4 000 $ découvert sur la facture finale.

Devriez-vous faire certains travaux vous-même?

Parfois.

Peinture, certaines finitions et quelques travaux simples peuvent être accessibles à un propriétaire possédant les compétences nécessaires.

Mais il existe une différence importante entre économiser sur la main-d’œuvre et transférer le risque vers vous-même.

Certains travaux sont réglementés.

D’autres exigent des connaissances particulières.

Et une erreur cachée derrière un mur peut coûter beaucoup plus cher à corriger plus tard que ce que vous avez économisé aujourd’hui.

Avant de commencer, demandez-vous :

« Est-ce que je maîtrise réellement ce travail, ou est-ce que j’essaie simplement d’éviter son coût? »

Ce ne sont pas les mêmes choses.

Une rénovation de 50 000 $ ajoute-t-elle 50 000 $ à la valeur de votre maison?

Non.

Pas automatiquement.

Et c’est probablement l’une des croyances les plus coûteuses lorsqu’on rénove avec la revente en tête.

Vous dépensez :

50 000 $.

Votre propriété ne vaut pas automatiquement :

50 000 $ de plus.

Pourquoi?

Parce que l’acheteur ne rembourse pas vos factures.

Il compare votre propriété aux autres propriétés qu’il pourrait acheter.

La valeur créée par vos travaux dépend notamment de l’état de la maison avant la rénovation, de la qualité de l’exécution, du secteur, du type de propriété, des attentes des acheteurs, des propriétés comparables et de la pertinence des améliorations.

Une rénovation peut donc être excellente.

Elle peut transformer votre quotidien.

Elle peut rendre votre maison beaucoup plus agréable.

Et pourtant ne récupérer qu’une partie de son coût lors de la revente.

Le coût de la rénovation et la valeur qu’elle crée sont deux chiffres différents.

Cette distinction devrait être comprise avant de signer un contrat de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Attention à la sur-rénovation

Il est parfaitement possible de faire une rénovation magnifique et d’investir trop pour la propriété.

Imaginez une cuisine extrêmement haut de gamme dans un secteur où les acheteurs comparent principalement des maisons avec des finitions intermédiaires.

Votre cuisine peut être spectaculaire.

Mais le prochain acheteur ne vous remboursera pas nécessairement chaque dollar investi.

Cela ne signifie pas qu’il ne faut jamais choisir des matériaux haut de gamme.

Si vous prévoyez habiter la propriété pendant 15 ans et que cette cuisine améliore votre quotidien, la dépense peut être parfaitement justifiée.

Il faut simplement comprendre ce que vous achetez.

Vous achetez en partie :

votre propre qualité de vie.

Pas uniquement :

une augmentation de valeur immobilière.

Rénover pour votre plaisir et rénover pour maximiser une future revente ne sont pas exactement le même projet.

Faut-il financer ses rénovations?

Cela dépend du projet et de votre situation financière.

Selon les circonstances, les propriétaires peuvent envisager leurs économies, une marge de crédit, un prêt personnel, une solution de financement garantie par la propriété ou d’autres options offertes par une institution financière.

Mais ne comparez pas uniquement le paiement mensuel.

Comparez également :

• le taux d’intérêt;
• la durée du remboursement;
• le coût total du crédit;
• les frais;
• l’effet sur votre endettement;
• votre capacité à absorber un dépassement de budget.

Une rénovation de 40 000 $ financée sur plusieurs années ne coûte plus simplement 40 000 $ lorsque les intérêts sont ajoutés.

Le coût des travaux et le coût de leur financement sont deux choses différentes.

Et si vous prévoyez vendre dans quelques années, cette distinction devient encore plus importante.

Vous pourriez vendre la propriété alors qu’une partie du financement des travaux reste encore à rembourser.

Quelles aides financières existent pour rénover au Québec?

Les programmes évoluent.

Il faut donc être prudent avec les anciens articles ou publications qui présentent certaines subventions comme si elles existaient toujours dans les mêmes conditions.

Au Québec, Rénoclimat soutient certains travaux visant à améliorer la performance énergétique d’une habitation.

Le programme peut notamment concerner l’isolation, l’étanchéité, certaines portes et fenêtres et certains systèmes mécaniques, selon les critères applicables.

Un point est essentiel :

L’évaluation énergétique avant travaux doit être réalisée avant de commencer les rénovations que vous souhaitez rendre admissibles à Rénoclimat.

Des travaux commencés avant cette première évaluation peuvent ne pas être admissibles.

Hydro-Québec offre également le programme LogisVert pour différentes mesures d’efficacité énergétique.

Les programmes, mesures et montants peuvent changer.

Avant d’intégrer une aide financière à votre budget, vérifiez donc directement :

• votre admissibilité;
• l’admissibilité de la propriété;
• les travaux visés;
• les équipements admissibles;
• les documents nécessaires;
• les dates importantes;
• les démarches devant être effectuées avant les travaux;
• les règles permettant ou non de combiner plusieurs programmes.

Une subvention espérée n’est pas encore une économie.

Confirmez les conditions avant d’engager la dépense.

Peut-on combiner plusieurs aides financières?

Parfois.

Rénoclimat et LogisVert peuvent notamment être complémentaires pour certains projets lorsque les aides concernent des types de travaux distincts.

Mais deux programmes existants ne peuvent pas nécessairement être combinés pour le même travail ou le même équipement.

Et certaines démarches peuvent devoir être effectuées avant le début des travaux.

C’est pourquoi il est risqué de signer un contrat de plusieurs milliers de dollars en se disant :

« Nous vérifierons la subvention après. »

Vérifiez avant.

Une aide financière devrait entrer dans votre calcul seulement lorsque vous comprenez les conditions qui s’appliquent réellement à votre projet.

Rénover dans le Grand Montréal et sur la Rive-Sud

Les principes de planification restent les mêmes.

Les bâtiments, eux, peuvent être très différents.

Une maison ancienne à Westmount ou Outremont peut présenter des enjeux très différents d’une propriété plus récente à Candiac.

À Saint-Laurent ou Côte-des-Neiges, l’âge du bâtiment, sa construction et les règles applicables peuvent influencer les travaux.

Sur la Rive-Sud, une rénovation à Saint-Lambert peut répondre à des attentes de marché différentes d’un projet à Saint-Hubert ou Brossard.

Le secteur influence donc certaines décisions.

Mais avant le secteur, il y a quelque chose de beaucoup plus fondamental :

l’état réel de la propriété devant vous.

Faut-il rénover avant de vendre?

Pas toujours.

Et c’est probablement l’une des décisions où un propriétaire peut laisser plusieurs milliers de dollars sur la table avant même d’avoir installé la pancarte.

Vous pensez vendre.

Vous regardez votre cuisine et vous la trouvez démodée.

Votre première réaction peut être :

« Il faut la refaire. »

Peut-être.

Mais avant de dépenser 30 000 $, 40 000 $ ou 50 000 $, il faudrait comprendre ce que les acheteurs risquent réellement de percevoir comme problème.

Est-ce que cette faiblesse risque réellement de faire hésiter les acheteurs?

Une réparation importante ou un défaut évident peut avoir beaucoup plus d’impact qu’une amélioration esthétique.

Les travaux vont-ils réellement modifier la perception de la propriété?

Parfois, peinture, éclairage, réparations ciblées, désencombrement et présentation peuvent produire une différence importante sans rénovation complète.

Est-ce que le marché risque de reconnaître cette dépense?

C’est probablement la question la plus importante.

Parce qu’une rénovation peut améliorer votre maison sans augmenter sa valeur du même montant.

Avant d’investir dans des travaux destinés à la revente, demandez-vous donc :

« Quel problème de vente cette rénovation est-elle censée résoudre? »

Puis :

« Est-ce que résoudre ce problème vaut réellement ce que je m’apprête à dépenser? »

Voilà une décision beaucoup plus stratégique que simplement refaire une pièce parce qu’elle semble vieillotte.

Les erreurs de rénovation qui peuvent coûter cher

Les dépassements de budget ne viennent pas toujours d’une catastrophe majeure.

Ils peuvent être le résultat d’une accumulation de petites décisions :

• changer les matériaux après la commande;
• modifier le plan pendant les travaux;
• commencer sans vérifier les permis;
• choisir uniquement selon le prix;
• ne pas prévoir les travaux derrière les murs;
• utiliser tout le budget sans réserve;
• faire les travaux dans le mauvais ordre;
• rénover selon des goûts très personnels juste avant une vente;
• compter sur une subvention avant d’avoir vérifié son admissibilité;
• accepter des changements sans documenter leur coût.

Individuellement, certaines de ces décisions semblent relativement petites.

Additionnées les unes aux autres, elles peuvent complètement transformer le coût et le résultat du projet.

Devez-vous quitter la maison pendant les rénovations?

Pas nécessairement.

Pour des travaux limités à une pièce, rester dans la propriété peut être réaliste.

Pour une rénovation majeure, la situation peut être très différente.

Pensez notamment :

• à l’accès à une cuisine fonctionnelle;
• à l’accès aux salles de bain;
• à la poussière;
• au bruit;
• aux enfants;
• aux animaux;
• aux interruptions d’eau ou d’électricité;
• à la durée du chantier;
• aux zones qui devront rester inaccessibles.

Si vous devez vous loger ailleurs pendant plusieurs semaines, cette dépense fait partie du coût du projet.

Ajoutez-la au budget avant le début des travaux.

Ce n’est pas un imprévu si vous pouviez raisonnablement le prévoir.

Avant le premier coup de marteau

Avant de commencer, assurez-vous de pouvoir répondre clairement à ces questions :

• Pourquoi est-ce que je rénove?
• Quel problème est-ce que j’essaie de résoudre?
• Quels travaux sont réellement prioritaires?
• Quel est mon budget maximal?
• Combien ai-je gardé pour les imprévus?
• Ai-je besoin d’un permis?
• Ai-je besoin de plans ou d’un professionnel?
• Les entrepreneurs possèdent-ils les licences requises?
• Qu’est-ce qui est réellement inclus dans les soumissions?
• Comment les changements seront-ils approuvés?
• Existe-t-il une aide financière pour certains travaux?
• Dois-je effectuer certaines démarches avant de commencer?
• Combien de temps prévois-je conserver la propriété?
• Est-ce que je rénove principalement pour moi ou pour une future vente?

Et si vous pensez vendre :

Est-ce que le marché risque réellement de reconnaître ce que je m’apprête à investir?

Ces réponses ont généralement beaucoup plus de valeur qu’une liste des tendances de rénovation de l’année.

L’essentiel à retenir

Une rénovation réussie n’est pas nécessairement celle qui transforme le plus votre maison.

C’est celle qui résout le bon problème, dans le bon ordre, avec un budget que vous pouvez réellement soutenir.

Commencez par l’état de la propriété.

Déterminez pourquoi vous rénovez.

Séparez les besoins des envies.

Établissez votre budget.

Gardez une réserve.

Vérifiez les permis.

Comparez correctement les soumissions.

Documentez les changements.

Vérifiez les programmes avant de commencer.

Et si vous pensez vendre, analysez ce que les travaux risquent réellement d’ajouter à votre position sur le marché avant de dépenser.

Parce qu’une rénovation de 50 000 $ peut améliorer énormément votre qualité de vie.

Mais elle ne donne pas automatiquement 50 000 $ de valeur supplémentaire à votre propriété.

Avant le premier coup de marteau, posez-vous donc une dernière question :

« Qu’est-ce que cette rénovation doit réellement accomplir pour que l’investissement en vaille la peine? »

La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.

Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730