Louer ou acheter une maison au Québec : quel choix coûte réellement le plus cher à long terme?
Devriez-vous continuer à louer ou acheter une propriété?
À première vue, la question semble simple.
Le loyer va au propriétaire.
Une hypothèque peut vous permettre d’accumuler de l’équité.
Alors acheter est forcément plus avantageux, non?
Pas nécessairement.
Mais l’argument inverse n’est pas automatiquement vrai non plus.
On entend souvent que louer offre davantage de flexibilité, évite plusieurs coûts d’entretien et permet de conserver plus d’argent pour épargner ou investir.
Cela peut être tout à fait vrai.
Le problème est que la plupart des comparaisons entre location et propriété commencent par la mauvaise question.
On demande :
« Est-ce moins cher de louer que d’acheter? »
Ou :
« Est-ce qu’une maison est un meilleur investissement? »
Je commencerais ailleurs :
« Quel choix me place dans la meilleure situation dans cinq ou dix ans? »
Parce que louer n’est pas automatiquement de l’argent perdu.
Et un paiement hypothécaire n’est pas automatiquement un investissement.
Les deux options ont des coûts.
Les deux ont des avantages.
Et les deux comportent un coût d’opportunité.
La vraie erreur coûteuse n’est donc pas nécessairement de louer.
Ni d’acheter.
C’est de choisir une stratégie de logement qui ne correspond pas à vos finances, à votre horizon de temps et à ce que vous cherchez réellement à accomplir.
Louer, est-ce vraiment jeter son argent par les fenêtres?
Non.
Votre loyer paie quelque chose de très concret.
Votre logement.
Vous payez pour pouvoir habiter une propriété sans assumer directement plusieurs des coûts et des risques financiers liés au fait d’en être propriétaire.
Si la toiture doit être remplacée, ce n’est généralement pas votre dépense en capital.
Si la fondation développe un problème majeur, ce n’est normalement pas vous qui recevez la facture du propriétaire.
Vous n’êtes pas non plus directement responsable des taxes foncières, de l’assurance du bâtiment et de plusieurs dépenses importantes liées à l’immeuble.
Cela a une valeur.
La location peut également offrir davantage de flexibilité.
Si votre emploi change, votre situation familiale évolue ou vous souhaitez vivre ailleurs, quitter un logement peut être beaucoup plus simple que vendre une propriété.
Je ne dirais donc jamais à quelqu’un :
« Vous jetez votre argent par les fenêtres parce que vous louez. »
Mais il existe un autre côté à l’équation.
Votre loyer ne vous donne normalement pas une part de propriété dans l’immeuble.
Vous pouvez y vivre cinq ans.
Dix ans.
Vingt ans.
L’immeuble appartient toujours au propriétaire.
Et c’est là que la vraie question commence.
Qu’obtenez-vous grâce à la flexibilité de la location aujourd’hui, et à quoi pourriez-vous renoncer à long terme en ne devenant pas propriétaire?
Qu’est-ce que l’achat vous offre que la location n’offre pas?
L’un des principaux avantages financiers de la propriété est la possibilité d’accumuler de l’équité.
Un paiement hypothécaire comporte généralement deux éléments importants.
Les intérêts représentent le coût d’emprunter l’argent.
Le capital réduit le solde que vous devez.
La portion appliquée au capital augmente progressivement votre équité dans la propriété.
Avec le temps, cette équité peut potentiellement augmenter de deux façons.
Vous remboursez votre hypothèque.
Et la valeur marchande de la propriété peut augmenter.
Ce deuxième élément est important.
Mais le mot « peut » l’est tout autant.
La valeur d’une propriété peut augmenter.
Elle peut demeurer relativement stable.
Elle peut aussi diminuer.
Il n’existe aucun taux d’appréciation annuel garanti.
Vous ne devriez donc pas acheter simplement parce que quelqu’un vous affirme :
« Cette maison va forcément valoir plus cher l’an prochain. »
Par contre, le remboursement du capital crée une différence structurelle importante entre louer et acheter.
Une partie de votre paiement hypothécaire peut progressivement transformer une dette en équité.
Le loyer ne fait pas cela.
Pour une personne financièrement prête et qui prévoit rester suffisamment longtemps dans sa propriété, cette différence peut devenir considérable avec le temps.
Comparer le loyer au paiement hypothécaire est la mauvaise méthode
Supposons que votre loyer est de 2 000 $ par mois.
Cela représente 24 000 $ par année.
Quelqu’un pourrait vous dire :
« Vous perdez 24 000 $ chaque année. »
Puis vous trouvez une propriété dont le paiement hypothécaire serait également d’environ 2 000 $ par mois.
Il devient tentant de conclure :
« Pourquoi louer si je peux payer le même montant et être propriétaire? »
Mais cette comparaison est incomplète.
Le paiement hypothécaire ne représente pas le coût total de la propriété.
Un propriétaire peut également devoir payer :
- les taxes municipales et scolaires;
- l’assurance habitation;
- l’entretien;
- les réparations;
- les frais de copropriété lorsqu’ils s’appliquent;
- certains services dont le coût peut être différent;
- l’assurance prêt hypothécaire lorsqu’elle s’applique;
- d’autres dépenses liées à la propriété.
Et chaque dollar versé à l’hypothèque ne devient pas automatiquement de l’équité.
Les intérêts représentent un coût de financement.
Mais aller trop loin dans le sens inverse donne également une comparaison trompeuse.
Si vous additionnez toutes les dépenses du propriétaire et les comparez directement au loyer, vous ignorez qu’une partie du paiement hypothécaire réduit le capital.
La comparaison utile n’est donc pas :
Loyer contre hypothèque.
Elle ressemble davantage à ceci :
« Quels sont les coûts que je ne récupérerai pas dans chaque scénario, quelle équité pourrais-je accumuler en achetant et que ferais-je réellement avec l’argent que je conserve en restant locataire? »
Cette dernière partie est particulièrement importante.
Il existe un coût d’opportunité des deux côtés
Supposons que vous continuez à louer.
Vous n’utilisez pas 75 000 $ comme mise de fonds.
Vous évitez certains frais d’acquisition.
Et peut-être que vos dépenses mensuelles de logement demeurent moins élevées que si vous achetiez.
Que faites-vous de cet argent?
C’est là que la comparaison change complètement.
Si vous l’épargnez et l’investissez régulièrement, la location peut vous permettre d’accumuler un patrimoine important ailleurs que dans l’immobilier.
Mais si cet argent est simplement dépensé, le résultat est très différent.
Regardons maintenant l’autre côté.
Supposons que vous souhaitez éventuellement devenir propriétaire.
Vous attendez trois ans.
Pendant ces trois années, le type de propriété que vous recherchez devient plus cher.
La mise de fonds nécessaire augmente.
Le financement requis augmente.
Et vous n’avez pas participé à la croissance d’équité qui aurait pu se produire pendant cette période.
C’est également un coût d’opportunité.
Aucun des deux scénarios n’est garanti.
Les prix immobiliers ne montent pas toujours.
Les placements financiers non plus.
Personne ne peut savoir avec certitude lequel donnera le meilleur résultat pendant votre période précise.
Je ne poserais donc pas la question :
« Quel investissement gagne toujours? »
Je demanderais plutôt :
« Que vais-je réellement faire avec mon argent dans chacun des scénarios? »
Parce qu’un locataire qui investit systématiquement peut se retrouver dans une situation très différente d’un locataire qui dépense tout ce qui lui reste.
Et un propriétaire qui achète beaucoup trop cher peut se retrouver dans une situation moins saine qu’un locataire discipliné.
La propriété peut être un puissant outil de création de patrimoine. Ce n’est pas une garantie de richesse.
Quels sont les vrais coûts d’une propriété au Québec?
Le prix d’achat ne représente qu’une partie du coût.
Avant d’acheter, il faut comprendre le budget complet de propriété.
La mise de fonds
Votre mise de fonds détermine combien d’argent vous devez fournir au départ et influence le financement dont vous aurez besoin.
Pour certains achats admissibles, la mise de fonds minimale peut commencer à 5 %, selon le prix de la propriété et les règles applicables.
Les exigences changent lorsque le prix d’achat augmente. Vous pouvez consulter les règles actuelles sur la mise de fonds du gouvernement du Canada.
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise.
Cette assurance protège le prêteur, et non l’acheteur, et sa prime augmente le coût du financement.
Mais plusieurs acheteurs s’arrêtent à la mauvaise question :
« Quel est le minimum nécessaire pour acheter? »
Je préfère celle-ci :
« Combien d’argent me restera-t-il après l’achat? »
Parce qu’obtenir les clés n’est pas la fin de votre budget.
C’est le début de votre budget de propriétaire.
Les intérêts hypothécaires
Chaque dollar de votre versement hypothécaire ne devient pas de l’équité.
Une partie sert à payer les intérêts.
Votre taux, votre période d’amortissement, votre terme et la structure de votre prêt influencent tous le coût du financement et la vitesse à laquelle vous remboursez le capital.
Deux personnes peuvent donc acheter au même prix et avoir des coûts de financement très différents.
Les taxes foncières
Les propriétaires doivent prévoir les taxes municipales et scolaires.
Ces montants varient selon la propriété et la municipalité.
L’entretien et les réparations
Une maison continue de coûter de l’argent après la remise des clés.
Les toitures vieillissent.
Les fenêtres s’usent.
Les électroménagers brisent.
Les drains se bloquent.
Les systèmes de chauffage et de climatisation finissent par nécessiter de l’entretien ou un remplacement.
La copropriété modifie certaines responsabilités, mais elle introduit d’autres considérations, notamment les frais de copropriété et la possibilité de cotisations spéciales.
L’entretien devrait faire partie de votre calcul avant l’achat. Pas devenir une surprise après.
L’assurance habitation
L’assurance de la propriété fait également partie du coût de possession et sera normalement requise lorsque l’achat est financé.
Les frais d’acquisition
L’achat peut aussi entraîner :
- des frais d’inspection;
- des honoraires de notaire;
- des droits de mutation immobilière;
- certains ajustements chez le notaire;
- des frais de déménagement;
- une assurance prêt hypothécaire lorsqu’elle s’applique;
- certaines réparations ou améliorations après l’achat.
C’est pourquoi acheter une propriété de 500 000 $ ne signifie pas que la seule question est :
« Puis-je payer l’hypothèque sur une propriété de 500 000 $? »
La meilleure question est :
« Puis-je confortablement assumer le coût total de cette propriété tout en conservant suffisamment de marge de manœuvre financière? »
Être admissible au financement et pouvoir vivre confortablement avec la propriété ne sont pas nécessairement la même chose.
Pour approfondir cette étape, consultez mes conseils pour l’achat d’une propriété au Québec.
À quoi ressemblent vos finances le lendemain de l’achat?
Cette question mérite presque autant d’attention que le prix de la propriété.
Imaginez que votre offre est acceptée.
Votre financement est approuvé.
Vous passez chez le notaire.
Vous recevez les clés.
Le lendemain matin, combien d’argent vous reste-t-il?
Avez-vous encore un fonds d’urgence?
Pouvez-vous absorber une réparation inattendue?
Pouvez-vous continuer à épargner?
Que se passe-t-il si votre voiture doit être réparée le mois suivant?
Ou si une dépense importante apparaît dans la maison?
Pouvez-vous encore profiter de votre vie sans que chaque dépense devienne une source de stress?
C’est pour cette raison que je distingue toujours deux questions :
Pouvez-vous acheter?
Et :
Pouvez-vous confortablement devenir propriétaire?
Ce ne sont pas les mêmes questions.
Louer comporte également des coûts
La location permet d’éviter plusieurs dépenses liées à la propriété.
Mais cela ne signifie pas que vos coûts de logement resteront toujours les mêmes.
Au Québec, les augmentations de loyer et les modifications au bail résidentiel sont encadrées par des règles précises.
Peu importe l’évolution de votre loyer, cependant, le fait de le payer plus longtemps ne vous donne pas progressivement une part de propriété dans l’immeuble.
Cela crée une différence importante à long terme.
Un locataire doit généralement construire son patrimoine ailleurs de façon volontaire.
Un propriétaire peut progressivement accumuler de l’équité en remboursant le capital de son hypothèque tout en habitant sa propriété.
Aucune des deux options ne garantit un meilleur résultat financier.
Mais elles construisent le patrimoine de façons très différentes.
Être propriétaire rend-il les coûts de logement plus stables?
Parfois.
Mais il faut nuancer cette idée.
Si vous avez une hypothèque à taux fixe, ce taux s’applique pendant la durée du terme hypothécaire.
Cela ne signifie pas que vos coûts de logement sont figés pendant toute la période d’amortissement.
Votre prêt devra éventuellement être renouvelé.
Le nouveau taux peut être différent.
Les taxes peuvent changer.
Les primes d’assurance peuvent augmenter.
Les frais de copropriété peuvent évoluer.
Les coûts d’entretien sont parfois imprévisibles.
Un propriétaire peut donc lui aussi voir ses dépenses augmenter.
La différence est qu’un propriétaire détient un intérêt à long terme dans la propriété.
Vous ne payez pas seulement pour vous loger.
Vous acquérez progressivement une plus grande part de l’actif à mesure que le capital hypothécaire diminue.
Qu’en est-il de l’appréciation immobilière?
C’est ici que la propriété peut devenir financièrement intéressante.
Imaginez que vous achetez une propriété.
Au fil des années, vous remboursez le capital de votre hypothèque.
La propriété prend de la valeur.
Vous l’entretenez.
Et éventuellement, vous possédez une part beaucoup plus importante d’un actif qui peut lui-même valoir davantage qu’au moment de l’achat.
Cette combinaison peut créer un patrimoine important.
Mais l’appréciation doit toujours être considérée comme une possibilité.
Pas comme une promesse.
Une décision d’achat responsable ne devrait pas dépendre entièrement de l’affirmation :
« Cette maison va valoir beaucoup plus l’an prochain. »
L’achat devrait fonctionner avec vos finances et votre projet même sans supposer une hausse agressive de la valeur.
Votre horizon de temps compte davantage que plusieurs acheteurs le réalisent
Acheter et vendre une propriété entraîne des frais de transaction.
Le temps devient donc un facteur important.
Si vous achetez une propriété et devez la revendre rapidement, le remboursement du capital ou l’appréciation éventuelle pourraient ne pas être suffisants pour compenser tous les frais liés à l’achat et à la revente.
L’achat peut inclure :
- l’inspection;
- le notaire;
- les droits de mutation;
- l’assurance prêt hypothécaire lorsqu’elle s’applique;
- le déménagement;
- certaines réparations immédiates.
Puis la revente génère un autre ensemble de dépenses.
Cela ne signifie pas qu’il existe un nombre magique d’années après lequel acheter devient automatiquement préférable.
Ce nombre n’existe pas.
Cela signifie simplement que votre horizon de temps doit faire partie de la décision.
Une personne qui prévoit demeurer longtemps dans le même secteur évalue la propriété très différemment d’une personne qui pourrait déménager l’an prochain.
Acheter est-il préférable si les prix continuent de monter?
Potentiellement.
Mais la peur est une mauvaise stratégie d’achat.
La réflexion peut rapidement devenir :
« Si je n’achète pas maintenant, je ne pourrai plus jamais acheter. »
C’est souvent à ce moment que l’acheteur commence à accepter des choses qu’il n’aurait jamais acceptées autrement.
Dépasser son budget confortable.
Utiliser une trop grande partie de son épargne.
Ignorer certains risques liés aux réparations.
Acheter une propriété qui ne répond pas réellement à ses besoins.
Faire une offre émotionnelle simplement parce qu’il a peur de perdre encore une propriété.
Le problème n’est plus alors de savoir s’il faut louer ou acheter.
Le problème devient :
« Qu’est-ce que la peur de manquer une occasion est en train de me faire accepter? »
Devenir propriétaire ne devrait pas être l’objectif à n’importe quel prix.
L’objectif est de devenir propriétaire lorsque les conditions ont du sens pour vous.
Rater une propriété peut être décevant.
Acheter la mauvaise propriété au mauvais prix peut être beaucoup plus coûteux.
Et si vous attendez que les prix baissent?
C’est le piège inverse.
« J’attendrai que les prix baissent de 10 %, puis j’achèterai. »
Peut-être qu’ils baisseront.
Peut-être pas.
Et même s’ils diminuent, d’autres choses peuvent changer simultanément.
Les taux d’intérêt.
L’inventaire.
La concurrence.
Votre revenu.
Votre emploi.
Le quartier que vous recherchez.
Le type de propriété que vous souhaitez acheter.
Vous pourriez même avoir raison sur la direction générale du marché et constater que la propriété que vous souhaitez réellement acheter n’est pas devenue beaucoup plus accessible.
Plutôt que d’essayer de trouver le point le plus bas du marché, je poserais cette question :
« Puis-je confortablement acheter la bonne propriété aujourd’hui, et cet achat soutient-il ce que je veux accomplir au cours des prochaines années? »
Voilà une question sur laquelle vous pouvez réellement agir.
Est-il préférable de louer plus longtemps pour augmenter sa mise de fonds?
Parfois.
Continuer à louer volontairement afin d’améliorer sa situation financière peut être une excellente stratégie.
Vous pourriez utiliser une autre année pour :
- bâtir un fonds d’urgence;
- rembourser des dettes coûteuses;
- améliorer votre dossier de crédit;
- augmenter votre mise de fonds;
- déterminer où vous souhaitez vraiment vivre;
- stabiliser votre situation professionnelle;
- mieux vous préparer aux dépenses liées à la propriété.
Cela peut être extrêmement intelligent.
Mais il existe une différence importante entre :
attendre avec un plan
et
attendre sans savoir ce qui doit changer avant d’agir.
Si une année supplémentaire de location fait de vous un acheteur beaucoup plus solide, cette année peut avoir énormément de valeur.
Mais si vous attendez, vous devriez pouvoir répondre à deux questions :
Pourquoi est-ce que j’attends?
Qu’est-ce qui devra être différent dans un an pour que je sois prêt?
L’attente devrait elle aussi avoir une stratégie.
Les premiers acheteurs disposent d’outils qui peuvent aider
Pour certains acheteurs, le principal obstacle est d’accumuler suffisamment d’argent pour acheter confortablement.
Deux programmes fédéraux méritent notamment d’être connus.
Le CELIAPP
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, ou CELIAPP, permet aux personnes admissibles d’épargner à l’abri de l’impôt pour acheter ou construire une habitation admissible.
Les cotisations admissibles sont généralement déductibles.
Le Régime d’accession à la propriété
Le Régime d’accession à la propriété, ou RAP, permet aux personnes admissibles de retirer certaines sommes de leurs REER pour acheter ou construire une habitation admissible, sous réserve des règles du programme.
Ces outils peuvent être utiles.
Mais un programme ne rend pas une propriété trop chère soudainement abordable.
Et avoir accès à une mise de fonds ne remplace pas un fonds d’urgence, les frais d’acquisition et un budget mensuel viable.
La question demeure :
« Est-ce que l’achat fonctionne encore une fois que tout est inclus? »
Peut-on acheter avec une mise de fonds de 5 %?
Pour certains achats admissibles, oui.
Selon les règles fédérales actuelles, la mise de fonds minimale peut commencer à 5 %, puis augmenter selon le prix de la propriété.
Mais encore une fois, je ne m’arrêterais pas à :
« Est-ce que je peux être admissible? »
Je demanderais :
« Qu’est-ce que cette propriété va réellement me coûter chaque mois, et qu’est-ce qu’il me restera après? »
Parce que le maximum qu’un prêteur accepte de financer et le maximum que vous devriez personnellement vouloir dépenser peuvent être deux montants très différents.
Le Guide de l’acheteur de l’OACIQ est également une excellente ressource pour mieux comprendre les étapes d’un achat immobilier au Québec.
Quand louer peut réellement être le meilleur choix
Il existe des situations où je serais très prudent avant d’encourager quelqu’un à acheter.
Par exemple :
- vous prévoyez déménager bientôt;
- votre situation professionnelle est instable;
- l’achat viderait pratiquement toute votre épargne;
- vous avez des dettes importantes à taux élevé;
- vous ne savez pas encore où vous voulez vivre;
- le coût d’une propriété comparable est largement supérieur à votre loyer actuel;
- la flexibilité est extrêmement importante pour vous;
- vous n’êtes pas prêt à assumer les responsabilités financières liées à une propriété.
Dans ces situations, continuer à louer peut être la meilleure décision.
Devenir propriétaire n’est pas un examen que vous devez réussir avant un certain âge.
Acheter avant d’être prêt financièrement ou personnellement peut coûter beaucoup plus cher que louer une année ou deux de plus.
Quand acheter peut devenir beaucoup plus intéressant
Regardons maintenant la situation inverse.
Votre revenu est raisonnablement stable.
Vous avez une mise de fonds appropriée.
Vous pouvez payer les frais d’acquisition sans vider vos comptes.
Vous conservez un fonds d’urgence.
Votre budget mensuel peut absorber confortablement le véritable coût de propriété.
Vous prévoyez demeurer dans le secteur pendant une période significative.
Vous avez trouvé une propriété qui répond réellement à vos besoins.
Et vous acceptez les responsabilités liées au fait d’être propriétaire.
À ce moment, l’argument en faveur de l’achat devient beaucoup plus solide.
Parce que vous ne remplacez pas simplement un loyer par une hypothèque.
Vous commencez à utiliser une partie de votre coût de logement pour bâtir progressivement une participation dans un actif qui vous appartient.
La location ne permet pas cela à l’intérieur du paiement du loyer lui-même.
Et à long terme, cette différence peut devenir financièrement importante.
Louer ou acheter ne se résume pas au paiement mensuel
Imaginez que votre loyer est de 2 000 $ par mois.
Vous trouvez ensuite une propriété dont le paiement hypothécaire est également d’environ 2 000 $.
Il est tentant de conclure :
« Le paiement est identique. Acheter est évidemment préférable. »
Pas encore.
Ajoutez les taxes.
L’assurance.
L’entretien.
Les frais de copropriété s’il y en a.
Les services publics qui peuvent différer.
Les réparations.
Et la possibilité d’un taux hypothécaire différent au renouvellement.
Le coût réel de propriété peut maintenant être beaucoup plus élevé.
Mais ne faites pas l’erreur inverse non plus.
Une partie du paiement hypothécaire réduit le capital.
Cet argent n’a pas exactement la même fonction économique qu’un loyer.
Il faut regarder le portrait complet. Pas seulement la comparaison la plus facile.
Qu’en est-il de la liberté d’être propriétaire?
Tous les avantages ne se trouvent pas dans un chiffrier.
Être propriétaire peut vous donner beaucoup plus de contrôle sur l’endroit où vous vivez.
Rénover la cuisine.
Changer les planchers.
Peindre les pièces.
Aménager la cour.
Adapter la propriété à votre façon de vivre.
Des règlements municipaux, des règles de copropriété et d’autres restrictions peuvent toujours s’appliquer.
Mais généralement, la propriété offre davantage de contrôle.
Cela a une valeur.
Évidemment, le contrôle vient avec les responsabilités.
Quand quelque chose brise, le problème devient aussi le vôtre.
Liberté et responsabilité vont ensemble.
La location offre elle aussi une forme de liberté
Les locataires bénéficient d’un avantage parfois sous-estimé.
La mobilité.
Votre carrière change.
Votre relation change.
Votre famille s’agrandit.
Vous souhaitez essayer un autre quartier.
Une occasion professionnelle se présente dans une autre ville.
Quitter une location peut être plus simple que préparer, mettre en marché, négocier et vendre une propriété.
Il existe évidemment des obligations liées au bail.
Mais la location peut offrir un degré de flexibilité que la propriété n’offre pas.
Cette flexibilité a elle aussi une valeur économique.
Voilà pourquoi la réponse ne peut pas simplement être :
« Les propriétaires accumulent de l’équité, donc tout le monde devrait acheter. »
Les objectifs ne sont pas les mêmes pour tout le monde.
Louer ou acheter dans le Grand Montréal et sur la Rive-Sud
La comparaison financière peut changer considérablement selon l’endroit et le type de propriété que vous recherchez.
La relation entre les loyers, les prix des propriétés, les taxes, les frais de copropriété et l’inventaire disponible peut différer entre Verdun, LaSalle, Lachine, Côte-des-Neiges et Villeray.
C’est également vrai sur la Rive-Sud, où une personne qui compare Longueuil, Saint-Hubert, Boucherville, Varennes et Sainte-Julie peut rencontrer des types de propriétés, des prix et des coûts de possession très différents.
Un condo à Verdun et une maison détachée à Sainte-Julie ne représentent pas la même décision financière.
Un duplex à Villeray et une maison de ville à Longueuil non plus.
Je serais donc prudent avec tout calculateur ou article qui prétend donner une réponse universelle pour le Québec.
Votre calcul doit correspondre à la propriété et au secteur que vous envisagez réellement.
Pas à une moyenne générale qui ne ressemble peut-être même pas à votre projet.
La question que je poserais avant de conseiller à un locataire d’acheter
Je ne commencerais pas par :
« Combien d’argent gaspillez-vous en loyer? »
Je demanderais plutôt :
« Qu’essayez-vous d’accomplir au cours des cinq ou dix prochaines années? »
Ensuite, je voudrais comprendre :
- votre revenu;
- votre loyer actuel;
- vos dettes;
- votre épargne;
- votre mise de fonds;
- votre fonds d’urgence;
- les secteurs où vous souhaitez habiter;
- le type de propriété dont vous avez réellement besoin;
- combien de temps vous prévoyez y rester;
- quel coût mensuel de logement vous semble réellement confortable.
Nous pourrions ensuite comparer des scénarios concrets.
Parce que parfois, les chiffres nous diront :
« Vous êtes dans une excellente position pour acheter. »
Parfois :
« Vous pourriez probablement être admissible, mais je ne serais pas à l’aise avec ce qu’il vous resterait après l’achat. »
Et parfois :
« Louer une autre année pendant que vous vous préparez pourrait vous placer dans une bien meilleure position. »
C’est beaucoup plus utile que d’essayer de convaincre chaque locataire qu’il devrait devenir propriétaire immédiatement.
Alors, vaut-il mieux louer ou acheter une maison au Québec?
Il n’existe pas de réponse universelle.
Mais il existe une meilleure question.
« Quelle décision me place dans la meilleure situation dans cinq ou dix ans? »
Si la flexibilité est votre priorité, que votre avenir est incertain ou que l’achat exercerait trop de pression sur vos finances, louer peut être la meilleure décision.
Si vos finances sont prêtes, que votre horizon est suffisamment long, que vous souhaitez assumer les responsabilités de la propriété et que la bonne maison s’intègre confortablement à votre budget, acheter devient beaucoup plus intéressant.
Parce que la propriété peut faire quelque chose que le loyer ne fait pas.
Elle peut progressivement transformer une partie de votre coût de logement en équité.
Cela ne signifie pas qu’acheter est automatiquement préférable.
Cela signifie que l’achat peut devenir extrêmement puissant lorsque les bonnes conditions sont réunies.
Je ne demanderais donc pas :
« Est-ce que louer, c’est jeter son argent par les fenêtres? »
Et je ne demanderais pas :
« Est-ce qu’acheter va me rendre riche? »
Je demanderais :
« Si je continue exactement comme aujourd’hui pendant encore cinq ans, est-ce que cette décision me rapproche réellement de la situation que je veux? »
C’est là que la réflexion devient personnelle.
Parce que la réponse dépend de ce que vous achetez.
Du prix que vous payez.
De votre financement.
De la durée pendant laquelle vous restez propriétaire.
De l’évolution de la valeur de la propriété.
De ce que vous auriez réellement fait avec votre argent en continuant à louer.
Et surtout, de votre capacité à rester financièrement confortable après l’achat.
Si vous louez actuellement dans le Grand Montréal ou sur la Rive-Sud et que vous vous demandez si acheter maintenant a réellement du sens, je ne commencerais pas en essayant de vous vendre une maison.
Je commencerais par comprendre votre situation.
Combien payez-vous actuellement?
Que pouvez-vous réellement vous permettre?
Combien d’argent vous resterait-il après l’achat?
Combien de temps pensez-vous rester?
Qu’essayez-vous d’accomplir au cours des prochaines années?
Qu’est-ce que le fait de devenir propriétaire vous permettrait d’accomplir que votre situation actuelle ne vous offre pas?
Ensuite, nous pouvons comparer les chiffres.
Peut-être que vous êtes prêt maintenant.
Peut-être qu’une autre année de préparation vous placerait dans une bien meilleure position.
Ou peut-être que louer répond actuellement exactement à vos besoins.
Le but n’est pas de vous convaincre d’ac