Home staging au Québec : 9 astuces pour mettre votre maison en valeur avant de vendre
Quand vous vivez dans une maison depuis plusieurs années, vous ne la voyez plus exactement comme un acheteur la verra.
Vous voyez vos souvenirs.
Votre fauteuil préféré.
Les photos de famille.
Le meuble que vous avez toujours placé dans ce coin.
L'acheteur, lui, découvre tout pour la première fois.
Et il essaie de répondre à une question beaucoup plus simple :
« Est-ce que je pourrais me voir vivre ici? »
C'est précisément là que le home staging peut devenir utile.
Mais avant d'acheter de nouveaux coussins, de repeindre trois pièces ou de louer des meubles, il faut répondre à une autre question :
« Qu'est-ce qu'on essaie réellement d'améliorer? »
Parce qu'une propriété peut avoir un problème de présentation.
Mais elle peut aussi avoir un problème de prix.
De photos.
De positionnement.
Ou simplement certaines caractéristiques que le home staging ne changera pas.
Dépenser davantage ne signifie donc pas nécessairement mieux préparer votre propriété.
Un bon home staging consiste plutôt à simplifier les espaces, réduire les distractions et diriger l'attention vers ce que la propriété offre réellement.
L'OACIQ rappelle d'ailleurs que l'impression créée par une propriété pendant les visites peut contribuer au succès de sa mise en marché et recommande d'examiner son aspect visuel, autant à l'intérieur qu'à l'extérieur.
Voici comment je l'aborderais.
1. Commencez par enlever avant d'ajouter
C'est probablement l'erreur la plus fréquente.
On pense home staging et on commence immédiatement à regarder les coussins, les plantes, les tapis et les accessoires décoratifs.
Mais avant d'ajouter quoi que ce soit, posez-vous une question plus utile :
« Qu'est-ce qu'on pourrait enlever? »
Une pièce remplie de meubles peut sembler plus petite.
Un comptoir couvert de petits électroménagers peut faire paraître la cuisine moins fonctionnelle.
Une garde-robe remplie à pleine capacité peut donner l'impression que la propriété manque de rangement.
Une entrée encombrée peut sembler beaucoup plus étroite qu'elle ne l'est réellement.
Commencez donc par simplifier.
Enlevez les meubles qui nuisent à la circulation.
Libérez certaines surfaces.
Rangez ce qui n'est pas nécessaire au quotidien.
Allégez suffisamment les espaces de rangement pour permettre aux acheteurs d'en comprendre la capacité.
Le but n'est pas de vider la maison.
Le but est de permettre à l'espace de respirer.
Et parfois, l'amélioration la plus efficace ne coûte absolument rien.
2. Dépersonnalisez sans enlever toute la personnalité
Dépersonnaliser une maison ne signifie pas la transformer en chambre d'hôtel.
Vous voulez simplement réduire les éléments qui obligent l'acheteur à entrer dans votre histoire plutôt qu'à imaginer la sienne.
Une grande quantité de photos de famille.
Des collections très personnelles.
Des souvenirs partout sur les murs.
Des objets liés à des passions très spécifiques.
Pris individuellement, aucun de ces éléments n'est nécessairement un problème.
Mais lorsqu'ils attirent davantage l'attention que la propriété, ils commencent à devenir une distraction.
Vous n'avez pas besoin de tout faire disparaître.
Gardez de la chaleur.
Une plante.
Quelques livres.
Une œuvre discrète.
Certains accessoires bien choisis.
La maison devrait toujours sembler accueillante.
Posez-vous simplement cette question :
« Est-ce que l'acheteur regarde la maison ou ma vie? »
Ne cherchez pas à créer une maison sans personnalité. Créez suffisamment d'espace pour que l'acheteur puisse y imaginer la sienne.
3. Donnez une fonction claire aux pièces qui pourraient créer de la confusion
Certaines pièces essaient de tout faire.
Bureau.
Gym.
Chambre d'amis.
Salle de jeux.
Rangement.
Tout en même temps.
Vous savez exactement comment vous utilisez cet espace.
L'acheteur, lui, peut simplement voir une pièce difficile à comprendre.
Le home staging peut aider à clarifier sa fonction.
Si vous avez un espace bureau intéressant, rendez cette possibilité évidente.
Si le sous-sol offre une belle salle familiale, évitez d'en faire principalement un espace de stockage pendant la mise en vente.
Si une pièce peut servir de chambre selon les caractéristiques applicables à la propriété, présentez-la de façon à rendre son potentiel plus facile à comprendre.
Vous ne dites pas à l'acheteur ce qu'il devra faire de chaque pièce.
Vous lui montrez ce que la propriété peut lui offrir.
Un espace facile à comprendre est aussi plus facile à imaginer.
4. Placez les meubles pour montrer la pièce, pas vos habitudes
Votre disposition actuelle fonctionne peut-être parfaitement pour votre quotidien.
Mais ce n'est pas nécessairement la disposition qui permet à un acheteur de mieux comprendre la pièce.
Un grand divan peut couper la circulation.
Un meuble peut cacher une fenêtre.
Une table trop grande peut faire paraître la salle à manger plus petite.
Un fauteuil peut masquer un foyer qui devrait normalement attirer l'attention.
Regardez chaque pièce et demandez-vous :
« Est-ce que cette disposition aide l'acheteur à comprendre les dimensions, la circulation et les points forts de la pièce? »
Parfois, il suffit de déplacer un meuble.
Parfois, il faut en retirer un.
Et parfois, la pièce semble soudainement beaucoup plus grande simplement parce que le regard peut circuler.
Le home staging n'est donc pas nécessairement une question d'ajouter.
Très souvent, le meilleur changement consiste à enlever ou à repositionner.
5. Utilisez la couleur pour calmer l'espace
Vous n'avez pas besoin de repeindre toute votre maison en blanc avant de vendre.
Mais certaines couleurs très fortes peuvent devenir la première chose que l'acheteur remarque.
Et lorsqu'une couleur domine complètement une pièce, elle peut détourner l'attention de l'espace lui-même.
Si une peinture doit réellement être refaite, des tons relativement neutres et cohérents avec la propriété peuvent permettre aux dimensions, à la lumière et aux caractéristiques de la pièce de prendre davantage de place visuellement.
Mais attention à une autre erreur :
Ne repeignez pas automatiquement simplement parce que vous vendez.
Une peinture déjà propre et en bon état n'a peut-être besoin de rien.
Avant de dépenser, demandez-vous :
« Est-ce que ce changement va réellement améliorer la façon dont un acheteur perçoit cette pièce? »
Si la réponse est non, votre argent pourrait être mieux utilisé ailleurs.
L'OACIQ inclut notamment la peinture, le nettoyage, certaines réparations et l'entretien parmi les coûts de préparation qu'un vendeur peut avoir à considérer. Cela ne signifie pas qu'il faut automatiquement entreprendre ces travaux.
6. Travaillez avec la lumière que la propriété possède déjà
La lumière peut changer énormément la perception d'une pièce.
Commencez par ce qui est gratuit.
Ouvrez les rideaux.
Dégagez les fenêtres.
Nettoyez les vitres.
Évitez qu'un meuble bloque inutilement une source de lumière.
Ensuite, regardez l'éclairage artificiel.
Certaines pièces sont-elles inutilement sombres?
Des ampoules sont-elles brûlées?
L'éclairage rend-il la pièce facile à voir?
L'objectif n'est pas de créer artificiellement une luminosité que la propriété ne possède pas.
Le home staging devrait mettre en valeur la réalité de la propriété, pas en inventer une nouvelle.
Vous voulez simplement éviter qu'un acheteur ait de la difficulté à apprécier un espace parce qu'il est inutilement sombre.
7. Décidez ce que vous voulez que l'acheteur remarque
Entrez dans votre salon.
Regardez autour de vous.
Si l'acheteur ne devait retenir que trois choses de cette pièce, lesquelles voudriez-vous qu'il remarque?
Le foyer?
La grande fenêtre?
Les dimensions?
La vue?
La circulation vers la salle à manger?
Maintenant, regardez votre aménagement.
Est-ce réellement là que son regard va aller?
Le même exercice peut être fait dans toute la propriété.
Si l'îlot est un atout important de la cuisine, ne couvrez pas le comptoir d'accessoires.
Si la vue est intéressante, ouvrez les rideaux.
Si la cour constitue un avantage, facilitez son accès.
Si le rangement est intéressant, ne le remplissez pas au point où sa capacité devient impossible à apprécier.
Le home staging devrait guider l'œil sans donner l'impression qu'on essaie de le faire.
L'acheteur ne devrait pas remarquer le home staging avant de remarquer la propriété.
8. Ne dépensez pas 10 000 $ pour régler un problème à 500 $
C'est probablement le principe que je voudrais qu'un vendeur retienne le plus.
Le home staging peut rapidement se transformer en projet de rénovation.
Une cuisine légèrement datée devient soudainement un nouveau comptoir.
Puis un dosseret.
Puis des poignées.
Puis un plancher.
Et quelques jours plus tard, vous avez créé un projet de plusieurs milliers de dollars avant même de savoir si ces dépenses étaient nécessaires.
Avant d'investir, séparez les choses en trois catégories :
- Ce qui nuit réellement à la présentation.
- Ce qui peut être amélioré raisonnablement.
- Ce qui coûtera probablement plus cher que ce que le changement apportera à votre stratégie de vente.
Une petite réparation visible peut être pertinente.
Une peinture très abîmée peut mériter une intervention.
Un problème d'entretien évident peut demander de l'attention.
Mais une cuisine qui n'est simplement plus à votre goût n'a pas nécessairement besoin d'être rénovée.
Avant d'entreprendre des travaux plus importants, consultez mon guide sur les rénovations qui augmentent le plus la valeur d'une maison. Le lien est actuellement actif.
Le meilleur home staging n'est pas celui qui coûte le plus cher. C'est celui qui règle les bons problèmes.
Et parfois, la bonne décision est de ne rien faire.
9. Préparez la propriété pour les photos et pour la réalité
Votre home staging doit réussir deux tests.
L'écran.
La visite.
Les photos sont souvent le premier contact de l'acheteur avec votre propriété.
Les pièces doivent donc être claires et faciles à comprendre visuellement.
Mais attention à ne pas créer une propriété qui fonctionne uniquement sous un angle de caméra.
Parce qu'après avoir vu les photos, l'acheteur peut venir visiter.
Et lorsqu'il franchit la porte, la propriété doit demeurer cohérente avec ce qui lui a donné envie de se déplacer.
Les passages doivent être dégagés.
Les pièces doivent rester fonctionnelles.
Les meilleurs éléments doivent être visibles.
La maison doit être propre et correctement éclairée.
Les photos doivent donner envie de visiter. La visite doit confirmer ce que les photos ont promis.
C'est là que le home staging et la préparation des visites travaillent ensemble.
Pour cette deuxième étape, consultez mon guide sur comment préparer sa maison pour une visite. Ce lien est également actif.
Le home staging prépare la propriété.
La préparation des visites permet de maintenir cette présentation lorsque les acheteurs franchissent réellement la porte.
Faut-il enlever toutes les photos de famille?
Non.
Vous n'avez pas besoin de transformer votre maison en propriété témoin.
Quelques photos discrètes ne sont généralement pas le problème.
Un mur entier consacré à votre famille peut cependant attirer davantage l'attention que la pièce.
Revenez à la même question :
« Est-ce que l'acheteur regarde la propriété ou ma vie? »
Si la décoration personnelle devient la chose qu'on remarque, simplifiez.
Faut-il acheter de nouveaux meubles?
Pas nécessairement.
Commencez avec ce que vous avez.
Déplacez.
Retirez.
Réorganisez.
Simplifiez.
Il peut y avoir des situations où louer certains meubles ou accessoires améliore réellement la présentation, particulièrement pour une propriété vacante ou un espace difficile à comprendre.
Mais acheter un nouveau salon simplement parce que vous vendez n'est pas automatiquement une bonne utilisation de votre argent.
Chaque dépense devrait résoudre un problème identifiable.
Est-ce que le home staging augmente automatiquement le prix de vente?
Non.
Et je serais prudent avec toute promesse qui vous garantit un pourcentage précis.
Le prix auquel une propriété se vend dépend de nombreux éléments.
Son emplacement.
Ses caractéristiques.
Son état.
Les propriétés comparables.
La concurrence.
Les conditions du marché.
Son positionnement.
La stratégie de mise en marché.
Et la réaction des acheteurs.
L'OACIQ indique notamment que l'établissement d'un prix de vente réaliste passe par l'analyse des comparables et des caractéristiques pouvant influencer la valeur de la propriété.
Le home staging peut améliorer la façon dont les acheteurs perçoivent et comprennent la propriété.
Ce n'est pas une machine qui transforme automatiquement 1 000 $ de décoration en 10 000 $ de valeur.
Et cette distinction est importante.
Une maison vide devrait-elle être meublée pour la vente?
Cela dépend de la propriété.
Certaines maisons vides restent très faciles à comprendre.
Les proportions sont évidentes.
La fonction des pièces est claire.
L'architecture parle suffisamment d'elle-même.
Dans d'autres propriétés, l'absence de mobilier peut rendre les dimensions plus difficiles à évaluer.
Une petite pièce peut sembler inutilisable alors qu'un aménagement approprié démontrerait le contraire.
Dans ces situations, une mise en scène ciblée peut avoir du sens.
La question n'est donc pas :
« Est-ce qu'une maison vide doit être meublée? »
C'est :
« Qu'est-ce que cette propriété gagne réellement si nous la meublons? »
Quand devriez-vous faire appel à un professionnel du home staging?
Un professionnel peut être particulièrement utile lorsque la propriété est vacante, que l'aménagement est difficile à comprendre, que les meubles actuels nuisent à la perception des espaces ou que certaines pièces ont besoin d'une fonction visuelle plus claire.
Mais avant de choisir la solution, identifiez le problème.
Est-ce la présentation?
Les photos?
Le positionnement?
Le prix?
La mise en marché?
Parce que vous pouvez investir des milliers de dollars en home staging et ne rien régler si le véritable problème se trouve ailleurs.
Et l'inverse est également vrai.
Réduire le prix ne corrigera pas nécessairement une propriété dont la présentation empêche les acheteurs de comprendre ses qualités.
Identifiez le problème avant d'investir dans la solution.
Quelle est la plus grande erreur en home staging?
Décorer pour impressionner au lieu de simplifier pour vendre.
Un vendeur peut facilement commencer à prendre des décisions selon ses propres goûts.
Un nouveau tapis.
Des coussins tendance.
Une couleur à la mode.
Des accessoires partout.
Mais le meilleur home staging est souvent beaucoup plus discret.
L'acheteur ne devrait pas nécessairement repartir en disant :
« Quel beau home staging! »
Il devrait plutôt penser :
« Le salon est vraiment agréable. »
« La cuisine offre beaucoup d'espace. »
« Cette pièce fonctionnerait très bien comme bureau. »
« Je pourrais me voir vivre ici. »
Lorsque le décor devient la vedette, il vole l'attention à ce que vous essayez réellement de vendre.
La propriété.
Vous préparez votre maison pour la vente dans le Grand Montréal ou sur la Rive-Sud?
Le home staging ne devrait jamais être appliqué automatiquement.
Une maison familiale n'a pas nécessairement besoin de la même stratégie qu'un condo.
Une propriété vacante ne se prépare pas comme une maison encore occupée.
Et certaines propriétés ont besoin de très peu de changements avant leur mise en marché.
Pour cette paire d'articles, nous faisons évoluer notre ciblage local vers Saint-Laurent, Ahuntsic-Cartierville, Villeray, Laval, Boucherville, Varennes, Sainte-Julie, Chambly et Carignan, tout en conservant le Grand Montréal et la Rive-Sud comme zones principales.
Je préfère commencer par regarder la propriété elle-même.
Qu'est-ce qui devrait attirer l'œil?
Qu'est-ce qui crée une distraction?
Quelles pièces sont difficiles à comprendre?
Qu'est-ce qu'on peut améliorer sans dépenser inutilement?
Et qu'est-ce qu'on devrait simplement laisser tranquille?
Parce que le home staging n'a pas pour objectif de créer une maison parfaite.
Il doit permettre aux acheteurs de voir plus facilement le potentiel de celle que vous avez réellement à vendre.
Et c'est une distinction importante.
Le home staging n'est pas votre stratégie de vente.
C'est un outil à l'intérieur de votre stratégie de vente.
Pour comprendre comment cette préparation s'intègre à l'ensemble du projet, vous pouvez poursuivre avec mon guide sur comment vendre sa maison rapidement, au meilleur prix et dans les meilleures conditions. J'ai également vérifié ce lien avant de l'inclure.
La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730