Pyrite au Québec : fissures, test de pyrite, tableau IPPG et quoi faire avant d'acheter une maison
Vous êtes dans le sous-sol d'une maison.
Tout semble relativement normal.
Puis vous regardez le plancher.
Une fissure.
Puis une autre.
Certaines semblent former une étoile.
Et immédiatement, un mot vous vient en tête :
Pyrite.
À partir de ce moment, deux réactions sont fréquentes.
La première :
« Il y a de la pyrite. Je ne touche pas à cette maison. »
La deuxième :
« Ce n'est qu'une fissure. Toutes les maisons en ont. »
Les deux peuvent vous faire prendre une décision beaucoup trop rapidement.
Parce qu'une fissure n'est pas automatiquement de la pyrite.
Et la présence de pyrite ou d'un remblai susceptible de gonfler ne signifie pas automatiquement que la propriété doit être rejetée.
Ce qu'il faut d'abord comprendre, c'est :
Qu'est-ce qu'on observe?
Qu'est-ce qui a été testé?
Que dit réellement le rapport?
Quels dommages sont présents?
Qu'est-ce qui demeure inconnu?
Et surtout :
Quelles pourraient être les conséquences pour vous si vous achetez cette propriété?
Parce qu'en immobilier, le problème n'est pas toujours le défaut lui-même.
Le véritable risque est parfois d'acheter un problème que vous ne comprenez pas encore.
Voici donc ce qu'il faut savoir sur la pyrite au Québec, les fissures, les tests, l'IPPG et les décisions à prendre avant d'acheter ou de vendre une propriété.
1. Qu'est-ce que la pyrite?
La pyrite est un minéral composé notamment de fer et de soufre que l'on peut retrouver dans certaines pierres utilisées comme remblai sous les dalles de béton.
Le problème ne vient pas simplement du fait qu'un morceau de pierre contient de la pyrite.
Dans certaines conditions, des réactions chimiques peuvent se produire dans le remblai.
Ces réactions peuvent entraîner une augmentation de volume.
Lorsque le remblai se trouve sous une dalle de béton, cette expansion peut exercer une pression vers le haut.
Avec le temps, cela peut notamment contribuer à :
- fissurer une dalle;
- soulever certaines sections du plancher;
- créer des déformations;
- affecter certaines cloisons ou certains finis;
- rendre certaines portes plus difficiles à ouvrir;
- créer différents dommages selon la situation.
Mais il faut immédiatement faire une distinction importante.
Présence de pyrite ne signifie pas automatiquement dommages importants.
Et inversement :
Des fissures dans une dalle ne signifient pas automatiquement pyrite.
C'est précisément pour cette raison qu'on fait une expertise plutôt que de poser un diagnostic en regardant simplement une fissure.
2. Quels sont les signes pouvant faire penser à un problème de pyrite?
Certains signes peuvent soulever des questions.
Par exemple :
- fissures en étoile ou en toile dans une dalle;
- soulèvement ou bombement du plancher;
- fissures qui semblent évoluer;
- cloisons qui semblent se déplacer;
- portes qui deviennent difficiles à ouvrir;
- déformations dans certains finis;
- différences de niveau inhabituelles.
Mais retenez bien ceci :
Un signe n'est pas un diagnostic.
Une fissure peut avoir plusieurs causes.
Un plancher peut être inégal pour différentes raisons.
Une porte peut frotter sans qu'il y ait de pyrite.
Vous pouvez donc observer quelque chose qui mérite une vérification sans connaître encore sa cause.
C'est une distinction extrêmement importante lorsqu'on visite une propriété.
Votre rôle comme acheteur n'est pas de devenir géologue pendant la visite.
Votre rôle est de remarquer suffisamment de choses pour savoir quand il faut poser davantage de questions.
3. Certaines régions du Québec sont-elles plus touchées?
Le problème de pyrite est particulièrement connu dans le Grand Montréal et certaines parties de la Montérégie.
Sur la Rive-Sud, plusieurs cas de gonflement de pierre de remblai ont historiquement été répertoriés dans un vaste secteur allant notamment de Châteauguay à Varennes et du fleuve Saint-Laurent à la rivière Richelieu.
Des cas ont également été répertoriés dans différents secteurs de l'est et de l'ouest de l'île de Montréal.
Mais il faut être prudent avec les raccourcis.
Une ville située dans une zone historiquement plus touchée ne signifie pas que toutes ses maisons sont affectées.
Deux propriétés voisines peuvent même avoir été construites avec des remblais provenant de sources différentes.
Et l'absence de réputation particulière dans un secteur ne constitue pas une garantie qu'une propriété ne présente aucun problème.
C'est la propriété elle-même qui doit être évaluée.
Son remblai.
Sa dalle.
Ses signes visibles.
Son historique.
Ses rapports disponibles.
On n'achète pas la réputation géologique d'un code postal. On achète une propriété précise.
4. Comment fait-on un test de pyrite?
Un véritable test de pyrite ne consiste pas simplement à regarder une fissure.
Une expertise spécialisée implique généralement des prélèvements dans les zones concernées afin d'analyser le remblai sous la dalle.
Selon le mandat et la situation, l'expertise peut notamment considérer :
- la composition et les caractéristiques du remblai;
- son potentiel de gonflement sulfatique;
- certaines analyses chimiques lorsque requises;
- l'état de la dalle;
- les dommages observés;
- les autres données pertinentes au bâtiment.
Au Québec, la détermination de l'indice pétrographique du potentiel de gonflement sulfatique, ou IPPG, est aujourd'hui encadrée par la norme BNQ 2560-500.
Pour un bâtiment existant, un résultat d'IPPG ne devrait toutefois pas être interprété isolément.
Il doit faire partie d'une expertise qui considère également l'inspection visuelle du bâtiment et les autres données recueillies.
Le garage et le sous-sol peuvent aussi représenter des zones distinctes.
Il ne faut donc pas automatiquement présumer qu'un résultat obtenu dans une partie du bâtiment décrit parfaitement toutes les autres parties.
Une fois l'analyse terminée, vous recevez généralement un rapport.
Et c'est souvent à ce moment qu'apparaissent quatre lettres qui inquiètent beaucoup de propriétaires :
IPPG.
5. Que signifie IPPG?
IPPG signifie :
Indice pétrographique du potentiel de gonflement.
Il s'agit d'un indice utilisé pour qualifier le potentiel de gonflement associé au remblai analysé.
Et voici probablement la chose la plus importante à comprendre lorsque vous lisez votre rapport :
L'IPPG n'est pas le pourcentage de pyrite contenu dans votre remblai.
Un IPPG de 40 ne signifie donc pas :
« Il y a 40 % de pyrite sous ma dalle. »
Il ne signifie pas non plus :
« Ma dalle va gonfler de 40 %. »
Et il ne permet pas de prédire exactement ce qui arrivera à votre propriété ni quand cela arrivera.
L'IPPG est un indice.
Cet indice doit être interprété avec l'ensemble des observations et résultats contenus dans le rapport.
6. Tableau IPPG : comment interpréter le résultat d'un test de pyrite?
Voici les catégories traditionnellement utilisées dans le cadre du protocole CTQ-M200 pour qualifier l'IPPG :
| IPPG | Potentiel de gonflement |
|---|---|
| 0 à 10 | Négligeable |
| 11 à 20 | Faible |
| 21 à 40 | Faible à moyen |
| 41 à 60 | Moyen à élevé |
| 61 à 80 | Élevé |
| 81 à 100 | Extrêmement élevé |
Ce tableau est utile.
Très utile.
Mais il faut comprendre ce qu'il vous dit...
et ce qu'il ne vous dit pas.
Prenons un IPPG de 47.
Selon cette classification, le potentiel de gonflement se situe dans la catégorie :
moyen à élevé.
Cela ne signifie pas que 47 % du remblai est constitué de pyrite.
Cela ne signifie pas que le plancher va gonfler de 47 %.
Cela ne signifie pas non plus qu'une réparation précise doit automatiquement être effectuée.
Le chiffre doit être replacé dans le contexte du bâtiment.
Le professionnel peut notamment considérer :
- les dommages déjà observés;
- l'état de la dalle;
- la nature et l'épaisseur du remblai;
- les signes de réaction;
- les conditions d'humidité;
- les déformations;
- l'évolution connue des fissures;
- les autres résultats obtenus lors de l'expertise.
Imaginez maintenant deux propriétés.
Maison A : IPPG 45.
Des dommages importants sont déjà visibles.
La dalle présente des soulèvements.
Certaines cloisons semblent affectées.
Maison B : IPPG 45.
Aucun désordre significatif n'est actuellement observé.
Même IPPG.
Mais pas nécessairement la même situation.
Voilà pourquoi il est dangereux de transformer l'IPPG en verdict automatique.
Le tableau vous aide à comprendre le potentiel du remblai analysé. Le rapport complet vous aide à comprendre la propriété.
7. Est-ce qu'un IPPG élevé signifie automatiquement qu'il faut tout refaire?
Non.
Un IPPG élevé mérite évidemment d'être compris sérieusement.
Mais la décision concernant les travaux ne devrait pas reposer uniquement sur un chiffre.
Il faut notamment comprendre :
- les dommages présents;
- leur importance;
- leur évolution;
- les conclusions du rapport;
- les recommandations professionnelles;
- l'utilisation des espaces concernés;
- les conséquences potentielles de ne pas intervenir.
Une propriété peut présenter un potentiel de gonflement important sans nécessairement présenter exactement les mêmes dommages qu'une autre propriété ayant un résultat comparable.
C'est pourquoi une question comme :
« À partir de quel IPPG faut-il tout refaire? »
est beaucoup trop simple.
La meilleure question est plutôt :
« Qu'est-ce que ce résultat signifie dans cette propriété précise? »
8. Attention aux fameux « pourcentages de pyrite »
Vous entendrez parfois :
« Il y a 20 % de pyrite. »
« En dessous de 20 %, ce n'est pas grave. »
« Au-dessus de 40 %, il faut tout refaire. »
Soyez prudent.
L'IPPG n'est pas un pourcentage de pyrite.
Et un chiffre ne devrait pas devenir automatiquement une décision immobilière.
Dans le contexte d'une promesse d'achat, un courtier ne devrait pas improviser un pourcentage ou un seuil d'IPPG au-delà duquel l'acheteur pourrait automatiquement se désister.
Pourquoi?
Parce que l'expertise doit être interprétée dans son ensemble.
Un résultat d'IPPG n'est qu'une partie de cette analyse.
Ne transformez pas un indice technique en règle immobilière universelle.
9. Une maison avec un IPPG faible peut-elle quand même avoir des fissures?
Oui.
Et c'est une autre raison pour laquelle il ne faut pas regarder uniquement le tableau.
Une fissure dans une dalle peut avoir différentes causes.
Le béton peut fissurer.
Le sol peut bouger.
Le bâtiment peut avoir subi différents mouvements.
Des travaux antérieurs peuvent avoir été effectués.
Le drainage ou d'autres conditions peuvent également entrer en jeu.
Vous devez donc éviter deux conclusions automatiques :
« Il y a une fissure, donc c'est de la pyrite. »
et
« L'IPPG est faible, donc cette fissure n'a aucune importance. »
Si une situation mérite une investigation, faites-la comprendre correctement.
Le chiffre n'efface pas ce que le bâtiment vous montre. Et ce que le bâtiment vous montre ne remplace pas l'analyse.
10. Quels travaux peuvent être nécessaires lorsqu'un problème de pyrite est important?
Lorsque la situation justifie des travaux majeurs, ceux-ci peuvent être considérables.
Selon la propriété et les recommandations professionnelles, ils peuvent notamment impliquer :
- retirer certains finis;
- démolir la dalle;
- enlever le remblai problématique;
- excaver jusqu'à la profondeur requise;
- remplacer le remblai par un matériau approprié;
- reconstruire la dalle;
- remettre en état les divisions et les finis.
Dans un sous-sol complètement aménagé, cela peut évidemment devenir beaucoup plus complexe.
Planchers.
Murs.
Salle de bain.
Salle familiale.
Rangement.
Électricité.
Plomberie.
Tout cela peut influencer l'ampleur réelle du projet.
C'est pourquoi il faut faire attention lorsqu'on entend :
« Ça coûte environ X dollars pour régler la pyrite. »
Sans connaître la propriété, cette estimation peut être pratiquement inutile.
Un garage non fini et un sous-sol entièrement aménagé ne représentent pas le même chantier.
La superficie compte.
La profondeur compte.
L'accessibilité compte.
Les dommages comptent.
Les finis comptent.
Le coût de la pyrite n'est pas seulement le coût d'enlever du remblai. C'est le coût de tout ce qu'il faut défaire et refaire pour y accéder.
11. Faut-il automatiquement réparer une propriété où de la pyrite est détectée?
Pas nécessairement.
Encore une fois, il faut éviter les réponses universelles.
La décision peut dépendre notamment :
- du potentiel identifié;
- des dommages présents;
- de leur évolution;
- de l'utilisation de l'espace;
- des recommandations du professionnel;
- des projets du propriétaire;
- de la transaction envisagée.
Une situation stable et documentée n'est pas nécessairement analysée de la même façon qu'un problème qui semble évoluer rapidement.
Et lorsqu'une transaction immobilière est envisagée, une autre dimension apparaît :
l'incertitude pour l'acheteur.
Même si le propriétaire actuel vit très bien avec la situation depuis plusieurs années, un futur acheteur peut vouloir comprendre le risque avant de l'accepter.
12. Que devrait vérifier un acheteur avant d'acheter une maison où la pyrite est soupçonnée?
Commencez par chercher l'information existante.
Demandez notamment :
- les Déclarations du vendeur;
- les rapports de pyrite disponibles;
- les rapports d'inspection antérieurs disponibles;
- les factures de travaux;
- les photographies avant et après les travaux;
- les expertises supplémentaires;
- les documents relatifs aux réparations effectuées.
Puis regardez le rapport lui-même.
Ne vous arrêtez pas à l'IPPG.
Demandez :
Qu'est-ce qui a été testé?
Où les prélèvements ont-ils été effectués?
Quels dommages ont été observés?
Quelle est la conclusion du professionnel?
Des travaux sont-ils recommandés?
Une investigation supplémentaire est-elle nécessaire?
Dans les zones où des problèmes de pyrite ont été répertoriés, l'expertise prend une importance particulière lorsqu'aucun rapport n'est disponible ou que la situation soulève des questions.
Dans le contexte d'une transaction, une promesse d'achat peut aussi être structurée de manière à prévoir une expertise et l'examen de ses résultats selon les conditions convenues.
Le but n'est pas de trouver une raison d'avoir peur de la propriété.
Le but est d'en savoir suffisamment sur ce que vous achetez pour décider si vous êtes à l'aise de l'acheter.
Maison A contre Maison B : laquelle représente réellement le plus grand risque?
Imaginez deux propriétés.
Maison A
Un problème de pyrite a été identifié.
Vous avez :
- le rapport;
- les résultats;
- les photographies;
- les factures;
- la description des travaux;
- les documents disponibles sur les réparations.
Vous connaissez l'historique.
Maison B
Vous voyez des fissures.
Aucun test.
Aucun rapport.
Aucune facture.
Le propriétaire ne sait pas vraiment.
On vous dit simplement :
« Ça a toujours été comme ça. »
Laquelle est automatiquement la meilleure maison?
Impossible de répondre uniquement avec ces informations.
Mais laquelle contient le plus d'inconnues?
La Maison B.
Et cette distinction est fondamentale.
Parce qu'un défaut connu peut être analysé.
On peut l'expertiser.
Comprendre les travaux.
Analyser les documents.
Évaluer les coûts potentiels.
Une inconnue, elle, doit d'abord être transformée en information avant même de pouvoir mesurer le risque.
C'est pourquoi une propriété ayant un historique de pyrite n'est pas automatiquement plus risquée qu'une propriété qui n'a jamais été testée.
Tout dépend de ce qu'on sait réellement.
Une maison avec de la pyrite est-elle invendable?
Non.
Mais la pyrite peut influencer la perception du risque, la décision de certains acheteurs et potentiellement la transaction.
Un acheteur peut vouloir comprendre :
- la nature du problème;
- les dommages présents;
- les résultats des analyses;
- les travaux réalisés;
- les risques futurs;
- les coûts potentiels.
Pour un vendeur, la transparence et la documentation sont particulièrement importantes.
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble traite notamment de la pyrite ainsi que de certains tests et expertises concernant la propriété.
Si vous possédez un rapport, des factures ou des documents relatifs à des travaux, rassemblez-les.
Comparez maintenant ces deux réponses :
« Oui, il y avait de la pyrite, mais tout a été arrangé. »
et
« Voici le rapport. Voici ce qui a été constaté. Voici les travaux effectués. Voici les factures et les documents disponibles. »
La deuxième réponse ne demande pas simplement à l'acheteur de croire le vendeur.
Elle lui permet d'analyser l'information.
La documentation ne fait pas disparaître l'historique de la propriété. Elle permet de remplacer une partie de l'incertitude par des faits.
La pyrite fait-elle automatiquement baisser la valeur d'une propriété?
Non.
Il serait beaucoup trop simpliste d'attribuer automatiquement une réduction précise de valeur à un résultat d'IPPG.
La réaction du marché peut dépendre de plusieurs facteurs :
- l'ampleur des dommages;
- la documentation disponible;
- les travaux réalisés;
- le coût potentiel des travaux futurs;
- l'état général de la propriété;
- son emplacement;
- les propriétés comparables;
- la perception des acheteurs;
- le niveau d'incertitude qui demeure.
Un acheteur peut accepter une situation documentée.
Un autre peut ne vouloir aucun risque lié à la pyrite.
Un autre peut être intéressé si le prix tient compte des travaux qu'il prévoit.
C'est pourquoi on ne peut pas dire :
« IPPG 40 égale automatiquement X % de perte de valeur. »
Le marché immobilier ne fonctionne pas avec une table de conversion IPPG vers prix de vente.
Le chiffre technique fait partie du dossier. Il ne remplace pas l'analyse immobilière de la propriété.
Que devrait faire un vendeur qui possède déjà un rapport de pyrite?
Commencez par rassembler votre documentation.
Le rapport complet.
Les analyses.
Les factures.
Les photographies.
Les documents relatifs aux travaux.
Les expertises complémentaires.
Les informations pertinentes concernant les réparations.
Puis assurez-vous que les informations pertinentes sont correctement traitées dans le contexte de la transaction et des déclarations requises.
Ne tentez pas de transformer le rapport en quelque chose qu'il ne dit pas.
Un IPPG faible n'est pas une garantie absolue.
Un IPPG élevé ne signifie pas automatiquement catastrophe.
Des travaux réalisés ne signifient pas automatiquement qu'aucune vérification ne sera nécessaire.
Présentez ce qui est documenté. Pas ce que vous aimeriez que l'acheteur en conclue.
Cette distinction peut inspirer beaucoup plus de confiance qu'une tentative de banaliser le problème.
Quelles questions poser à l'expert après avoir reçu le rapport?
Ne demandez pas seulement :
« Est-ce que c'est grave? »
Cette question est compréhensible.
Mais elle est tellement large qu'elle risque de produire une réponse qui ne vous aide pas suffisamment.
Demandez plutôt :
- Quel est l'IPPG?
- Que signifie ce résultat dans le contexte de cette propriété?
- Quels dommages avez-vous observés?
- Ces dommages sont-ils compatibles avec le comportement du remblai?
- Quelle zone a été testée?
- D'autres zones devraient-elles être testées?
- Les dommages semblent-ils évoluer?
- Des travaux sont-ils recommandés?
- Quelle information demeure inconnue?
- Qu'est-ce que vous voudriez que je comprenne avant de prendre une décision concernant cette propriété?
Vous remarquerez quelque chose.
Une seule de ces dix questions demande le chiffre d'IPPG.
Les neuf autres cherchent à comprendre ce que le chiffre signifie.
C'est exactement ainsi qu'un rapport technique devrait être utilisé.
Peut-on se fier uniquement à l'inspection préachat pour détecter la pyrite?
Non.
L'inspecteur en bâtiment peut observer certains signes visibles et recommander une investigation supplémentaire lorsqu'une situation le justifie.
Mais une inspection visuelle ne remplace pas une expertise spécialisée.
L'inspecteur peut voir la fissure.
Il peut voir le soulèvement.
Il peut voir certaines manifestations.
Mais déterminer les caractéristiques du remblai et son potentiel de gonflement nécessite une analyse appropriée.
C'est une distinction importante :
L'inspection peut soulever la question.
L'expertise spécialisée cherche à y répondre.
Ne demandez donc pas à une observation visuelle de vous donner une certitude qu'elle ne peut pas fournir.
Faut-il avoir peur d'acheter une maison avec de la pyrite?
La peur n'est probablement pas le meilleur outil d'analyse.
La banalisation non plus.
Remplacez les deux par de l'information.
Si un problème est documenté, comprenez-le.
Si des travaux ont été réalisés, vérifiez ce qui a été fait.
Si aucun test n'existe alors que des signes soulèvent des questions, déterminez si une expertise est appropriée.
Si le rapport contient un IPPG, utilisez le tableau pour comprendre la catégorie.
Puis lisez la conclusion.
Regardez les dommages.
Posez des questions.
Et demandez-vous :
« Maintenant que je comprends mieux la situation, est-ce un risque que je suis prêt à accepter? »
Parce qu'il n'existe pas une réponse identique pour tous les acheteurs.
Une personne peut accepter des travaux importants en échange d'un prix qui correspond à son projet.
Une autre ne veut absolument aucun chantier.
Une personne dispose d'une importante réserve financière.
Une autre utilise pratiquement toutes ses liquidités pour acheter.
Le même bâtiment peut donc représenter une décision différente pour deux acheteurs.
10 questions à poser avant d'acheter une propriété où la pyrite est possible
Avant de prendre votre décision, demandez :
- Quels signes ont été observés?
- Un test de pyrite a-t-il déjà été effectué?
- Puis-je obtenir le rapport complet?
- Quel est l'IPPG et comment le professionnel l'interprète-t-il?
- Le sous-sol et le garage ont-ils été analysés séparément lorsque pertinent?
- Quels dommages sont actuellement présents?
- Des travaux ont-ils déjà été effectués?
- Existe-t-il des factures, photographies et documents concernant ces travaux?
- Une expertise supplémentaire est-elle recommandée?
- Qu'est-ce qui demeure encore inconnu après toutes ces vérifications?
La dixième question est probablement la plus importante.
Parce qu'une décision immobilière n'est presque jamais prise avec une information absolument parfaite.
Mais il existe une énorme différence entre accepter une incertitude que vous comprenez...
et accepter un risque que personne n'a réellement mesuré.
La fissure n'est pas la décision
Revenons dans le sous-sol.
Vous regardez cette fissure.
Elle ressemble peut-être à une étoile.
Et le mot revient :
Pyrite.
À ce moment précis, vous n'avez peut-être encore aucune idée de ce qui se trouve réellement sous cette dalle.
Et c'est exactement le point.
La fissure est une observation.
Pas une conclusion.
L'IPPG est un indice.
Pas un pourcentage de pyrite.
Le tableau est un outil d'interprétation.
Pas un verdict sur la maison.
Et un historique de pyrite n'est pas automatiquement une raison d'acheter ou de ne pas acheter.
Vous devez aller plus loin.
Qu'est-ce qui a été observé?
Qu'est-ce qui a été testé?
Que signifie l'IPPG?
Quels dommages sont présents?
Quels travaux ont été effectués?
Qu'est-ce qui demeure incertain?
Puis seulement après :
« Maintenant que je comprends ce que j'achète, est-ce que cette propriété correspond encore au risque que je suis prêt à accepter? »
C'est là que l'expertise devient réellement utile.
Elle ne choisit pas la maison à votre place.
Elle ne promet pas l'avenir.
Elle ne transforme pas un problème complexe en chiffre magique.
Elle vous permet de remplacer une partie de l'incertitude par de l'information.
Et lorsqu'on parle d'une propriété de plusieurs centaines de milliers de dollars, cette information peut complètement changer la qualité de votre décision.
Alors ne laissez pas une fissure décider pour vous.
Ne laissez pas non plus un chiffre vous rassurer trop rapidement.
Comprenez d'abord ce que le bâtiment vous dit.
Comprenez ensuite ce que l'expertise vous apprend.
Puis décidez ce que vous êtes réellement prêt à accepter.
Parce qu'en immobilier, le meilleur scénario n'est pas nécessairement d'acheter une maison sans aucun problème.
C'est d'éviter d'acheter un problème que vous n'aviez pas compris.
La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
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