Comment choisir un locataire au Québec : vérifications, dossier de crédit et erreurs à éviter
Vous avez un logement à louer.
Les visites commencent.
Plusieurs candidats semblent intéressés.
Et une question devient rapidement importante :
« Comment choisir un bon locataire sans prendre une décision au hasard? »
Pour un propriétaire immobilier, cette décision peut avoir des conséquences pendant plusieurs années.
Un bon dossier peut contribuer à des revenus plus prévisibles et à une gestion plus simple.
Une mauvaise décision peut entraîner des retards de paiement, des conflits, des démarches et beaucoup plus de gestion que prévu.
Mais il y a un piège :
chercher le « locataire parfait » en se fiant à son instinct.
Une personne peut être extrêmement sympathique pendant une visite et présenter des habitudes de paiement préoccupantes.
Une autre peut être beaucoup plus réservée tout en ayant un excellent dossier.
Le meilleur candidat n’est donc pas nécessairement celui qui fait la meilleure première impression.
La vraie question est :
« Est-ce que les informations que je peux légitimement vérifier me permettent raisonnablement de croire que cette personne pourra respecter ses obligations locatives? »
Parce qu’un bon processus de sélection devrait réduire le risque.
Pas essayer de deviner l’avenir.
Pourquoi est-il important de bien choisir son locataire?
Un immeuble locatif n’est pas seulement un bâtiment.
C’est également une série de revenus et de dépenses qui doivent fonctionner ensemble.
L’hypothèque continue.
Les taxes continuent.
Les assurances continuent.
L’entretien continue.
Les réparations continuent.
Et lorsqu’un logement ne génère pas les revenus prévus, les dépenses de l’immeuble ne disparaissent pas.
C’est pourquoi la sélection d’un locataire fait partie intégrante de la gestion du risque immobilier.
Cela ne signifie pas que vous pouvez éliminer complètement ce risque.
Vous ne le pouvez pas.
L’objectif est de prendre une décision raisonnable à partir d’informations pertinentes plutôt que d’une impression.
Quelle est la meilleure façon de choisir un locataire au Québec?
Commencez avant même de rencontrer les candidats.
Déterminez les critères objectifs que vous utiliserez pour analyser les candidatures.
Selon ce qui est pertinent et permis dans votre situation, vous pourriez notamment chercher à vérifier :
- la capacité et les habitudes de paiement;
- le dossier de crédit lorsque pertinent;
- certaines références locatives;
- les informations pertinentes concernant des locations antérieures;
- les moyens raisonnables permettant au candidat de démontrer qu’il peut respecter ses obligations financières.
Pourquoi établir votre méthode avant les visites?
Parce qu’il devient beaucoup plus facile d’appliquer des critères cohérents lorsque vous les avez déterminés avant de rencontrer les personnes.
Vous réduisez ainsi le risque de transformer :
« J’ai un meilleur feeling avec cette personne. »
en critère de sélection.
Choisissez un dossier. Pas une personnalité.
Peut-on faire une enquête de crédit sur un futur locataire au Québec?
Oui.
Mais pas n’importe comment.
Un locateur peut effectuer une enquête de crédit afin d’évaluer les habitudes de paiement d’un candidat.
Cependant, le consentement du candidat doit être obtenu avant une vérification de crédit effectuée auprès d’un tiers.
La Commission d’accès à l’information du Québec précise également que le nom, l’adresse et la date de naissance suffisent généralement pour effectuer cette vérification.
Le numéro d’assurance sociale n’est donc généralement pas nécessaire pour une enquête de crédit.
C’est important parce qu’en matière de renseignements personnels :
Plus d’information ne signifie pas automatiquement une meilleure vérification.
La bonne question est plutôt :
« Ai-je réellement besoin de cette information pour évaluer la candidature? »
Que devriez-vous vérifier dans le dossier d’un candidat?
Une cote de crédit peut être utile.
Mais elle ne raconte pas toute l’histoire.
Ce que vous cherchez réellement à comprendre, ce sont notamment les habitudes de paiement du candidat et sa capacité raisonnable à respecter les obligations liées au logement.
Plusieurs éléments peuvent donc être pertinents.
Le dossier de crédit
Un dossier de crédit peut fournir de l’information concernant l’historique de crédit et certaines habitudes de paiement.
Mais évitez de transformer un seul chiffre en verdict automatique.
Une personne peut avoir un dossier limité pour plusieurs raisons.
Un jeune locataire peut commencer sa vie financière.
Un nouvel arrivant peut ne pas avoir un long historique de crédit au Québec.
Une situation particulière peut également expliquer certains éléments du dossier.
Une cote de crédit est une information. Ce n’est pas une boule de cristal.
Elle peut contribuer à votre analyse.
Elle ne devrait pas nécessairement la remplacer.
Les références d’anciens locateurs
Les références locatives peuvent compléter l’analyse lorsqu’elles sont utilisées correctement.
Elles peuvent notamment permettre de vérifier certaines informations pertinentes concernant une location antérieure.
Mais l’objectif ne devrait pas être de demander :
« Est-ce que vous aimiez cette personne? »
Cherchez plutôt les faits pertinents à la relation locative.
Vous voulez obtenir de l’information utile.
Pas une opinion personnelle.
Les habitudes de paiement
Un candidat peut également être en mesure de démontrer ses habitudes de paiement autrement.
Selon la situation, cela peut notamment comprendre certains documents ou références permettant raisonnablement d’évaluer le respect d’obligations nécessitant des paiements périodiques.
Cela devient particulièrement important lorsqu’un candidat possède peu d’historique locatif ou de crédit traditionnel.
L’absence d’un long historique ne signifie pas automatiquement l’absence de capacité de paiement.
Peut-on demander une preuve d’identité?
Vous pouvez avoir besoin de confirmer l’identité d’un candidat.
Mais vérifier une pièce d’identité et conserver tous les renseignements qu’elle contient sont deux choses différentes.
Au Québec, la collecte de renseignements personnels doit être limitée à ce qui est nécessaire.
La Commission d’accès à l’information précise qu’un locateur peut demander à voir une pièce d’identité afin de confirmer l’identité d’un futur locataire, mais ne peut pas simplement photographier ou photocopier cette pièce pour la conserver dans son dossier.
Même principe pour certains numéros apparaissant sur les documents d’identité.
Vérifier l’identité ne signifie pas recueillir tout ce qui se trouve sur la carte.
Peut-on demander le numéro d’assurance sociale?
Ne considérez pas cette demande comme une étape automatique du processus.
Le numéro d’assurance sociale n’est généralement pas nécessaire pour effectuer une enquête de crédit.
Et c’est un bon exemple d’un principe beaucoup plus large.
Avant de demander un renseignement personnel, demandez-vous :
« Pourquoi ai-je besoin de cette information? »
Si vous ne pouvez pas répondre clairement à cette question, vérifiez si vous avez réellement besoin et le droit de la recueillir.
Peut-on choisir un locataire selon son impression pendant la visite?
La visite vous permet de présenter le logement.
De répondre aux questions.
De vérifier certains éléments pertinents.
Et de déterminer si le logement semble correspondre aux besoins du candidat.
Mais elle ne devrait pas devenir un concours de personnalité.
Quelqu’un de très bavard n’est pas nécessairement plus fiable.
Quelqu’un de réservé n’est pas nécessairement moins sérieux.
Quelqu’un qui arrive avec un grand sourire ne vous indique pas comment il respectera ses obligations dans douze mois.
Des critères comme :
« Il avait l’air sympathique. »
« Elle semblait plus sérieuse. »
« J’ai eu un meilleur feeling avec l’autre personne. »
ne remplacent pas une analyse structurée.
De plus, certains motifs de sélection sont interdits par les règles québécoises en matière de discrimination. La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse présente les motifs de discrimination interdits par la Charte québécoise.
Les impressions peuvent vous rassurer. Les vérifications vous permettent de décider.
Quelles questions poser à un candidat locataire?
Les questions devraient servir à comprendre les éléments pertinents à la location.
Vous pouvez notamment clarifier :
- la date d’emménagement recherchée;
- les personnes qui occuperont le logement;
- les éléments nécessaires à l’évaluation de la capacité et des habitudes de paiement;
- les références pertinentes;
- la compréhension des conditions du logement et du bail.
Évitez de transformer la visite en interrogatoire sur la vie privée.
Vous n’avez pas besoin de connaître toute la vie d’une personne pour déterminer si sa candidature répond raisonnablement à vos critères.
Recueillez ce qui est pertinent. Pas simplement ce qui est disponible.
Faut-il automatiquement choisir le candidat avec le meilleur crédit?
Non.
Une excellente cote de crédit ne garantit pas une relation locative sans problème.
Et une cote moins élevée ne signifie pas automatiquement qu’un candidat ne respectera pas ses obligations.
Regardez plutôt l’ensemble des informations pertinentes.
Demandez-vous :
Les informations disponibles démontrent-elles des habitudes de paiement suffisamment rassurantes?
Les références sont-elles cohérentes?
Le candidat peut-il raisonnablement démontrer sa capacité à respecter ses obligations?
Une situation particulière explique-t-elle certains éléments du dossier?
Une sélection sérieuse ne consiste pas à trouver un chiffre magique.
Elle consiste à prendre une décision raisonnable à partir de plusieurs informations pertinentes.
Et si le candidat est étudiant ou nouvel arrivant au Québec?
C’est précisément une situation où une approche trop rigide peut devenir trompeuse.
Un étudiant ou un nouvel arrivant peut avoir peu ou pas d’antécédents locatifs ou de crédit au Québec.
Cela ne signifie pas automatiquement qu’il présente un mauvais dossier.
D’autres moyens raisonnables peuvent permettre d’évaluer sa capacité et ses habitudes de paiement, dans le respect des règles applicables.
La distinction est importante :
Pas d’historique n’est pas la même chose qu’un mauvais historique.
Cherchez les informations pertinentes disponibles plutôt que de tirer une conclusion uniquement parce qu’une donnée traditionnelle manque au dossier.
Peut-on demander un dépôt de garantie?
Soyez particulièrement prudent avec cette question au Québec.
Le Tribunal administratif du logement rappelle qu’un locateur ne peut pas exiger plus que le premier terme de loyer d’avance et ne peut pas exiger une somme additionnelle à titre de dépôt de garantie, par exemple pour les clés ou les dommages.
Ne copiez donc pas automatiquement une pratique vue ailleurs au Canada ou aux États-Unis.
Une pratique courante ailleurs n’est pas automatiquement permise ici.
Comment rédiger une annonce qui attire les bonnes candidatures?
La sélection commence avant l’enquête de crédit.
Elle commence avec votre logement et votre annonce.
Présentez clairement :
- le loyer;
- la disponibilité;
- le nombre de chambres;
- les inclusions et exclusions;
- le stationnement lorsqu’il y en a un;
- les caractéristiques importantes du logement;
- l’emplacement;
- les services à proximité;
- les autres informations pertinentes.
Utilisez également des photographies récentes et représentatives.
Pourquoi?
Parce que votre objectif n’est pas nécessairement d’obtenir le maximum de demandes.
Votre objectif est d’attirer des candidats pour qui le logement correspond réellement aux besoins.
Cent messages peu pertinents ne sont pas nécessairement plus utiles que quinze bonnes candidatures.
Votre prix influence aussi les candidats que vous attirez
Voici un élément souvent oublié.
Votre stratégie de location commence avec le prix.
Si le loyer demandé ne correspond pas au marché, vous pouvez réduire considérablement le nombre de candidats intéressés.
Si le logement est mal présenté, vous pouvez obtenir moins de candidatures pertinentes.
Si votre annonce manque d’information, certains candidats intéressants peuvent simplement passer à la suivante.
Alors avant de demander :
« Pourquoi est-ce que je ne trouve pas de bons locataires? »
posez aussi cette question :
« Pourquoi les candidats que je veux attirer choisiraient-ils mon logement plutôt qu’un autre? »
Le prix.
L’état du logement.
Les photos.
La description.
Les inclusions.
L’emplacement.
La concurrence.
Tout cela influence votre bassin de candidats.
La sélection ne commence pas avec le formulaire. Elle commence avec votre offre au marché.
Faut-il louer au premier candidat qui semble convenir?
Pas nécessairement.
Un logement vacant coûte de l’argent.
Et lorsqu’un propriétaire voit passer les jours sans loyer, la pression peut monter rapidement.
Mais cette urgence peut créer une autre erreur :
accélérer le processus simplement pour remplir le logement.
Imaginez un logement à 1 600 $ par mois.
Vous craignez de perdre quelques semaines de revenus.
Vous acceptez donc rapidement une candidature sans effectuer les vérifications que vous auriez normalement faites.
Vous avez peut-être réduit votre vacance.
Mais avez-vous réellement réduit votre risque?
Le coût d’une courte période de vacance et le coût potentiel d’une mauvaise décision ne sont pas nécessairement comparables.
Cela ne signifie pas qu’il faut chercher éternellement le candidat parfait.
Il n’existe probablement pas.
Cela signifie simplement :
Ne laissez pas l’urgence remplacer votre processus.
Choisir un locataire dans le Grand Montréal et sur la Rive-Sud
Le marché locatif peut varier considérablement d’un secteur à l’autre.
À Saint-Laurent, le type de logement, la proximité des transports et l’emplacement peuvent attirer différents profils de candidats.
Dans des secteurs comme Outremont, Rosemont-La Petite-Patrie et Anjou, les réalités locatives peuvent être différentes selon le type de propriété et le segment de marché.
Sur la Rive-Sud, Brossard, Saint-Lambert, Longueuil, Saint-Hubert et Candiac présentent également des marchés et des types de logements différents.
Mais le principe ne change pas.
Un marché actif n’est pas une raison pour abandonner votre méthode de sélection.
Plus vous recevez de candidatures, plus un processus cohérent devient utile.
Vous achetez un plex ou un immeuble déjà loué?
Dans ce cas, quelqu’un d’autre a peut-être déjà choisi les locataires.
Et cela change votre analyse.
Lorsque vous analysez un immeuble à revenus, ne regardez pas seulement :
- le prix demandé;
- les revenus bruts;
- les taxes;
- les dépenses;
- le financement.
Regardez également les informations locatives pertinentes disponibles dans le cadre de la transaction.
Comprenez les baux.
Comprenez les revenus.
Comprenez les obligations qui accompagneront l’immeuble.
Parce que vous n’achetez pas seulement des murs et un terrain.
Vous achetez également une situation locative existante.
Et cette situation peut avoir un impact direct sur votre gestion future.
Quel est l’impact des locataires sur votre investissement?
Deux immeubles peuvent afficher exactement les mêmes revenus bruts sur une fiche descriptive.
Cela ne signifie pas automatiquement qu’ils représentent le même investissement.
Pourquoi?
Parce que la qualité et la stabilité des revenus comptent également.
La gestion compte.
Les dépenses comptent.
Les obligations existantes comptent.
Le temps que l’immeuble demande au propriétaire compte aussi.
Un investisseur devrait donc aller plus loin que :
« Combien rapporte cet immeuble? »
Et demander :
« Quelle est la qualité de ces revenus et qu’est-ce que je dois gérer pour les maintenir? »
C’est une question beaucoup plus intéressante.
Quelles erreurs les propriétaires devraient-ils éviter?
Se fier uniquement à l’impression personnelle
Une bonne conversation pendant une visite n’est pas une vérification.
Demander trop de renseignements personnels
Recueillez les renseignements nécessaires.
Pas tout ce qu’un formulaire vous permet techniquement de demander.
Faire une enquête de crédit sans consentement
Obtenez le consentement requis avant une vérification effectuée auprès d’un tiers.
Utiliser des critères différents selon les candidats
Établissez votre méthode avant de commencer et appliquez-la avec cohérence.
Croire qu’un garant élimine tous les risques
Une garantie ne transforme pas automatiquement une candidature en bonne décision.
Les cautionnements et garanties comportent également leurs propres règles et obligations.
Utiliser un vieux formulaire trouvé sur Internet
Les règles concernant les renseignements personnels et la location évoluent.
Un formulaire trouvé en ligne n’est pas automatiquement conforme aux exigences québécoises actuelles.
Comment structurer votre processus de sélection?
Une méthode simple peut réduire les décisions improvisées.
- Préparez une annonce claire et complète.
- Déterminez vos critères objectifs avant les visites.
- Utilisez la même méthode de présélection pour les candidats.
- Recueillez uniquement les renseignements nécessaires.
- Obtenez le consentement requis avant toute enquête de crédit.
- Analysez les habitudes de paiement et le dossier dans son ensemble.
- Vérifiez les références pertinentes.
- Confirmez l’identité sans conserver inutilement des renseignements sensibles.
- Documentez raisonnablement votre processus.
- Utilisez le bail approprié et assurez-vous de comprendre vos obligations avant la signature.
Le but n’est pas de rendre la location compliquée.
C’est de rendre la décision moins improvisée.
Le meilleur locataire est-il celui qui présente le dossier le plus parfait?
Pas nécessairement.
Vous ne cherchez pas une personne parfaite.
Vous cherchez un candidat capable de démontrer, à partir de renseignements que vous pouvez légitimement considérer, qu’il peut raisonnablement respecter ses obligations locatives.
Un dossier épais n’est pas automatiquement meilleur.
Une cote de crédit élevée n’est pas une garantie.
Une excellente première impression n’est pas une preuve.
Et l’absence d’un long historique de crédit québécois n’est pas automatiquement un problème.
Vous ne cherchez pas à prédire l’avenir. Vous cherchez à réduire l’incertitude.
C’est une différence importante.
L’essentiel à retenir
Bien choisir un locataire au Québec ne consiste pas à trouver quelqu’un qui vous inspire confiance pendant quinze minutes.
Il faut plutôt construire un processus sérieux.
Vérifiez les habitudes de paiement.
Obtenez le consentement nécessaire avant l’enquête de crédit.
Vérifiez les références pertinentes.
Limitez la collecte de renseignements personnels.
Utilisez des critères cohérents.
Respectez les règles québécoises.
Et surtout, ne cherchez pas à éliminer complètement le risque.
Aucun propriétaire ne peut le faire.
Cherchez plutôt à prendre une décision raisonnable avec les bonnes informations.
Parce qu’un investissement immobilier ne dépend pas seulement de la propriété que vous achetez.
Il dépend aussi de la qualité des revenus et de la façon dont vous gérez ce qui se passe après l’achat.
Les impressions peuvent vous rassurer.
Un processus vous aide à décider.
La bonne décision. Au bon moment. Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
Courtier immobilier résidentiel et commercial
eXp Québec
Grand Montréal | Rive-Sud
(514) 476-0730