Peut-on se retirer d’une promesse d’achat après l’inspection? Clause 8.1 et jurisprudence au Québec
Une promesse d’achat est acceptée.
L’inspection a lieu.
Le rapport contient plusieurs constatations concernant l’immeuble.
L’acheteur peut-il simplement décider de ne plus acheter?
Non. Le simple fait qu’un rapport d’inspection révèle des problèmes ne donne pas automatiquement le droit de rendre une promesse d’achat nulle et non avenue.
C’est précisément là que la condition d’inspection et la jurisprudence deviennent importantes.
L’un des jugements de référence sur cette question est Lefrançois c. Kottaras, 2003 CanLII 1058, rendu par la Cour supérieure du Québec.
Cette décision permet notamment de mieux comprendre une notion fondamentale :
le caractère significatif du facteur révélé par l’inspection.
Et le seuil compte.
Une longue liste de constatations dans un rapport ne suffit pas, à elle seule, à donner automatiquement à l’acheteur le droit de se retirer.
À l’inverse, le jugement ne dit pas qu’il faut nécessairement découvrir un seul problème majeur.
La Cour parle expressément d’un facteur ou d’un ensemble de défauts et problèmes.
Le véritable test est donc plus précis.
Que prévoit la condition d’inspection de la promesse d’achat?
La condition d’inspection permet à l’acheteur de faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans le délai prévu à la promesse d’achat.
Elle vise notamment la situation où l’inspection révèle un facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative :
- d’en diminuer la valeur;
- d’en diminuer les revenus;
- ou d’en augmenter les dépenses.
Chaque partie de cette formulation compte.
Il doit être question d’un facteur révélé par l’inspection.
Ce facteur doit être susceptible d’avoir l’un des effets prévus par la condition.
Et cet effet doit être significatif.
Que dit réellement Lefrançois c. Kottaras?
Dans Lefrançois c. Kottaras, la Cour supérieure analyse directement la portée de la condition d’inspection.
Le paragraphe 14 est particulièrement important.
La Cour y précise que tout défaut ou problème révélé par l’inspection ne donne pas automatiquement droit à l’annulation de la promesse d’achat.
Elle s’attarde également au mot « susceptible ».
Selon la Cour, le facteur invoqué doit avoir la capacité de diminuer la valeur du bien ou être de nature à produire cet effet.
Mais la Cour ajoute quelque chose d’essentiel.
Le facteur, ou l’ensemble des défauts et problèmes, doit être suffisamment important pour avoir un impact significatif sur le prix offert, notamment parce qu’il diminue la valeur de l’immeuble ou ses revenus ou qu’il augmente les dépenses éventuelles.
C’est le cœur du raisonnement.
Le facteur doit-il nécessairement être un défaut majeur unique?
Non.
Ce serait aller plus loin que ce que dit le jugement.
La Cour parle expressément du facteur ou de l’ensemble des défauts et problèmes.
Cela signifie qu’il ne faut pas réduire l’analyse à la recherche d’un seul défaut majeur.
Mais cela ne signifie pas non plus qu’une accumulation de constatations permet automatiquement de se retirer.
Le nombre de constatations n’est pas le test.
La question est plutôt de savoir si le facteur ou l’ensemble des défauts et problèmes est suffisamment important pour avoir l’impact significatif exigé par la condition.
Ce n’est donc pas le nombre de lignes dans le rapport qui détermine le droit de retrait. C’est l’importance de ce qui a été révélé au regard du critère prévu par la condition.
Que signifie « significatif » selon Lefrançois?
Le paragraphe 15 apporte une précision particulièrement importante.
La Cour rapproche l’ampleur des vices pouvant être invoqués sous la condition d’inspection de celle des vices dont traite l’article 1726 du Code civil du Québec.
La Cour ne dit pas que la condition d’inspection et le régime des vices cachés sont la même chose.
Elle compare plutôt leur degré d’importance.
Elle explique essentiellement que, dans les deux situations, il faut se demander si les vices sont d’une importance telle qu’ils sont de nature à modifier la décision d’acheter au prix convenu, voire la décision d’acheter elle-même.
La Cour résume ensuite l’analyse en se demandant s’ils sont de nature à justifier une diminution du prix de vente.
Lorsqu’ils le sont, la Cour conclut que la condition d’inspection donne à l’acheteur le droit de rendre sa promesse d’achat nulle et non avenue.
Est-ce que n’importe quelle dépense découverte suffit?
Non.
La Cour poursuit son raisonnement en précisant que les défauts révélés par l’inspection ne doivent pas être sans effet ou avoir une conséquence insignifiante.
Elle rappelle également que la condition d’inspection n’a pas pour objectif de procurer à l’acheteur une garantie d’absence totale de vétusté lorsqu’il achète un bien usagé.
Ces deux éléments sont importants.
Une propriété existante peut présenter de l’usure, des composantes vieillissantes ou des travaux d’entretien.
La simple existence de ces éléments ne permet pas automatiquement de conclure que le seuil prévu par la condition d’inspection est atteint.
L’analyse revient toujours à leur importance et à leur incidence.
Existe-t-il un montant minimal de travaux?
Lefrançois ne fixe aucun montant minimal ni aucun pourcentage automatique.
Le jugement ne dit pas :
« Au-delà de 20 000 $, l’acheteur peut se retirer. »
Il ne dit pas non plus :
« Les travaux doivent représenter 5 % ou 10 % du prix d’achat. »
Introduire un tel chiffre créerait un critère qui ne se trouve pas dans le jugement.
Le coût des travaux peut évidemment être pertinent lorsqu’il s’agit de déterminer si les dépenses éventuelles sont augmentées de façon significative.
Mais Lefrançois n’établit pas de seuil monétaire universel.
L’acheteur peut-il décider seul que le problème est suffisamment important?
La Cour apporte ici une autre précision importante.
Le caractère suffisant des défauts ne peut pas être laissé au seul jugement de l’acheteur.
Il doit pouvoir apparaître objectivement.
Autrement dit, la condition d’inspection n’est pas simplement une période de réflexion permettant à l’acheteur de changer d’idée.
La décision doit pouvoir être rattachée aux facteurs révélés par l’inspection et au seuil prévu par la condition.
Que dit Lefrançois au sujet du bruit de l’autoroute?
L’affaire donne un exemple concret de cette analyse.
Les acheteurs invoquaient notamment le bruit provenant d’une autoroute située à proximité.
La Cour n’a pas retenu cet élément comme un facteur significatif permettant de se prévaloir de la condition.
Dans son analyse, elle souligne notamment que les acheteurs auraient pu constater eux-mêmes le bruit sans l’intervention de l’inspecteur.
Il faut toutefois éviter de transformer cet exemple factuel en nouvelle règle générale.
Lefrançois ne crée pas un critère autonome selon lequel tout problème visible serait automatiquement exclu de la condition d’inspection.
Il s’agit plutôt d’un élément considéré par la Cour dans les circonstances particulières de cette affaire.
Est-ce que tout élément déjà visible est automatiquement exclu?
Ce n’est pas ce que Lefrançois établit comme règle générale.
C’est une distinction importante.
Le jugement traite de facteurs révélés par l’inspection et analyse notamment le fait que le bruit de l’autoroute pouvait être constaté par les acheteurs eux-mêmes.
Mais il serait imprudent de transformer cette constatation factuelle en règle absolue selon laquelle :
« Tout élément visible avant l’inspection ne peut jamais être invoqué. »
Ce n’est pas le test formulé par la Cour dans Lefrançois.
Le problème doit-il être imprévisible compte tenu de l’âge de l’immeuble?
Là encore, il faut rester fidèle au jugement.
La Cour ne formule pas un test autonome voulant que chaque problème doive être « imprévisible compte tenu de l’âge ».
Elle précise plutôt que la condition d’inspection n’a pas pour but de garantir l’absence totale de vétusté dans un immeuble usagé.
C’est différent.
L’âge et l’état d’une propriété peuvent donc faire partie du contexte.
Mais il ne faut pas transformer cette considération en condition supplémentaire qui ne figure pas dans le jugement.
Une accumulation de petites constatations suffit-elle?
Pas simplement parce qu’elles sont nombreuses.
Mais il faut immédiatement ajouter l’autre moitié du raisonnement.
La Cour permet expressément de considérer l’ensemble des défauts et problèmes.
La formulation la plus fidèle est donc la suivante :
Une accumulation de constatations ne donne pas automatiquement droit au retrait simplement parce que la liste est longue. Toutefois, plusieurs défauts et problèmes peuvent être considérés ensemble afin de déterminer si leur importance atteint l’impact significatif exigé par la condition.
Cette distinction est essentielle.
Dire que plusieurs petits problèmes ne peuvent jamais être considérés ensemble serait incompatible avec le texte même du jugement.
Dire que leur simple accumulation suffit le serait également.
Que dit aujourd’hui l’OACIQ à ce sujet?
L’OACIQ reprend directement les principes issus de cette jurisprudence dans son guide sur l’inspection en bâtiment.
L’Organisme rappelle notamment que tout défaut ou problème révélé par l’inspection ne donne pas automatiquement droit à l’annulation.
Il précise que le problème doit avoir la capacité de diminuer la valeur du bien et être suffisamment important pour avoir un impact significatif sur le prix offert.
L’OACIQ rappelle également que le caractère suffisant des défauts ne peut pas être laissé au seul jugement de l’acheteur et doit apparaître objectivement.
Il faut toutefois distinguer les différentes sources.
Lorsque l’OACIQ donne des exemples provenant de décisions plus récentes, ces exemples ne doivent pas être présentés comme s’ils provenaient de Lefrançois.
D’autres décisions ont-elles précisé ce qui peut être significatif?
Oui.
L’OACIQ cite plusieurs décisions distinctes.
Il rapporte notamment que certains éléments ont été considérés comme ne diminuant pas significativement la valeur de l’immeuble dans Labelle c. Joret, 2023 QCCQ 309.
Parmi les exemples rapportés figurent notamment certaines améliorations ou réparations mineures, le remplacement d’un équipement en fin de vie utile et certaines recommandations de vérification.
L’OACIQ cite également Plante c. Secher, 2024 QCCQ 13, où la présence d’humidité et d’infiltration d’eau dans les murs près de la cheminée a été considérée comme un facteur significatif, notamment parce que l’acheteuse n’était pas en mesure d’évaluer l’ampleur des travaux correctifs.
L’Organisme mentionne aussi des décisions dans lesquelles la présence d’ocre ferreuse ou un problème structural ont été considérés comme affectant significativement l’immeuble.
Ces exemples sont utiles.
Mais ils doivent être attribués aux décisions correspondantes.
Ils ne doivent pas être ajoutés au test de Lefrançois comme si la Cour supérieure les avait elle-même établis en 2003.
Chaque dossier doit-il être analysé selon ses propres faits?
Oui.
La question de savoir si un problème est significatif dépend de la preuve et des circonstances propres à chaque dossier.
C’est pourquoi il faut être extrêmement prudent avec les raccourcis comme :
« Tel problème permet toujours d’annuler. »
Ou :
« En dessous de tel montant, on ne peut jamais annuler. »
La jurisprudence ne crée pas ce type de tableau automatique.
Quels délais faut-il respecter?
Même lorsque les facteurs révélés sont suffisamment importants, le mécanisme prévu à la promesse d’achat doit être respecté.
L’inspection doit avoir lieu dans le délai prévu à la condition d’inspection.
Lorsque l’acheteur veut rendre la promesse d’achat nulle et non avenue en raison des facteurs révélés, l’avis prévu doit être transmis au vendeur, accompagné d’une copie du rapport d’inspection, dans le délai applicable.
La preuve de réception de l’avis et du rapport par le vendeur est également importante.
Une fois le délai expiré, la condition d’inspection prévoit que l’acheteur est réputé y avoir renoncé, à défaut d’avoir obtenu une modification applicable.
Le fond de la situation et le respect de la procédure sont donc deux questions distinctes, et les deux comptent.
Peut-on négocier plutôt que se retirer?
Oui.
Un acheteur peut souhaiter poursuivre la transaction tout en demandant une modification des conditions à la suite de l’inspection.
Une réduction du prix peut notamment être proposée.
Mais le vendeur demeure libre de l’accepter, de la refuser ou de poursuivre les négociations.
Lorsqu’une réduction de prix est acceptée à la suite de l’inspection, l’entente doit être correctement consignée par écrit dans le formulaire approprié et dans les délais applicables.
Demander une réduction du prix ne signifie donc pas que le vendeur est obligé de l’accorder.
Quel est le rôle du courtier immobilier?
C’est ici que la distinction entre accompagnement immobilier et avis juridique devient particulièrement importante.
Le courtier doit connaître les formulaires qu’il utilise et expliquer leur fonctionnement.
Il doit notamment assurer le suivi de la condition d’inspection, des délais, du rapport et des documents requis.
Il doit également recommander le recours à un expert reconnu lorsque la situation le nécessite.
Mais le courtier ne tranche pas un litige juridique.
Lorsque le vendeur conteste le droit de l’acheteur de rendre la promesse d’achat nulle et non avenue et que la question dépend de l’interprétation juridique du contrat ou de l’application de la jurisprudence aux faits, les parties devraient obtenir les conseils d’un professionnel du droit.
Un inspecteur explique ses constatations techniques.
Un expert peut approfondir une question particulière.
Un avocat ou un notaire peut conseiller une partie quant à ses droits et obligations.
Le rôle du courtier est d’accompagner son client dans les limites de son champ de compétence.
Que peut-il arriver lorsqu’une promesse d’achat n’est pas respectée?
Un autre dossier québécois permet d’illustrer les conséquences possibles d’une promesse d’achat qui n’aboutit pas.
Mais une précision est essentielle :
ce dossier ne concernait pas l’exercice de la condition d’inspection.
Les acheteurs avaient au contraire renoncé à faire effectuer une inspection professionnelle.
Les faits qui suivent ont été rapportés publiquement en 2024 à propos d’un jugement de la Cour du Québec.
Une promesse d’achat de 800 000 $ et une condamnation de 85 000 $
Selon le compte rendu publié, un couple avait promis d’acheter un bungalow situé à Val-des-Monts pour 800 000 $.
La promesse exigeait notamment que les acheteurs fournissent dans le délai prévu des documents démontrant qu’ils disposaient des fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat.
Des documents ont été transmis.
Le formulaire confirmant la réalisation des conditions a ensuite été signé.
La transaction ne s’est toutefois pas conclue.
Selon le compte rendu, les acheteurs n’ont finalement pas réussi à obtenir les fonds dont ils avaient annoncé la disponibilité.
Les vendeurs ont éventuellement remis leur propriété sur le marché.
Elle a été vendue à un autre acheteur pour 755 000 $, soit 45 000 $ de moins que le prix prévu dans la première promesse d’achat.
Le compte rendu rapporte que la Cour du Québec a finalement condamné les premiers acheteurs à verser 85 000 $ aux vendeurs.
Est-ce que ces acheteurs ont été condamnés parce qu’ils avaient mal utilisé la condition d’inspection?
Non.
C’est extrêmement important.
Selon le compte rendu publié, les acheteurs avaient renoncé à faire effectuer une inspection professionnelle.
Ce dossier ne constitue donc pas un exemple d’un acheteur qui aurait invoqué incorrectement la condition d’inspection et aurait ensuite été condamné à payer 85 000 $.
Le présenter de cette manière serait inexact.
Son intérêt dans le présent article est beaucoup plus limité.
Il illustre que lorsqu’une promesse d’achat lie les parties et qu’une transaction n’est pas conclue, des conséquences financières importantes peuvent éventuellement découler du défaut de respecter les engagements contractuels.
Le montant de 85 000 $ n’est évidemment pas une pénalité automatique applicable lorsqu’une promesse d’achat échoue.
Les conséquences dépendent des faits, du contrat, de la preuve et des conclusions du tribunal.
Pourquoi parler de ces deux dossiers ensemble?
Parce qu’ils illustrent deux situations juridiquement différentes.
Dans Lefrançois c. Kottaras, la Cour analyse précisément la portée de la condition d’inspection et le caractère significatif des facteurs révélés.
Dans le dossier de Val-des-Monts rapporté publiquement, les acheteurs avaient renoncé à l’inspection et le litige portait sur le défaut de conclure une transaction dont les conditions avaient été déclarées réalisées.
Il ne faut donc pas utiliser le second jugement pour interpréter la condition d’inspection.
La leçon commune est beaucoup plus générale :
Avant de refuser de conclure une transaction, il faut déterminer précisément quel droit contractuel ou juridique permet de se libérer de la promesse d’achat.
Clause d’inspection et vice caché, est-ce la même chose?
Non.
La condition d’inspection intervient avant la réalisation de la vente et découle de la promesse d’achat.
Le régime des vices cachés relève notamment de l’article 1726 du Code civil du Québec et intervient dans un cadre juridique différent.
Lefrançois fait un rapprochement entre l’importance des vices dans les deux contextes afin d’expliquer le degré de gravité recherché.
Cela ne transforme pas pour autant la condition d’inspection en recours pour vice caché.
Il faut donc distinguer deux questions :
« Ma condition d’inspection me permet-elle de rendre ma promesse d’achat nulle et non avenue? »
Et :
« Après l’achat, ai-je un recours relativement à un vice? »
Ce ne sont pas les mêmes analyses.
Alors, peut-on se retirer d’une promesse d’achat après l’inspection?
Oui, lorsque les exigences de la condition d’inspection sont satisfaites et que le mécanisme prévu au contrat est exercé conformément aux formalités et aux délais applicables.
Mais l’inspection ne constitue pas un droit général de changer d’idée.
Dans Lefrançois c. Kottaras, la Cour supérieure établit plusieurs éléments particulièrement importants.
Tout défaut ou problème révélé par l’inspection ne donne pas automatiquement droit au retrait.
Le facteur invoqué doit avoir la capacité d’avoir l’effet prévu par la condition.
Le facteur, ou l’ensemble des défauts et problèmes, doit être suffisamment important pour avoir un impact significatif.
La Cour examine si les vices sont d’une importance telle qu’ils sont de nature à modifier la décision d’acheter au prix convenu, voire d’acheter tout court.
Elle précise également que la condition d’inspection ne garantit pas l’absence totale de vétusté dans un bien usagé.
Et les défauts invoqués ne doivent pas être sans effet ou avoir une conséquence insignifiante.
Enfin, leur caractère suffisant doit pouvoir être apprécié objectivement.
C’est pourquoi il faut éviter les raccourcis.
Il n’existe pas dans Lefrançois un montant minimal universel de travaux.
Il n’existe pas de règle voulant qu’un seul défaut majeur soit nécessaire.
Il n’existe pas non plus de règle voulant qu’une longue liste de petites constatations suffise automatiquement.
L’analyse porte sur ce que l’inspection a révélé et sur l’importance réelle du facteur ou de l’ensemble des défauts et problèmes au regard de la condition prévue à la promesse d’achat.
Lorsqu’un droit de retrait est contesté, la question peut rapidement devenir juridique.
Dans cette situation, obtenir un avis juridique permet de déterminer comment le contrat et la jurisprudence s’appliquent aux faits précis du dossier.
La bonne décision. Au bon moment... Pour les bonnes raisons.
Jonathan Cabana
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